房產(chǎn)·年報(bào)解讀 | 郁亮檢討萬科凈利潤下滑，提出20億-25億元回購方案

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然市場(chǎng)對(duì)萬科凈利潤的下跌早有預(yù)期，但當(dāng)2021年度業(yè)績(jī)出爐時(shí)，仍然超出了投資者的預(yù)期。

年報(bào)顯示，2021年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4528億元，同比增長8.0%；歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比下降45.7%。

這是萬科繼1995年、2008年后，出現(xiàn)上市31年以來第三次凈利潤下滑。

“交出這樣的成績(jī)單，我倍感壓力，內(nèi)心充滿緊迫感。面對(duì)這樣一份成績(jī)單，股東的失望、困惑以及由此產(chǎn)生的質(zhì)疑、批評(píng)，我完全能夠體會(huì)得到。”在今年年報(bào)致股東信的開頭，萬科董事會(huì)主席郁亮就率先進(jìn)行了自我批評(píng)和檢討，“對(duì)凈利潤下降的檢討”成為首位。

郁亮表示，從財(cái)務(wù)分析上看，凈利潤下降主要源于毛利率下降。扣除營業(yè)稅金及附加后的整體毛利率，從2020年的22.8%下降至17.2%，對(duì)應(yīng)毛利總額同比減少176億元。同時(shí)，受按權(quán)益法確認(rèn)的投資收益及股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)收益減少影響，2021年投資收益下降69億元。

“財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)只是最終結(jié)果，要改善結(jié)果必須追溯其原由。”郁亮解釋道，從結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)依然對(duì)公司的凈利潤具有決定性作用。去年受外部環(huán)境變化和公司自身因素影響，開發(fā)業(yè)務(wù)毛利總額同比減少189億元。

“近幾年來，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長終將結(jié)束，但慚愧的是，我們的行為未能堅(jiān)決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過于樂觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”

郁亮認(rèn)為，萬科各城市公司能力參差不齊，部分表現(xiàn)較弱的公司和項(xiàng)目，影響了整體業(yè)績(jī)。充分授權(quán)、分布式實(shí)施是萬科過往快速發(fā)展的機(jī)制保障。在追求效率優(yōu)先的高速增長階段，這一機(jī)制能更快地響應(yīng)市場(chǎng)、捕捉機(jī)會(huì)，最大程度地釋放前線戰(zhàn)斗力。隨著業(yè)務(wù)復(fù)雜度逐步提高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，部分城市公司暴露出能力短板。盡管萬科依然擁有一批優(yōu)秀公司和拔尖人才，但操盤表現(xiàn)離散度在上升。

當(dāng)然，除了檢討之外，郁亮也談了萬科未來的價(jià)值增長支撐——新賽道，也就是物業(yè)服務(wù)、物流倉儲(chǔ)、長租公寓和商業(yè)。

他也承認(rèn)這些業(yè)務(wù)現(xiàn)在及將來都無法與房地產(chǎn)開發(fā)相提并論。起步階段，它們的投資對(duì)短期業(yè)績(jī)提升還會(huì)造成不小的負(fù)擔(dān)。特別是公司采用成本法對(duì)這些以重資產(chǎn)為主的業(yè)務(wù)進(jìn)行折舊攤銷，加大了對(duì)報(bào)表利潤的影響。

“我們嘗試了該業(yè)務(wù)所有的可能路徑，過程中承受了一定的虧損，但這些努力逐漸開始見到回報(bào)。與之類似，經(jīng)過不斷的嘗試和努力，今天公司多項(xiàng)業(yè)務(wù)在增長速度、收益表現(xiàn)、運(yùn)營效率等方面，均位居各自所屬行業(yè)前列。”

值得注意的是，與萬科年報(bào)同步出爐的公告還有關(guān)于分拆萬物云境外上市獲得中國證監(jiān)會(huì)受理的公告。

郁亮表示，2022年，萬科將采取堅(jiān)決的、有針對(duì)性的行動(dòng)，解決開發(fā)業(yè)務(wù)存在的問題，鞏固在不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，保障財(cái)務(wù)安全，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和凈利潤的企穩(wěn)回升。

基于日益下跌的股價(jià)和提振投資者的信心等原因，萬科也在3月30日晚拋出了A股回購計(jì)劃。

萬科擬回購20億-25億元的A股股票，但回購價(jià)格不超過18.27元/股。在回購股份價(jià)格不超過18.27元/股的條件下，按回購金額上限25億元測(cè)算，預(yù)計(jì)回購股份數(shù)量不低于136,836,344股，約占公司目前已發(fā)行總股本的1.18%；按回購金額下限20億元測(cè)算，預(yù)計(jì)回購股份數(shù)量不低于109,469,075股，約占公司目前已發(fā)行總股本的0.94%。

萬科稱，回購用途是為維護(hù)公司價(jià)值及股東權(quán)益所必需，回購的股份將全部用于出售。

截至3月30日收盤，萬科A報(bào)收每股18.98元，漲幅為8.58%，總市值為2207億元。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)-500687299