員工走了一半、業(yè)績(jī)還大虧，房產(chǎn)中介的中介現(xiàn)在也不掙錢了

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

不同于傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，房多多（NASDAQ：DUO)從一開始就將自身定位為圍繞經(jīng)紀(jì)商戶來(lái)構(gòu)建服務(wù)生態(tài)的平臺(tái)，也就是中介的中介。

但自2019年正式在美國(guó)納斯達(dá)克掛牌上市后，房多多就出現(xiàn)了連續(xù)虧損。近期房多多發(fā)布2021年年度業(yè)績(jī)報(bào)告，凈虧損達(dá)到約12億元人民幣（下同），虧損同比擴(kuò)大約442%；收入從2020年的25億元下降61.6%至2021年的9.424億元；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-6060萬(wàn)元。

房多多給出的業(yè)績(jī)下降原因倒是與其他中介機(jī)構(gòu)類似——房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷以及開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)加劇。除此之外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房多多的核心邏輯還是做全民經(jīng)紀(jì)人，期間貝殼和58等中介機(jī)構(gòu)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭和流量?jī)?yōu)勢(shì)等，都使得房多多的業(yè)務(wù)受到很大影響。

而房多多目前也未放棄一直主打的“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)SaaS”，雖然相關(guān)收入僅為1.2億元，但其仍然在年報(bào)中表示，“隨著我們繼續(xù)采取新的業(yè)務(wù)計(jì)劃來(lái)引入更多SaaS解決方案，預(yù)計(jì)我們的運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用將在未來(lái)增加。”

員工走了一半

雖然房多多在2018年和2019年經(jīng)歷了快速增長(zhǎng)，總收入從2018年的23億元同比增長(zhǎng)56.5%至2019年的36億元，但到2020年總收入就下降至25億元，2021年繼續(xù)降至9.424億元，原因是交易相關(guān)基礎(chǔ)傭金收入同比減少63.0%至8.219億元。

4月26日，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉在微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，除了原有中介機(jī)構(gòu)，近幾年開發(fā)商也開始自建渠道，這些都對(duì)房多多的業(yè)務(wù)產(chǎn)生了很大擠壓。

由于停止與信用風(fēng)險(xiǎn)較高的開發(fā)商合作，以避免潛在的進(jìn)一步損失，房多多市場(chǎng)上的新房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量從2020年的5825個(gè)減少到2021年的3118個(gè)，其在市場(chǎng)上促進(jìn)的閉環(huán)GMV總額同比腰斬（下降54.6%）至822億元。

而房多多2021年凈虧損達(dá)到約12億元，也包括壞賬準(zhǔn)備金在內(nèi)。從年報(bào)數(shù)據(jù)看，房多多的壞賬準(zhǔn)備金從2020年的6860萬(wàn)元增加至6.13億元。“我們預(yù)計(jì)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管措施的繼續(xù)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況可能會(huì)進(jìn)一步惡化，這可能導(dǎo)致債務(wù)到期時(shí)難以償還，因此壞賬準(zhǔn)備金將繼續(xù)增加。”

“過(guò)去幾年，開發(fā)商為快速回籠現(xiàn)金，都在加大新房銷售力度，提高傭金點(diǎn)位，對(duì)中介代理機(jī)構(gòu)依賴度加大，反之亦然。而當(dāng)開發(fā)商遭遇流動(dòng)性危機(jī)時(shí)，對(duì)中介代理機(jī)構(gòu)拖欠傭金就出現(xiàn)了，年報(bào)中就會(huì)對(duì)這部分暫時(shí)收不回來(lái)的傭金做壞賬計(jì)提。”胡景暉解釋道。

年報(bào)中披露的一個(gè)情況可以窺見(jiàn)壞賬來(lái)源之一，2021年房多多與房企就一些停車位項(xiàng)目簽訂了銷售承諾安排，為了換取在有限時(shí)間內(nèi)出售房企項(xiàng)目停車位的專有權(quán)，需要支付物業(yè)零售價(jià)50%的預(yù)付款，這部分押金將在其出售相應(yīng)的停車位時(shí)退還。而截至2021年底，房多多的預(yù)付款余額為4260萬(wàn)元，被退回的僅為250萬(wàn)元。

業(yè)績(jī)下滑往往伴隨人員減少。截至2021年12月31日，房多多的員工從2020年的1725名腰斬至604名，其中包括167名軟件和產(chǎn)品開發(fā)人員以及383名銷售和營(yíng)銷人員。

“二手房SaaS基本不賺錢”

房多多成立于2011年，直至2017年才實(shí)現(xiàn)盈利。2019年上市之初，房多多將自身包裝為“中國(guó)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)SaaS第一股”，但其營(yíng)收主要來(lái)源仍然是交易的基本傭金收入。

在房多多的介紹中，其本身是一個(gè)平臺(tái)，這個(gè)平臺(tái)圍繞經(jīng)紀(jì)商戶來(lái)構(gòu)建服務(wù)生態(tài)，幫助經(jīng)紀(jì)商戶把生意搬上網(wǎng)，量身打造SaaS解決方案并提供房源賦能，使經(jīng)紀(jì)商戶在平臺(tái)中完成房地產(chǎn)交易的關(guān)鍵步驟，促成一個(gè)創(chuàng)新性的閉環(huán)在線房地產(chǎn)交易商業(yè)模式。

具體而言，房多多的商業(yè)模式是典型的S2b2c模式，即房多多是供應(yīng)鏈平臺(tái)S，通過(guò)SaaS產(chǎn)品及服務(wù)對(duì)經(jīng)紀(jì)商戶B賦能，兩者共同服務(wù)客戶C。

2021年，房多多包括SaaS解決方案在內(nèi)的創(chuàng)新舉措和其他增值服務(wù)收入為1.2億元，同比下降47.4%，占收入的比重從2020年的9.3%提升至約12.78%。

胡景暉認(rèn)為，SaaS解決方案上已經(jīng)有明源云這種頭部公司，開發(fā)商也在自建SaaS，現(xiàn)在新房市場(chǎng)SaaS已經(jīng)幾乎沒(méi)有其他（新增）空間和發(fā)展余地，而二手房SaaS基本不賺錢。

與此同時(shí)，房多多平臺(tái)的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量也在下降。根據(jù)房多多2019年全年未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)報(bào)告，其完成閉環(huán)交易的經(jīng)紀(jì)商戶數(shù)量達(dá)到6.06萬(wàn)人，同比2018年的3.95萬(wàn)人增長(zhǎng)52.9%。但到2021年，房多多能夠完成或管理閉環(huán)交易的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人數(shù)量縮減至3.5萬(wàn)人。

由于股價(jià)連續(xù)低于1美元，房多多已在去年11月收到納斯達(dá)克退市警告信，另外獲得180個(gè)工作日的寬限期，而房多多曾經(jīng)的發(fā)行價(jià)為13美元/股。截至最近一個(gè)交易日4月25日收市，房多多報(bào)收每股0.29美元。

胡景暉表示，代理機(jī)構(gòu)要明白，未來(lái)中國(guó)是存量化市場(chǎng)，不是增量化市場(chǎng)。主要的收入來(lái)源應(yīng)該是二手房交易傭金，而不是新房交易傭金。要多元化經(jīng)營(yíng)，提高多元化收入來(lái)源，提高效率，降低成本，才能夠取得長(zhǎng)足發(fā)展。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-401696359