上海TOP10中均價最高的項目是？西安銷冠什么來頭？獨家揭秘全國100個爆款樓盤“榜一大哥”背后故事

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 程鵬 蓋源源    

北京這些項目為什么能成為超級網(wǎng)紅盤？

上海TOP10中均價最高的項目是？

成都“榜一大哥”萬科天府錦繡為什么吸引大家強力購買?

鄭州這個“殺出重圍”的保利天匯最佳賣點究竟何在？

4月19日，每日經(jīng)濟新聞每經(jīng)房產(chǎn)發(fā)布2022年第一季度全國10城爆款樓盤全名單！每經(jīng)品房小程序通過11個維度，一一拆解項目背后的商業(yè)配套、交通出行、生活服務(wù)等價值，告訴你為什么這100個項目賣得這么好！

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北京年度網(wǎng)紅盤被低估？

一季度北京TOP10項目合計金額211.3億元，明顯不及深圳、上海、南京、廣州等城市，排名靠前的項目成交金額距離其他城市熱點項目仍有一定的距離。

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以年度網(wǎng)紅盤、排名第五的中海寰宇天下天賦為例，項目位于石景山北辛安板塊， 2021年9月開盤，銷售均價75000元/平方米，基于對該項目交易數(shù)據(jù)、周邊配套、市場信息等11個維度進行測評，每經(jīng)品房小程序給出的估值參考價為77406元/平方米，可見當(dāng)前該項目存在一定低估。

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該項目居住密度偏低，在石景山區(qū)內(nèi)僅高于22%的住宅項目，屬于較為舒適的居住區(qū)域；在人口結(jié)構(gòu)方面，老年人占12%，學(xué)生兒童占14%，工作人口占74%。

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項目周邊教育配套相對較少，在周邊1公里范圍內(nèi)有3所幼兒園、1所小學(xué)，小學(xué)配置得分在石景山區(qū)處于中偏下。

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醫(yī)療配置方面，周邊共有大小醫(yī)療機構(gòu)5個，但在石景山區(qū)域內(nèi)屬于就醫(yī)舒適度較低的小區(qū)。周邊大小購物場所共4個，均在800米范圍內(nèi)，更符合年輕人的需求。

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交通方面優(yōu)勢更大，1公里范圍內(nèi)有兩個地鐵站，金安橋站和北辛安站；同時周邊還有20個公交車站，公交配置優(yōu)于區(qū)內(nèi)93%的住宅項目，公交出行優(yōu)勢度比較高。

上海TOP10中均價最高項目是？

由于疫情影響，上海TOP10項目3月銷量只有2月的一半，但TOP10大多為10萬+高端住宅，融創(chuàng)未來金融城、中糧瑞虹海景壹號、珠江安康苑分別以85.12億元、58.16億元和42.31位列前三甲。

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1月17日開盤銷售的中糧瑞虹海景壹號，是TOP10中均價最高的項目，一季度銷售額高達58.16億元，每經(jīng)品房小程序給出的估值參考價為113139元/平方米。

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大數(shù)據(jù)測算顯示，中糧瑞虹海景壹號教育配套方面表現(xiàn)優(yōu)秀，周邊1公里范圍內(nèi)有9所幼兒園、6所小學(xué)，小學(xué)配置得分優(yōu)于虹口區(qū)74%的住宅項目。

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醫(yī)療配套方面，周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)15個，包括上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬新華醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院。

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購物通勤更具備優(yōu)勢，項目周邊有大小購物場所17個、地鐵站4個、公交站30個，周邊1公里（直線距離）主要道路，早晚高峰平均車速優(yōu)于虹口區(qū)64%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度中等的區(qū)域。

廣州銷冠為什么獨自優(yōu)秀？

廣州越秀·和樾府是一季度銷售金額僅次于深圳華潤城的項目，成交金額95.3億元，距百億一步之遙。與深圳、上海不同的是，越秀·和樾府一枝獨秀，領(lǐng)先第二名富頤華庭近70億元。廣州TOP10項目銷售額239.6億元，與深圳、上海、南京仍有較大差距，位列13城中第四名。

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越秀·和樾府各維度的表現(xiàn)是否也遙遙領(lǐng)先于市場競品？

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通過對交通配套、教育配套、生活配套、人口結(jié)構(gòu)等11個維度進行分析，每經(jīng)品房小程序的項目AI估值參考價為50055元/平方米。

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項目周邊1公里范圍內(nèi)，工作人口占79%、老年人口11%、學(xué)生兒童占10%，在廣州市范圍內(nèi)屬于年輕人比例偏高的區(qū)域；與此對應(yīng)，周邊15個大小購物場所令越秀·和樾府超越番禺區(qū)64%的住宅項目。

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由于年輕人及商務(wù)人口較多，周邊主干道早晚高峰平均車速優(yōu)于區(qū)內(nèi)98%的住宅，屬于駕車出行舒適度很高的住宅區(qū)域，同時地鐵和公交配置在番禺區(qū)內(nèi)均屬于舒適度中高，成為吸引年輕購房者的一大亮點。

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但越秀·和樾府在教育資源方面相對劣勢，每經(jīng)品房小程序顯示其周邊無小學(xué)、僅有3所幼兒園，并且測評范圍內(nèi)無醫(yī)療機構(gòu)，一定程度上拖累了房價估值。

成都“榜一大哥”開盤即罄原因是？

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作為新一線城市，成都在一季度的表現(xiàn)可圈可點，TOP10項目合計銷售金額181.12億元，在13個重點城市中排名第五。

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其中榜首萬科天府錦繡1月開盤后全部售罄，合計銷售額30億元。該項目銷售均價31000元/平方米，每經(jīng)品房小程序顯示估值參考價為30027元/平方米，與實際銷售情況基本一致。

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大數(shù)據(jù)顯示，項目周邊1公里區(qū)域內(nèi)有1所小學(xué)、2所幼兒園，大小醫(yī)療機構(gòu)2個，暫無購物中心，生活配套稍顯不足，但目前距離交房仍有半年時間，這一情況有望好轉(zhuǎn)。

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交通方面，地鐵站距離該項目624米，在雙流區(qū)的住宅中屬于地鐵出行舒適度中等偏上水平，同時駕車出行較為便利，早晚高峰主干道車速優(yōu)于雙流區(qū)87%的住宅。

在鄭州賣得好的項目有什么不一樣？

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作為省會城市，鄭州一季度市場同樣慘淡，TOP10項目合計銷售金額23.16億元。

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位于鄭州經(jīng)開區(qū)的保利·天匯2021年10月二期加推，一季度合計銷售4.47億元，銷售面積2.4萬平方米，成為鄭州市的NO.1。

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保利·天匯銷售均價19500元/平方米，目前仍然在售。每經(jīng)品房小程序?qū)ζ溥M行11個維度估算得出估值參考價19262元/平方米，基本相符。

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保利·天匯周圍1公里范圍內(nèi)有1所小學(xué)、15所幼兒園，配置稍顯不均衡；周邊有8個醫(yī)療機構(gòu)、6個購物場所，屬于各方面舒適度居中的區(qū)域。

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作為開發(fā)時間較長的住宅項目，目前周邊1個地鐵站、18個公交車站在所屬區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度一般，早晚高峰平均車速只優(yōu)于55%的住宅小區(qū)。

南京銷冠評估價為何遠超售價？

南京一季度累計銷售額TOP10項目合計金額僅次于深圳和上海，單月銷售超過60億元，其中長江華府（別名葛洲壩五礦金陵府）銷售額達74.86億元，在全國范圍內(nèi)排名第六。

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2022年2月開盤的長江華府第三批開盤已售罄，銷售價格58792元/平方米。據(jù)每經(jīng)品房小程序測算，該樓盤當(dāng)前AI估值參考價已經(jīng)高達64336元/平方米，比銷售均價高出5000余元。

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該項目位于鼓樓區(qū)，周邊有購物場所13個、醫(yī)療機構(gòu)9個，由于地處鼓樓區(qū)，整體生活配套成熟且較為完善，因此長江華府購物舒適度適中，但在醫(yī)療方面只優(yōu)于13%的住宅小區(qū)。

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在教育配置方面，周邊5所幼兒園、2所小學(xué)，屬于舒適度居中范圍。

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地鐵及公交配置為項目增色不少，周邊1公里內(nèi)共有3個地鐵站和30個公交車站，公共交通非常便利；另一方面，周邊主干道通勤車速優(yōu)于鼓樓區(qū)75%的小區(qū)，駕車舒適度也較為理想。

武漢這神秘的第四名是誰？

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一季度武漢整體銷售情況欠佳，TOP10項目合計銷售金額83.87億元，萬科光瀾道、長江廣電光谷家、融創(chuàng)公園大觀銷售金額分居前三名，紐賓凱漢city排名第四。

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值得注意的是，紐賓凱漢city在3月單月銷售額超過前三名項目，達到4.6億元。該項目位于主城區(qū)漢陽，2021年9月加推，銷售價格18000元/平方米起，而據(jù)每經(jīng)品房小程序測算的估值參考價為18502元/平方米。

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由于地處市區(qū)，周邊1公里內(nèi)工作人口占78%、兒童學(xué)生占12%，老年人占10%，人口結(jié)構(gòu)相當(dāng)于1-2線城市地最優(yōu)值。同時周邊消費客單價49元，在漢陽區(qū)內(nèi)屬于消費水平較高的區(qū)域，但在武漢全城范圍內(nèi)處于中等水平。

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項目教育資源豐富，周邊1公里內(nèi)有4所小學(xué)、15所幼兒園，此外還有大小醫(yī)療機構(gòu)14個、購物場所14個，就醫(yī)及消費舒適度極高，超越漢陽區(qū)93%的住宅小區(qū)。

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公交方面，2個地鐵站、23個公交車站基本能夠滿足公共交通出行需求，在漢陽區(qū)內(nèi)超越78%的住宅區(qū)域，且通勤車速保持在中等水平，駕車出行舒適度中等。

西安銷冠什么來頭？

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一季度，西安TOP10項目合計銷售金額134.1億元，在13個城市中處于中等偏上水平。TOP10項目中，所有項目銷售額均不超過30億元。從開發(fā)企業(yè)上來看，綠城入榜項目達到3個，合計銷售額26.2億元。

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全市銷冠中國鐵建·萬科翡翠國際共售出27.4億元，2021年12月進行一輪加推，均價16321元/平方米，不過每經(jīng)品房小程序的估值參考價已達25843元/平方米。

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項目教育資源豐富，周邊1公里范圍內(nèi)有4所小學(xué)、4所幼兒園，作為尚未交付的新建住宅，在雁塔區(qū)屬于中等水平。

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周邊有大小醫(yī)療機構(gòu)7個，覆蓋三甲醫(yī)院、兒童醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)院，符合住戶需求，在現(xiàn)階段醫(yī)療配置屬中等。

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公交、地鐵出行極為便利，項目1公里范圍內(nèi)有3個地鐵站、13個公交車站，駕車出行舒適度優(yōu)于雁塔區(qū)79%的住宅。

重慶銷冠拉低直轄市銷售均值了？

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重慶一季度的銷售相當(dāng)?shù)兔?，TOP10項目合計銷售金額僅36.63億元，相當(dāng)于成都的1/4，銷冠長嘉匯銷售額只有5.77億元。

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由香港置地和招商蛇口聯(lián)合開發(fā)的長嘉匯，2021年12月再次加推，一季度合計售出265套，銷售均價22000元/平方米?，每經(jīng)品房小程序?qū)ζ溥M行11個維度估算得出估值參考價23744元/平方米。

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項目周邊居住密度較大，餐飲消費客單價61元，同城對比尚處于中檔消費區(qū)域。

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周圍1公里范圍內(nèi)2所小學(xué)、5所幼兒園，對于區(qū)域內(nèi)12%的學(xué)生兒童來說基本符合需求。值得關(guān)注的是，長嘉匯在醫(yī)療資源方面超越南岸區(qū)98%的住宅項目，共有大小醫(yī)療機構(gòu)9個。

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公交、地鐵出行方面，項目周邊有13個公交車站、1個地鐵站，公共交通出行較為便利，但駕車舒適度較低，早晚高峰主干道通勤車速屬于后10%水平。

天津這個第二名有什么值得說道？

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在直轄市中，天津一季度市場成交量最低。TOP10項目合計銷售金額34.61億元，其中中海地產(chǎn)占據(jù)5個，遠洋集團占2個，分別是遠洋琨庭（第二）和未來城（第五）。

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遠洋琨庭銷售均價19500元/平方米，每經(jīng)品房小程序?qū)ζ溥M行11個維度估算得出當(dāng)前估值參考價20785元/平方米。

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遠洋琨庭周圍1公里范圍內(nèi)有3所幼兒園，暫無小學(xué)，作為開發(fā)了多期的住宅項目，當(dāng)前配置稍顯不足；周邊有5個醫(yī)療機構(gòu)、10個購物場所，由于項目周邊相對成熟，因此只稱得上各方面舒適度居中。

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項目周邊1個地鐵站、12個公交車站，在所屬區(qū)域內(nèi)并無優(yōu)勢，公交出行舒適度較低。同時，該項目駕車出行舒適度中偏低，早晚高峰平均車速只優(yōu)于10%的住宅小區(qū)。

記者| 包晶晶

?編輯|程鵬 蓋源源

校對|盧祥勇

封面圖片來源：視覺中國

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