福州樓市松綁滿月市場仍躺平：網(wǎng)上模擬“售罄”，中介“電銷王”3個(gè)月沒開單

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

福州樓市剛剛經(jīng)歷了“倒春寒”。

從公開數(shù)據(jù)看，3月福州新房成交套數(shù)同比跌55%、二手房成交套數(shù)同比跌39%?？硕饒?bào)告指出，2022年一季度，福州樓市延續(xù)去年第四季度的低迷態(tài)勢，并在此基礎(chǔ)上持續(xù)蔓延，樓市一度陷入“冰封”態(tài)勢。疊加閩系房企持續(xù)暴雷等事件，房企“躺平”態(tài)勢顯著。

3月下旬，福州放松限購政策，無本地戶籍和無社?；蚣{稅證明的購房者也可在主城區(qū)購房。

在這之前，福州限購區(qū)域?yàn)楣臉?、臺(tái)江、晉安、倉山、馬尾等五區(qū)，外地戶口在五區(qū)購房，需要提供購房之日前2年內(nèi)在五城區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅或社保證明，且非福州市五城區(qū)戶口家庭限購一套，五城區(qū)戶口家庭限購兩套144平方米以下商品住房。

也就是說，外地人不需要落戶就可以在福州買房。

福州市區(qū)內(nèi)某典型大社區(qū)樓盤 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“此次限購松綁的操作，主要目的在于給福州五城區(qū)去庫存，讓企業(yè)能盡快回籠資金，讓市場活躍起來。”在福州樓市剛傳出松綁時(shí)，克而瑞福州區(qū)域研究負(fù)責(zé)人張暑嬌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在只是第一步，下一步預(yù)計(jì)首付款比例也會(huì)進(jìn)一步放開。

松綁一月間，市場發(fā)生了什么變化？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前實(shí)地走訪了福州樓市。

售房廣告進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)交易中心

政策落地一個(gè)月，記者以購房者身份走訪了位于鼓樓區(qū)的福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心，前來辦理業(yè)務(wù)的人絡(luò)繹不絕，不少市民在排隊(duì)等待?，F(xiàn)場工作人員告訴記者，新政僅是口頭通知，并沒有正式文件發(fā)布，不過新政實(shí)施后確有部分此前無社保的購房者前來辦理過戶。

當(dāng)記者問及如果沒有正式文件和執(zhí)行期限，在執(zhí)行過程中是否會(huì)被隨時(shí)撤回，進(jìn)而導(dǎo)致買賣交易糾紛和損失的憂慮后，工作人員答復(fù)稱，近期內(nèi)不會(huì)有變動(dòng)。

記者在現(xiàn)場看到，為了獲客，不少涉房業(yè)務(wù)的廣告也打到了交易中心。在三樓辦事大廳內(nèi)，LED屏上展示的除介紹辦事流程和宣導(dǎo)政策外，某頭部房企的售房廣告也輪次滾動(dòng)播出。

交易大廳的銷售廣告 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

交易中心廣場的地面上散落多張廣告單頁和名片，記者在門口遇見一位前來尋找客戶的貸款中介，其表示公司深耕福州已多年，有豐厚的銀行資源，能夠幫助客戶辦理各種貸款，特別是將房貸轉(zhuǎn)換成更為便宜的貸款。

模擬“售罄”釋放熱銷信號(hào)

記者走訪發(fā)現(xiàn)，新房和二手房市場的活躍度并未因此次新政而充分激活。

福州近年的城市發(fā)展有“東拓南進(jìn)”規(guī)劃，這也成為眾多樓盤和中介人員展業(yè)的重要宣傳點(diǎn)。倉山區(qū)是“南進(jìn)”進(jìn)程中的重要板塊，金山、江濱、南二環(huán)、三江口等細(xì)分片區(qū)亦是市場追捧的熱點(diǎn)板塊，也是福州房屋交易的主要區(qū)域。

記者一連走訪多個(gè)熱點(diǎn)板塊售樓處，現(xiàn)場少有購房者前來咨詢，置業(yè)顧問或聚在前臺(tái)聊天，或做案頭工作。

倉山區(qū)三叉街片區(qū)中駿世界城是去年福州的銷冠項(xiàng)目，現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹稱，目前客戶來源比較大比重依賴分銷渠道和全民營銷，新政對(duì)市場影響并不太大。一次性30天內(nèi)全款到位，有99折優(yōu)惠。

福州目前在售熱銷樓盤多為百畝大盤，且規(guī)劃有自帶商業(yè)等，這也是他們?cè)谕剖壑兄匾男麄鼽c(diǎn)。

或許是還未充分預(yù)料到新政實(shí)施后可能出現(xiàn)的潛在購房群體，當(dāng)知道記者是從外地過來看房的客戶時(shí)，金山片區(qū)某頭部房企項(xiàng)目置業(yè)顧問表現(xiàn)出了不可置信的態(tài)度，并再三向記者確認(rèn)。

該項(xiàng)目地鐵尚未開通，且展示中心周邊有多個(gè)工地正在施工，記者在現(xiàn)場也未看到前來咨詢的購房者。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)從業(yè)人士處了解到，該大盤在營銷方面花足了心思，自去年底便開始了大力宣傳、蓄客，前期也給出了極具吸引力的定存優(yōu)惠，且開盤之前在網(wǎng)上模擬了一次選房“售罄”，釋放熱銷信號(hào)。

中心片區(qū)學(xué)區(qū)房降價(jià)急售

在福州關(guān)注度較高的板塊還有中心片區(qū)和東泰禾板塊，業(yè)主也給出了大幅降價(jià)或贈(zèng)送車位的急售信息。

福州地產(chǎn)圈有個(gè)段子，中心片區(qū)買的是驕傲，不差錢的驕傲。而東二環(huán)作為改善板塊，是新貴的代表，在過去行情中也曾領(lǐng)漲市場。但中心片區(qū)等這些原本被看成是硬通貨的學(xué)區(qū)房和改善板塊，近期也在降價(jià)急售。

鼓樓區(qū)一中介門店店長黃華（化名）告訴記者，他所在的門店4月中上旬成交了兩套新房，分別是來自北京和上海的客戶。

中介掛出的學(xué)區(qū)房信息 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

以鼓樓區(qū)標(biāo)桿學(xué)區(qū)房萬旭秀冶里為例，其對(duì)應(yīng)的學(xué)校為二附小和延安中學(xué)，目前在售一套32平方米小戶型房源，業(yè)主年后降價(jià)60萬元左右，售價(jià)489萬元，掛牌單價(jià)高達(dá)15萬元/平方米。而記者查詢獲悉，這套房源今年初掛盤價(jià)為620萬元，同一小區(qū)另一套房源從去年年中掛牌出售至今，降價(jià)幅度也有近200萬元。

東泰禾板塊的業(yè)主也普遍下調(diào)了出售價(jià)格，如融僑悅城一套3房2廳，售價(jià)從490萬元降到了480萬元，并贈(zèng)送車位；保利香檳國際一套3房2廳也從339萬元降到325萬元。

置業(yè)顧問“在網(wǎng)上灌灌水”

當(dāng)下略顯疲軟的市場環(huán)境和購房者濃厚的觀望情緒，讓行業(yè)鏈上的從業(yè)者有力難使。堅(jiān)守在售樓部的開發(fā)商置業(yè)顧問和渠道經(jīng)紀(jì)人，開始在不同平臺(tái)尋找新的流量密碼。

記者在走訪某頭部房企的合作項(xiàng)目時(shí)，項(xiàng)目展示中心除一位工作人員帶著前來面試的置業(yè)顧問熟悉環(huán)境外，并無其他訪客，貝殼、樂呵、愛房等中介渠道也因工作空閑，只安排了一位內(nèi)場值班人員。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問也向記者介紹，他們獲客依賴中介分銷比較大。

“有的同事跳槽去了字節(jié)跳動(dòng)，如果不想換公司就只能在集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)崗”，各大樓盤均有他們相熟的置業(yè)顧問，某種意義上算是顧問聯(lián)盟，互通行業(yè)消息，并給對(duì)方推薦客戶。

福州本地一家開發(fā)商的置業(yè)顧問陳文（化名）告訴記者，“沒事就在網(wǎng)上灌灌水”。記者在走訪其工作的展示中心時(shí)，售樓處除現(xiàn)場工作人員外并無訪客，由于線路改造，室內(nèi)也未開燈。

陳文所說的“灌水”就是在網(wǎng)上發(fā)布樓盤信息，不過他并不亮明職業(yè)身份，連發(fā)布的內(nèi)容和起的昵稱都很有技巧。

“發(fā)發(fā)城市規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)，比如某個(gè)板塊為什么好，房價(jià)為什么會(huì)漲，偶爾穿插下介紹我們項(xiàng)目，肯定不能上來就亮明說是買房子的，那樣不容易獲得信任。”

在摸索一段時(shí)間后，陳文也有了自己鐘愛和看好的平臺(tái)，“現(xiàn)在微博發(fā)了幾乎沒人看，小紅書、知乎上面用戶反倒活躍，我之前發(fā)的一個(gè)內(nèi)容有40多條評(píng)論，抖音上你搜房子信息，后面就會(huì)給你推這些。”

相比堅(jiān)守一隅的置業(yè)顧問，某頭部中介平臺(tái)新房部工作人員“電銷王”劉忠（化名），則相對(duì)有更大的展業(yè)范圍。

劉忠主要負(fù)責(zé)福州各大新房的推銷，其自述電話營銷最為厲害，即便是陌生人，只要能聊上幾句有意向后，他多能將電話打到十幾分鐘或近半小時(shí)，逐步挖掘到客戶需求，并加到微信。

憑借電話陌拜和較好的市場行情，劉忠去年拿到了不錯(cuò)的業(yè)績，這也給了他深耕行業(yè)和定居福州的信心，然而市場很快就給了他當(dāng)頭一棒。

劉忠告訴記者，自己從年后至今還沒開單。疫情影響好多客戶出來看房，特別是周邊縣的，另一個(gè)原因是現(xiàn)在觀望的人多了。給客戶打電話，客戶“有疫情”三個(gè)字，就拒絕了我們，我們總不能說沒事沒事，你出來看吧。

劉忠說，近期每周兩次帶看的考核指標(biāo)，完成起來也有點(diǎn)困難。不過他現(xiàn)在手里還有三四個(gè)A類客戶（帶看過房，黏性高，資金、名額都已到位，接近成交的優(yōu)質(zhì)客戶），這在眼下已屬十分不易。

國央企高傭搶收

相較熱點(diǎn)板塊的清冷，福州閩侯縣和馬尾區(qū)部分樓盤要熱鬧很多。

記者從當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，熱鬧并非突降利好或有新的規(guī)劃，而是在高傭和降價(jià)的簇?fù)硐?，大小中介渠道均在賣力拉客、促成交。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，福州的新房市場自去年下半年以來持續(xù)探底，不少樓盤項(xiàng)目也推出一些打折促銷，或通過加大分銷點(diǎn)數(shù)的方式來以價(jià)換量。某頭部房企福建區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人表示，“大部分樓盤主要靠分銷，而現(xiàn)在新盤比較多，有的營銷點(diǎn)數(shù)已經(jīng)高到10%，但不敢降價(jià)，只是以特價(jià)房或工抵房的方式來促銷。”

如中鐵某項(xiàng)目最早開盤時(shí)均價(jià)約1.5萬元/平方米，現(xiàn)在打出特價(jià)9688元/平方米起廣告，首付20%。

記者從現(xiàn)場了解到，這批特價(jià)房源僅為少量低樓層房，工作人員稱因工程回款所以做特價(jià)清盤促銷，4月15日上午有多組客戶到訪咨詢。

該項(xiàng)目在售二手房在1.25萬元-1.57萬元/平方米，而周邊其他項(xiàng)目二手房在售價(jià)格也在1萬元-1.5萬元/平方米。

中鐵某熱銷項(xiàng)目 每經(jīng)記者 甄素靜 攝

附近中海某項(xiàng)目也以清盤名義給出了約9000元/平方米的特價(jià)，此前開盤價(jià)也在1.5萬元/平方米左右。

在馬尾區(qū)招商某項(xiàng)目，記者了解到，有特價(jià)房源最高可降30萬元，原本總價(jià)167萬元的房源，特惠總價(jià)137萬元。

當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V記者，他們之所以力推國央企開發(fā)商這些樓盤，除了降價(jià)和總價(jià)相對(duì)便宜外，另一個(gè)重要原因是這些項(xiàng)目幾乎可以給到全市最高的成交傭金。

這大大提升了中介人員的積極性。在馬尾區(qū)某項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場，記者看到當(dāng)?shù)匦≈薪橐苍诜e極攬客帶看。與大中介的明顯區(qū)別是，他們不用著穿統(tǒng)一制服，如果沒有聽到他們?cè)趲Э粗械臉I(yè)務(wù)介紹，僅從衣裝來看，多會(huì)以為他們也是前來看房的購房者。

相信“5月市場會(huì)全面復(fù)蘇”

對(duì)于近期限購的放松和較為冷寂的市場效果，一位熟悉福州樓市的機(jī)構(gòu)研究人士在接受記者采訪時(shí)表示，不意外，福州經(jīng)濟(jì)去年破萬億，經(jīng)濟(jì)面一路向好，在政策層面要引導(dǎo)人口流入，2035年實(shí)現(xiàn)人口1000萬，如今受疫情和經(jīng)濟(jì)下行雙重壓力，放松樓市政策是一個(gè)比較好的決策。

其續(xù)稱，福州樓盤數(shù)目跟其他城市比起來不算多，彼此競爭會(huì)有，但不算大，更多壓力來自市場環(huán)境。經(jīng)濟(jì)大環(huán)境會(huì)帶動(dòng)一些觀望情緒，購房情緒不是一兩項(xiàng)政策能影響的。

該人士認(rèn)為，取消放松限購政策落地后市場情緒帶動(dòng)不大主要有兩方面原因，一是福州對(duì)外地購房者吸引力較小，福州樓市比較典型的現(xiàn)象是，很多房子是下屬縣市客群以及海外華僑回來置業(yè)。

二是2021年1月1日福州正式放開零門檻落戶政策，已經(jīng)釋放了大量購房需求。而記者在采訪中了解到，在福州零門檻落戶新政實(shí)施之前，有不少購房者為了短期內(nèi)能獲得購房資格，需要找機(jī)構(gòu)來辦理集體戶口，代價(jià)則是2萬-5萬元不等，還未必能辦理成功。

零門檻落戶政策，吸引了來自南平、寧德等周邊市縣有購房能力的人群，也將去年的福州樓市推向了新高點(diǎn)。據(jù)福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，福州五區(qū)二手房共成交22847套，僅次于2017年同期的24452套，創(chuàng)近3年新高；新房市場方面，福州五區(qū)新房共成交28480套，是2020年同期的3.4倍。

雖然當(dāng)下市場成交不及去年，但行業(yè)從業(yè)者對(duì)后市還是充滿期待，多名中介和地產(chǎn)人士均樂觀地表示，5月份市場會(huì)全面復(fù)蘇，到時(shí)大家會(huì)出來看房。

劉忠對(duì)于今年的工作規(guī)劃則是，近期會(huì)多關(guān)注A類客戶，爭取成交.今年要是能掙到錢，明年就在福州給孩子辦理小學(xué)入學(xué)手續(xù)，如果市場還不好，他就考慮到別的城市看看機(jī)會(huì)。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝