中指院發(fā)布2022百強企業(yè)研究報告：百強企業(yè)銷售額繼續(xù)增長 行穩(wěn)致遠將是房企發(fā)展的主旋律

2022年3月31日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第十九屆中國房地產(chǎn)百強企業(yè)家峰會”在北京首鋼園香格里拉酒店隆重召開。

《2022中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》（以下簡稱《報告》）在會上發(fā)布，其中表明，百強企業(yè)順應(yīng)市場變化，緊抓熱點城市群發(fā)展機遇，運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的增長；未來穩(wěn)健經(jīng)營、行穩(wěn)致遠將是房企發(fā)展的主旋律。

百強房企銷售額增長3.9%

北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了十九年，今年的《報告》表明，2021年，百強企業(yè)精準把握市場需求釋放節(jié)奏，上半年前置銷售節(jié)點加速推盤，下半年加大促銷力度和銷售渠道合作，加速回款，銷售總額、銷售面積分別達90802億元、56943萬平方米，同比增長3.9%和1.6%。

地域方面，2021年，百強企業(yè)繼續(xù)深耕重點城市，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市受新房供應(yīng)規(guī)模加大，在旺盛需求的帶動下市場成交規(guī)模增長，銷售額占比小幅上升0.2個百分點至18.8%；二線城市占比為58.2%，仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比23.0%。

百強企業(yè)聚焦重點城市，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區(qū)域。具體來看，一二線城市仍是百強企業(yè)布局主戰(zhàn)場，50家百強代表企業(yè)的新增土儲權(quán)益面積中六成位于一二線城市，其中一線城市占比7.1%，二線城市占比53.4%，一線、二線城市占比分別同比增長2.4、6.6個百分點。從城市群占比來看，50家百強代表企業(yè)五大城市群新增土儲權(quán)益面積合計占比為65.3%，較上年提升8.6個百分點。

需求結(jié)構(gòu)方面，2020年、2021年首置和改善需求仍對房地產(chǎn)市場形成較大支撐，百強企業(yè)加大首置類產(chǎn)品的推出比例，支撐銷售業(yè)績的增長。從50家百強代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看：90平方米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為17.4%、較上年提升0.8個百分點；90-140平方米首改類產(chǎn)品銷售額占比達55.4%，較上年下降0.6個百分點。

但同時應(yīng)該看到，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段，百強企業(yè)的市場份額小幅下滑。

2021年，百強企業(yè)市場份額為49.9%，較上年下降0.4個百分點。其中，綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額為22.5%，較上年下降0.4個百分點。

應(yīng)當看到的是，2021年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額保持穩(wěn)步增長的態(tài)勢。百強企業(yè)納稅額均值達60.2億元，同比增長2.2%，其中稅金及附加均值為38.9億元，所得稅均值為21.3億元。同時，百強企業(yè)一方面積極響應(yīng)政府相關(guān)部門的號召，扎實推進保障性租賃住房建設(shè)，另一方面積極回饋社會，加大公益捐款投入，為防汛搶險和疫情防控提供資金支持。

進入調(diào)整通道

2021年，我國經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間，國內(nèi)消費有所恢復(fù)，但全球疫情仍在持續(xù)，外部環(huán)境更趨復(fù)雜。當前，經(jīng)濟尚處于疫情沖擊后的恢復(fù)階段，房地產(chǎn)去金融化限制了房企盈利空間，行業(yè)長期處于低利潤期。

面對政策調(diào)控，“三道紅線”提出后百強企業(yè)積極應(yīng)對，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。2021年，百強企業(yè)在滿足經(jīng)營需求的前提下調(diào)整債務(wù)規(guī)模及結(jié)構(gòu)，整體負債水平穩(wěn)中有降，三道紅線指標均值得以進一步優(yōu)化。百強企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

當前，房企需調(diào)整經(jīng)營方式，發(fā)揮綜合運營優(yōu)勢，適應(yīng)行業(yè)調(diào)整周期。可以看到，高存貨、高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經(jīng)顯現(xiàn)，房企需逐步改變經(jīng)營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業(yè)務(wù)高彈性，以適應(yīng)極速分化的市場；同時適度發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮運營優(yōu)勢，提升邊際效益。

2021年以來，“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)保持不變，房地產(chǎn)貸款集中管理制度嚴格落實，降負債、降杠桿、加速回款成為房企經(jīng)營的主旋律。在此背景下，百強企業(yè)已然意識到“規(guī)模不再是萬金油”，唯有在保證財務(wù)安全性和經(jīng)營穩(wěn)健性的基礎(chǔ)上，才能實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。

《報告》指出，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)進入調(diào)整通道，過去“高周轉(zhuǎn)、短平快”的發(fā)展模式亟需轉(zhuǎn)變，未來應(yīng)踔厲奮發(fā)，高舉精細化運營管理的大旗，方能行穩(wěn)致遠看到“隧道盡頭的光”。

此外，會上還發(fā)布了《2022中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，也表明我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由增量開發(fā)進入存量運營時代，告別過去粗放式增長方式，精細化運營將成為行業(yè)主旋律，尤其是依賴于“運營能力”的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，目前面對的是機會與挑戰(zhàn)并存。文/王西嶺