高庫(kù)存城市調(diào)查·防城港｜庫(kù)存去化超90個(gè)月，房?jī)r(jià)跌回5年前！這個(gè)北部灣城市如何破解“消化難”？

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“這兩年受疫情影響，外地購(gòu)房者銳減，新房、二手房銷售很難了，尤其是從去年下半年開始，成交量下滑尤為明顯。”在防城港有著多年房地產(chǎn)中介從業(yè)經(jīng)歷的經(jīng)紀(jì)人張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

作為北部灣沿海地區(qū)的重要城市，防城港曾憑借優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境和相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)吸引了大量外地人前來(lái)置業(yè)。然而，嚴(yán)重依賴“候鳥”跨省購(gòu)房、本地居民改善型住房以及炒房團(tuán)的防城港，如今的商品房庫(kù)存去化周期卻高居全國(guó)百城榜首。

“受嚴(yán)格管控與疫情傳播的雙重影響，防城港地區(qū)本就十分脆弱的樓市變得更加岌岌可危，樓市投資下降和庫(kù)存攀升已經(jīng)是一個(gè)必然的結(jié)果。”廣西金融職業(yè)學(xué)院副教授、碩導(dǎo)嚴(yán)偉向記者表示。

2022年2月末商品住宅庫(kù)存量去化周期TOP20城市情況（單位：月） 來(lái)源：克而瑞

成交量不斷下跌

北部灣大道是防城港市最為重要的交通要道，而道路兩側(cè)也早已成為地產(chǎn)廣告的“聚集地”，不過(guò)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)目前正經(jīng)受著巨大的銷售壓力。

“防城港目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要還是以投資客為主，外地購(gòu)房者比例在60%以上。”張欣告訴記者，但由于近兩年來(lái)疫情的反復(fù)，“外地購(gòu)房者越來(lái)越少了，今年銷售情況還不如去年。”

廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年防城港市（含東興、上思）商品房銷售共18606套，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積159.26萬(wàn)平米，位列廣西14市倒數(shù)第二位，同比下降21.3%；銷售額80.68億元，位列全省第十二位，同比下降23.3%。無(wú)論是成交面積還是成交金額的增長(zhǎng)幅度，防城港均位列全省最后一位。

來(lái)源：廣西壯族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局 

雪上加霜的是，克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月末，防城港商品房庫(kù)存去化周期已達(dá)到90個(gè)月以上，成為全國(guó)商品房去化周期最長(zhǎng)的城市。

90個(gè)月意味著什么？即便防城港從當(dāng)下起不再建設(shè)新房，按照目前的銷售速度，需要近8年的時(shí)間才能賣完現(xiàn)在的庫(kù)存房源。

事實(shí)上，為吸引購(gòu)房者促進(jìn)項(xiàng)目銷售，防城港的樓盤項(xiàng)目去年也曾紛紛拿出特惠房政策，無(wú)論是線上還是線下，都隨處可見各個(gè)樓盤項(xiàng)目的特價(jià)廣告。

“4”字頭、“5字”頭、“低首付3萬(wàn)”、“一口價(jià)房源”……有些項(xiàng)目還推出“低首付+分期”等優(yōu)惠政策，其中不乏一些關(guān)注度很高的熱點(diǎn)樓盤項(xiàng)目，如商貿(mào)中心清盤價(jià)甚至只需3680元/平方米。

盡管如此，防城港各樓盤銷售中心卻難回昔日門庭若市的風(fēng)光景象。位于港口區(qū)核心地段某項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)李玉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“從去年6月至今，整個(gè)樓盤銷量下降了差不多四成。”而李玉在一年內(nèi)已經(jīng)換了三份工作（三個(gè)項(xiàng)目樓盤），幾乎每個(gè)樓盤都一樣，“銷量不斷下跌”。

“防城港本身并不是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，與北海相比，在旅游業(yè)方面也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言。”嚴(yán)偉表示，加之缺乏足夠的人口與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支持，本地人對(duì)城市新房的剛需始終處于一個(gè)相對(duì)較低的水平，一旦庫(kù)存過(guò)高以及出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況，就可能導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。

也曾“跳躍式”增長(zhǎng)

事實(shí)上，防城港新房庫(kù)存問(wèn)題早已有之。

早在2016年2月，防城港商品房待售面積就已約358萬(wàn)平方米，按照月均銷售14萬(wàn)平方米計(jì)算，預(yù)計(jì)去化周期為26個(gè)月，去庫(kù)存壓力比較大。

為此，2016年11月底，防城港市政協(xié)就曾為此專門召開了名為“化解我市房地產(chǎn)庫(kù)存”專題協(xié)商會(huì)，并提出了“防城港13條”：即精準(zhǔn)政策和研究落實(shí)；完善棚戶區(qū)改造貨幣化安置房源信息平臺(tái)；支持農(nóng)民工等新市民購(gòu)房需求；鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和大型國(guó)企等穩(wěn)定就業(yè)的工作人員團(tuán)購(gòu)存量房；上項(xiàng)目聚人氣，促進(jìn)房地產(chǎn)剛需；加快完善城市配套設(shè)施，進(jìn)一步改善宜居條件；加大金融稅務(wù)部門支持力度；大力發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)；積極培育房產(chǎn)租賃市場(chǎng)；嚴(yán)格控制新增供地；繼續(xù)實(shí)行“生態(tài)移民”政策；加大宣傳力度，組織企業(yè)抱團(tuán)走出去；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。

到了2018年4月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立廣西防城港邊境旅游試驗(yàn)區(qū)。同月，海南全島施行樓市限購(gòu)，大批投資客以及海南中介公司轉(zhuǎn)移目標(biāo)至跟海南島氣候、旅游資源相對(duì)比較接近的防城港、欽州等地。在兩大因素助推下，防城港的樓市以及土地實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲。

來(lái)源：防城港住建局官網(wǎng)

這一年，防城港房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房銷量、成交價(jià)、土地出讓價(jià)格都實(shí)現(xiàn)了“跳躍式”增長(zhǎng)。

據(jù)防城港房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年防城港市（含港口區(qū)、防城區(qū)、東興市）共計(jì)銷售商品房48486套，相比2017年增長(zhǎng)85.46%；銷售面積為423.61萬(wàn)平方米，相比2017年增長(zhǎng)71.64%；銷售總額232.33億元。無(wú)論是銷售套數(shù)、銷售面積、銷售總額都遠(yuǎn)超2017年。

而在價(jià)格方面，2018年防城港商品房成交均價(jià)在4、5月份一度飆升至7000-9500元/平方米。“主要原因在于5月份大批海南中介機(jī)構(gòu)以及意向客戶轉(zhuǎn)移到防城港，而土地出讓價(jià)格以及樓面價(jià)多次破紀(jì)錄，購(gòu)房者對(duì)樓市前景十分看好，購(gòu)買意向極高。”防城港市房協(xié)方面表示，盡管此后成交價(jià)格有所下滑，但基本備案數(shù)量仍保持在每月3000-3500套之間。

此后，防城港商品房成交一路下滑，庫(kù)存進(jìn)一步拉大?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理防城港住建局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019-2021年，防城港全市分別成交新建商品房39477套、21444套、18606套，同比分別下滑了23.33%、45.68%、17.79%。而2021年銷售的套數(shù)，甚至已經(jīng)達(dá)到自從2015年至今7年來(lái)的新低。

“2018至2019年，防城港房?jī)r(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，均價(jià)接近7000元/平方米，目前已經(jīng)下降至5500元/平方米左右。”

嚴(yán)偉表示，防城港作為一個(gè)邊境小城，自身體量并不足以支撐這一房?jī)r(jià)，在海南出臺(tái)限購(gòu)令后，許多北方人選擇將防城港一類城市作為購(gòu)房替代城市。也就是說(shuō)，防城港并無(wú)特殊優(yōu)勢(shì)。“其銷售方法也采用旅游購(gòu)房、外地包銷等方式，當(dāng)房?jī)r(jià)上升至一定程度后，外來(lái)購(gòu)房熱情將迅速減退，形成現(xiàn)在的高庫(kù)存態(tài)勢(shì)。”

去化難度增大

需要注意的是，防城港屬于典型的外部需求驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng)，樓市銷售主要以外地人群為主。但受疫情影響，外地人的購(gòu)房占比明顯下降。

“這兩年疫情隨時(shí)都有，外地購(gòu)房者少了很多。2022年防城港房?jī)r(jià)應(yīng)該是已經(jīng)到底了， 不會(huì)有太大的波動(dòng)了。”張欣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，經(jīng)歷了兩年的“跌跌不休”，目前防城港房?jī)r(jià)已降至五年前，房企保利潤(rùn)之下，后期房?jī)r(jià)下跌空間已明顯收窄。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新數(shù)據(jù)，今年2月，防城港新房均價(jià)為5335元/平方米，環(huán)比上漲1.24%，同比下跌6.86%。

盡管如此，防城港近年來(lái)的土地供應(yīng)量仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)防城港市房地產(chǎn)交易中心、防城港市住建局?jǐn)?shù)據(jù)不完全整理發(fā)現(xiàn)，2016-2020年防城港住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)增長(zhǎng)，合計(jì)共成功出讓了2155畝住宅用地。

數(shù)據(jù)來(lái)源：防城港統(tǒng)計(jì)局

“防城港目前在售項(xiàng)目很多是在2015年前就拿地了，新拿地項(xiàng)目大多都還未推向市場(chǎng)。”廣西一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，隨著這幾年防城港新建商品房成交價(jià)格逐漸回落，疊加住宅用地出讓增加，新建商品房庫(kù)存增加，開發(fā)商購(gòu)置土地欲望相對(duì)2018年有所降低。

不過(guò)另一方面，3月20日晚，廣西壯族自治區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制召開會(huì)議，商定下調(diào)部分城市房貸首付比例：其中在北海、防城港首次購(gòu)買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%，進(jìn)一步降低居民購(gòu)房門檻，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求。

“無(wú)論是首付比例為30%還是20%，客觀上都有助于降低首付成本，對(duì)于激活第二套購(gòu)房需求、保障改善型需求等都有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，類似放松的做法，也說(shuō)明近期一些沿海城市或文旅資源城市面臨的壓力，即外來(lái)購(gòu)房需求萎縮，房屋庫(kù)存消化難度增大。

不過(guò)，在嚴(yán)偉看來(lái)，去庫(kù)存的長(zhǎng)期辦法仍是加強(qiáng)城防城港市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造沿邊沿海城市名片，從外貿(mào)、港口、旅游和養(yǎng)生等方面提高城市吸引力，增加城市居民收入，使群眾能夠買得起房，也愿意買房。

“短期來(lái)看，要促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸正常水平并保持穩(wěn)定，避免出現(xiàn)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下降的情況，一要規(guī)范購(gòu)地行為，二要統(tǒng)籌新房銷售價(jià)格。此外，不應(yīng)該過(guò)度干預(yù)市場(chǎng)正常的交易活動(dòng)，而是要從供給側(cè)進(jìn)行調(diào)整，爭(zhēng)取用五年左右的時(shí)間降低新房庫(kù)存，使樓市重返健康狀態(tài)。”嚴(yán)偉續(xù)稱。

（應(yīng)受訪者要求，文中張欣、李玉為化名）

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