高去化樓市觀察·蘇州｜10天內(nèi)兩次松綁樓市！蘇州新房成交仍同比大跌，各區(qū)域去化率明顯分化

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“蘇州樓市目前兩極分化比較嚴(yán)重，核心區(qū)域新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛，樓盤(pán)去化率能達(dá)到90%甚至100%，基本要靠搶。但區(qū)域位置稍微偏一點(diǎn)的項(xiàng)目走量就很難了，對(duì)分銷(xiāo)渠道的依賴程度很大，能占到70%及以上。”某TOP30房企蘇州區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃張鈺告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

繼4月11日將二手房限售期由5年調(diào)整為3年、外地戶口購(gòu)房社保條件放寬后，蘇州今日（4月21日）再次發(fā)布政策：首次使用公積金貸款，個(gè)人由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。

盡管政策持續(xù)在放松，然而受疫情影響，近期蘇州部分地區(qū)新房售樓處、二手房中介門(mén)店關(guān)閉?？藸柸鹛K州統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月20日，4月蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為7.87萬(wàn)平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬(wàn)平方米，同比減少74%。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501392142

區(qū)域去化兩極分化嚴(yán)重

張鈺負(fù)責(zé)的項(xiàng)目位于蘇州城郊的蘇相合作區(qū)，在去年底首次開(kāi)盤(pán)時(shí)由于價(jià)格相對(duì)同區(qū)域其他項(xiàng)目具有優(yōu)勢(shì)，因此在蘇州的環(huán)線剛需市場(chǎng)非常有競(jìng)爭(zhēng)力，“首開(kāi)兩天去化率達(dá)40%左右。”

不過(guò)張鈺也表示，那時(shí)受疫情影響沒(méi)那么嚴(yán)重時(shí)，如果放到如今這個(gè)市場(chǎng)情況開(kāi)盤(pán)的話，“很難達(dá)到這樣的數(shù)據(jù)了。”

事實(shí)上，受疫情影響，年后蘇州住建局就發(fā)文要求：“暫停大規(guī)模線下開(kāi)盤(pán)、交付、推廣會(huì)等聚集性活動(dòng)”，此后又隨著疫情變化情況暫停了部分線下售樓部的開(kāi)放。“基本現(xiàn)在很多售樓處只能線上帶看。”張鈺表示，目前能集中開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目已經(jīng)不多了。

部分城市2022年3月開(kāi)盤(pán)去化率變動(dòng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC調(diào)研

據(jù)克爾瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，3月蘇州有9個(gè)項(xiàng)目推售，開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)60%，算是近半年去化率較高的月份之一。值得注意的是，蘇州區(qū)域板塊分化行情持續(xù)加劇：園區(qū)、獅山核心板塊去化表現(xiàn)最好，園區(qū)2個(gè)價(jià)格倒掛盤(pán)“日光”；其次是新城板塊，去化率能達(dá)到60%-80%。但同時(shí)，絕大多數(shù)板塊樓盤(pán)去化率低于40%，并大量分銷(xiāo)且傭金比例達(dá)3%-5%。

“核心區(qū)域價(jià)格倒掛盤(pán)如園區(qū)奧體頤和玲瓏、新區(qū)獅山等項(xiàng)目，基本還是要‘搶’的。”張鈺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者坦言，“非核心區(qū)集中開(kāi)盤(pán)如果能賣(mài)到5成就已經(jīng)是相當(dāng)亮眼的數(shù)據(jù)了，能賣(mài)到2-3成的也是不錯(cuò)的項(xiàng)目，當(dāng)然賣(mài)得更差的也有。所以現(xiàn)在非核心區(qū)域的樓盤(pán)項(xiàng)目，基本上拿了證就滯銷(xiāo)，嚴(yán)重依賴分銷(xiāo)渠道。”

在持續(xù)低迷的市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商不得不通過(guò)各種優(yōu)惠吸引購(gòu)房者，以價(jià)換量。“在一些非核心偏遠(yuǎn)區(qū)域，一些項(xiàng)目借工抵房、員工房方式進(jìn)行促銷(xiāo)，最低折扣可以打到6-6.5折，非核心、但還過(guò)得去的板塊正常折扣為9折-9.7折左右，還有一些可以打到7-8.5折。”

此外，相城區(qū)部分項(xiàng)目在8.5-8.8折的基礎(chǔ)上，還送物業(yè)費(fèi)、車(chē)位抵用券、家電等，但去化率低至20%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢了蘇州鏈家一門(mén)店經(jīng)紀(jì)人李良，對(duì)方表示，“受疫情以及行業(yè)下行影響，今年蘇州很多項(xiàng)目成交量較差，一些項(xiàng)目賣(mài)不動(dòng)，在現(xiàn)有優(yōu)惠下，還可以再談其他優(yōu)惠。”

“基本上現(xiàn)在大部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠都可以談。”李良舉例道，號(hào)稱“北新區(qū)第一豪宅”的璞玥風(fēng)華現(xiàn)房銷(xiāo)售，因?yàn)橘u(mài)得不太好，跟之前相比現(xiàn)在也降了差不多有六七十萬(wàn)元了。

十天之內(nèi)兩次松綁樓市

事實(shí)上，今年以來(lái)蘇州市場(chǎng)情況并不樂(lè)觀。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，1-3月，蘇州市區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為101.19萬(wàn)平方米，同比減少35%；成交面積為140.94萬(wàn)平方米，同比減少40%。二手房市場(chǎng)成交量也不容樂(lè)觀，一季度蘇州市區(qū)二手房總成交9853套，較去年同期成交量直接腰斬。

沒(méi)有迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”，進(jìn)入4月又遇疫情影響，蘇州樓市不可避免地迎來(lái)“休眠期”，部分新房售樓處、二手房中介門(mén)店關(guān)閉，直接影響了新房客戶的來(lái)訪量和二手房的帶看量。

截至4月20日，今年4月蘇州市區(qū)商品住宅的供應(yīng)面積為7.87萬(wàn)平方米，同比減少93%；成交面積為24.99萬(wàn)平方米，同比減少74%。而這近25萬(wàn)平方米的成交量中還包括因此前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲的部分；二手房方面亦如此，4月至今蘇州市區(qū)二手房成交套數(shù)為1846套，僅為去年同期成交量(4491套)的41%。

克爾瑞蘇州分析師認(rèn)為，短期內(nèi)蘇州樓市行情的變化和疫情能否得到有效控制密切相關(guān)。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會(huì)休眠；一旦疫情得以控制，樓市會(huì)慢慢復(fù)蘇。

來(lái)源：蘇州市住房公積金管理中心官網(wǎng)

為刺激樓市，4月以來(lái)，蘇州已連發(fā)兩份“救市”政策。

4月11日，蘇州發(fā)布新政：一是將二手房限售期從5年改為3年；二是非本地戶籍（外地人）在蘇州買(mǎi)房，社保（個(gè)稅）不用3年內(nèi)連續(xù)繳滿2年，只要累計(jì)滿2年即可；三是外地人賣(mài)房后2年內(nèi)無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤?gòu)房。

10天后，蘇州再次放松政策將公積金貸款額度提高：首次使用公積金貸款個(gè)人由45萬(wàn)元提高到60萬(wàn)元，家庭由70萬(wàn)元提高到90萬(wàn)元。

截至目前，蘇州已經(jīng)從限售、限購(gòu)、公積金端開(kāi)始松綁。克而瑞江蘇分析認(rèn)為，蘇州疫情基本好轉(zhuǎn)之后，樓市會(huì)回到正軌，但去年四季度以來(lái)這種下行低迷的狀態(tài)很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)信心需要時(shí)間修復(fù)，且疫情影響之下，市民的消費(fèi)觀念將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

不過(guò)在張鈺看來(lái)，“現(xiàn)在政策救市還只是不痛不癢的層面，市場(chǎng)信心建立、市場(chǎng)好轉(zhuǎn)任重而道遠(yuǎn)。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍網(wǎng)

值得一提的是，今年一季度蘇州市區(qū)無(wú)涉宅用地成交。3月28日，蘇州發(fā)布今年首批次集中供地公告，推出15宗涉宅用地，總占地面積83萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)227億元，將在5月9日、5月10日正式競(jìng)拍。

（應(yīng)受訪者要求，文中張鈺、李良為化名）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-501392142