三四線樓市松綁調查·資陽｜樓盤頻推“送車位”等優(yōu)惠、公積金首付降至最低20%……四川資陽為何依舊去化難？

每經記者 陳利    每經編輯 魏文藝    

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來資陽房地產市場銷售尚未恢復。”

資陽市GIMHOM菁屋旗艦店中介張柯告訴《每日經濟新聞》記者，近期資陽部分樓盤通過折扣優(yōu)惠、特惠房、送裝修等營銷方式吸引客源，“一些項目的優(yōu)惠措施甚至能達到年前最后一波活動水平。”

而就在上周，資陽剛剛宣布下調公積金貸款首付比例，“職工購買商品住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%”，同時還提高了公積金貸款最高額度。

不過值得注意的是，來自資陽市房地產管理局的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，資陽市主城區(qū)商品房銷售面積35.93萬平方米，同比下降46.9%。而2021年資陽市中心城區(qū)商品房待售面積達327.58萬平方米，同比上漲4.60%。

來源：資陽市住房公積金管理中心網(wǎng)站

“今年第一季度銷售不如去年”

資陽位于成都市中心東南方向約87公里，同時連接成都、重慶“雙核”，是成渝經濟區(qū)、成都經濟區(qū)的重要組成部分。乘坐成渝高鐵從資陽出發(fā)20多分鐘可到成都、1小時到重慶。

“跟很多三四線城市面臨的情況類似，今年以來資陽房地產市場銷售尚未恢復。”作為從業(yè)多年的房產經紀人，張柯告訴《每日經濟新聞》記者，受近兩年來疫情的反復以及購房者觀望情緒影響，“今年第一季度銷售情況還不如去年。”

可供佐證的是，一組來自資陽市房地產管理局的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-3月資陽市完成商品房銷售面積和住房銷售面積的數(shù)據(jù)分別為122.62萬平方米、106.07萬平方米；其中，資陽主城區(qū)2021年完成的商品房銷售面積67.66萬平方米，實現(xiàn)銷售金額37.80億元，商品住宅銷售57.41萬平方米。

而今年一季度，資陽全市完成商品房銷售面積和住房銷售面積分別為71.74萬平方米、61.78萬平方米，同比分別降低了41.49%、41.76%；資陽中心城區(qū)完成商品房銷售面積則是35.93萬平方米，實現(xiàn)銷售金額19.55億元，商品住宅銷售31.07萬平方米，同比也是分別降低了46.9%、48.28%、45.88%。

事實上，今年以來為吸引購房者促進項目銷售，資陽市各樓盤項目也紛紛拿出各種優(yōu)惠措施，“部分項目的優(yōu)惠措施甚至能達到年前最后一波活動水平。”

其中，送裝修、送車位成為各項目最為常見的促銷措施。張柯向記者舉例道，如一個項目根據(jù)備案價是不能低于6000元/平方米出售，“但現(xiàn)在的情況是，為了銷售開發(fā)商會送產權車位、送裝修，這樣折算下來最終的銷售價格就在5500-5600元/平方米。”

至于資陽部分樓盤為何推出如此大的優(yōu)惠活動，“一方面持續(xù)的疫情讓很多購房者一直持觀望狀態(tài)，開發(fā)商也急于銷售回款，因此促銷活動力度會特別大，送的東西也多。”張柯解釋道，另一方面因為每個樓盤都有備案價，既不能高于最高備案價出售，也不能低于最低備案價出售，“現(xiàn)在的市場環(huán)境也讓開發(fā)商只能以其他優(yōu)惠活動去體現(xiàn)最低備案價的方法吸引客戶。”

事實上，此前受成都房價上漲、限購等多重因素影響，資陽房價在2017年下半年至2018年迎來了接近翻倍的增長。以位于資陽市雁江區(qū)大千大道的恒大名都為例，2016年1月首次開盤時均價4000元 /平方米卻去化平平，2017年底漲至5500元/平方米。2018年中旬再開盤時價格已達7500元/平方米，256套兩天去化200多套。2019年該項目最后一批次亮相時，均價已達到8000元/平方米。

數(shù)據(jù)來源：資陽市房產市場信息網(wǎng)站

不過，自去年下半年以來，資陽房價出現(xiàn)較大下降。公開數(shù)據(jù)顯示，2022年前3月，資陽市商品住宅均價為5448元/平方米 ，其中中心城區(qū)商品住宅均價為5956元/平方米。但在2021年，全市商品住宅均價則為5731元/平方米 ，而主城區(qū)商品住宅均價為6049元/平方米，同比分別下降了4.9%和1.5%。

可供參考的是，2021年5月，資陽的陽光•云璟臺項目首批次開盤，均價6500元/平米。但到了今年1月，該項目價格調整為6200元/平米。張柯告訴記者，“現(xiàn)在購買該項目還送臥室、廚房、廁所的裝修材料，再加兩萬元的車位抵用券，折扣后的單價就6000元出頭。”

據(jù)資陽市房產市場信息網(wǎng)站統(tǒng)計，今年4月以來資陽市商品住宅成交均價為6004元/平方米。

商品房待售面積仍在同比增加

面對持續(xù)下行的樓市，給出措施的不僅只有開發(fā)商，還有資陽市的相關政府部門。

4月8日，資陽市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整我市部分住房公積金使用政策的通知》（以下簡稱《通知》），下調公積金貸款首付比例，同時提高了公積金貸款最高額度。

根據(jù)《通知》，職工購買商品住房（含期房、現(xiàn)房），屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為30%。相比之前，均下調了10個百分點。另外，《通知》還提到，購買再交易住房，屬首套普通自住住房的，最低首付款比例為30%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為40%。

《通知》對公積金貸款額度也進行了調整：繳存職工家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額60萬元；職工家庭單方繳存住房公積金的，最高貸款額40萬元。組織、人社部門統(tǒng)一引進和認定的高層次人才，最高貸款額70萬元。而此前，資陽市職工家庭夫妻雙方均繳存公積金的單筆貸款最高額為50萬元，僅一方繳存公積金的單筆貸款最高額度為35萬元。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部資市場研究總監(jiān)陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，下調公積金貸款首付比例是當前城市放松樓市政策的主要調整層面。公積金貸款的受眾面較廣，這將會助力市場回暖，使?jié)撛诤侠淼膭傂杓案纳菩枨蟮玫结尫?，從而平穩(wěn)購房者的置業(yè)預期，進一步促進樓市成交有所回升，也將有效緩解城市庫存壓力。

“政策才出來不久，目前從整體市場成交來看，還沒有特別明顯的效果，不過咨詢的人確實有所增加。”張柯表示。

數(shù)據(jù)來源：資陽市房管局

記者注意到，在此之前的2015-2017年，資陽市曾連續(xù)第三年出臺購房獎勵措施，購房獎勵金額逐年提高，從2015年的9000元，上浮三成至2016年1.2萬元，再到2017年的1.6萬元。若加上對購買車庫的獎勵，2017年在當?shù)刭彿孔罡呖梢阅玫?.8萬元的獎勵。

而資陽市連續(xù)三年依靠財政鼓勵購房的背景，是三四線城市去庫存整體艱難的體現(xiàn)。據(jù)資陽市政府網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2021年全年資陽房地產開發(fā)投資比上年下降9.1%；商品房施工面積889.8萬平方米，下降9.1%；商品房銷售面積316.2萬平方米，增長25.6%；商品房竣工面積39.9萬平方米，下降58.1%。

此外，資陽中心城區(qū)商品房待售面積為327.58萬平方米，商品住房待售面積為118.31萬平方米，同比分別增加4.60%、-5.47%，商品房待售面積略有上升。

一個值得注意的現(xiàn)象是，根據(jù)第七次全國人口普查結果顯示，資陽市常住人口為2308631人，比2010年第六次全國人口普查時減少285212人，同比減少11%。

“從開發(fā)角度上講，資陽市的樓面價并不高，”某TOP20房企投拓負責人王浩告訴《每日經濟新聞》記者，“但開發(fā)商拿地講求人、地掛鉤，即新增人口與土地新增配給要相適應，因此基本上不會去人口凈流出，消費能力有限的地區(qū)去投資。資陽恰好呈現(xiàn)出人口持續(xù)凈流出、城市居民消費能力不足的特點。”

西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐也表示，除人口因素、就業(yè)吸納能力將影響樓市銷售外，西部地區(qū)各省市首位城市的虹吸效應明顯，也將增加周邊城市的去庫存難度。（應受訪人要求，文中張柯、王浩為化名）

（每經房產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號Real-estate-Circle）

封面圖片來源：視覺中國-VCG211278453167