年報(bào)深讀①|(zhì) 招商蛇口：踔厲的一年

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2021年，招商蛇口（001979.SZ）站穩(wěn)行業(yè)前十，排名第七。

從橫向多個(gè)維度來(lái)比，作為TOP10中首家發(fā)布全年業(yè)績(jī)的房企，招商蛇口交出的答卷還算令資本市場(chǎng)滿意。截至3月23日收盤，招商蛇口股價(jià)報(bào)14.55元/股，漲幅3.56%。

畢竟，2021年大家對(duì)房企業(yè)績(jī)有所預(yù)期，各家指標(biāo)不會(huì)很優(yōu)。

當(dāng)下招商蛇口的壓力在于如何向投資者解釋連續(xù)下滑的利潤(rùn)，以及說(shuō)服資本市場(chǎng)相信該趨勢(shì)可止跌回升。

年報(bào)發(fā)布次日，3月22日下午，招商蛇口舉行2021年業(yè)績(jī)會(huì)暨投資者交流會(huì)，出現(xiàn)在屏幕上的董事長(zhǎng)許永軍開場(chǎng)先是分享了決定將2021年度歸母凈利潤(rùn)的40%進(jìn)行現(xiàn)金分紅，總共派發(fā)約42億元現(xiàn)金的消息，隨后立馬向投資者解釋利潤(rùn)和毛利率下滑，以及為保證利潤(rùn)將采取的措施。

他還說(shuō)，去年很難，今年也不會(huì)輕松。

自2019年10月啟用“少壯派”董事總經(jīng)理蔣鐵峰后，招商蛇口一改其四平八穩(wěn)的印象，現(xiàn)下亦更看重為營(yíng)收貢獻(xiàn)的作戰(zhàn)能力。

如在土儲(chǔ)方面，2019年是分水嶺。當(dāng)年招商蛇口拿地權(quán)益金額為540億元，而后是階躍性上升，這兩年其權(quán)益拿地金額均超800億元，增幅約50%。

開發(fā)方面亦是做到了有的項(xiàng)目拿地第二天即進(jìn)行報(bào)建報(bào)批，三個(gè)多月四個(gè)月開盤，達(dá)到行業(yè)最優(yōu)水平，做得差的區(qū)域直接關(guān)掉等等。

多重措施綜合之下，招商蛇口的規(guī)模進(jìn)擊之路也明顯提速。2020年招商蛇口銷售金額2776.08億元，回到行業(yè)前十。2021年，招商蛇口銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%，雖與年初定下的3300億元目標(biāo)有些許差距，不過(guò)完成度高于行業(yè)平均水平，排名也提升至第七，完成了一次排名的“三級(jí)跳”。

2022年招商蛇口的銷售目標(biāo)是3300億元，與去年持平，相對(duì)保守。因?yàn)橄啾戎拢?022年招商蛇口的可售貨值為6200億元。

蔣鐵峰在交流會(huì)上解釋說(shuō)是“考慮到外部環(huán)境的不確定性”。這或許也可以看做是頭部房企對(duì)今年形勢(shì)一個(gè)最誠(chéng)懇的研判，雖然政策暖風(fēng)不斷再吹，但落到執(zhí)行層面和執(zhí)行難度，都有太多不盡人意之處。

雖然行業(yè)排名等方面更進(jìn)了一步，但連續(xù)兩年出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，增收未增利，是招商蛇口避不開的問(wèn)題。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)103.72億元，同比減少15.35%。

許永軍表示，有行業(yè)的原因，也有開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變需要調(diào)整的原因，以及招商蛇口從謹(jǐn)慎角度出發(fā)，對(duì)一些存在減值跡象的項(xiàng)目也計(jì)提了減值準(zhǔn)備。

其中，招商蛇口對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資以及重大風(fēng)險(xiǎn)類別的應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提了減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，同比增加約58.2%，占凈利潤(rùn)的28.7%。

2019-2021年，招商蛇口營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速分別為-1.1%、-8.51%、-5.16%，歸母凈利潤(rùn)增速分別為5.2%、-23.58%、-15.35%（數(shù)據(jù)自Wind）。

這也是招商蛇口自2015年重組上市以來(lái)，連續(xù)兩次出現(xiàn)利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，讓部分投資者對(duì)招商蛇口的持續(xù)盈利性充滿了擔(dān)憂，交流會(huì)上管理層也被反復(fù)問(wèn)及相關(guān)問(wèn)題。

蔣鐵峰回應(yīng)稱，將來(lái)會(huì)提升操盤能力。

“去年下半年我們拿的一些地，目前來(lái)看回報(bào)都非常不錯(cuò)，毛利有了明顯提升。今年參拍土地會(huì)非常嚴(yán)格，多項(xiàng)指標(biāo)綜合把關(guān)，寧可不拿，不要拿錯(cuò)，所以未來(lái)公司的利潤(rùn)率相信會(huì)有穩(wěn)步提升。”

招商蛇口依舊有著綠檔以及融資渠道極為順暢的優(yōu)勢(shì)。2021年末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率61.67%，凈負(fù)債率42.82%，現(xiàn)金短債比1.25，整體資金成本4.48%，拿下開年首筆并購(gòu)中票等等。

雖未明確近期排名目標(biāo)，但在投資者交流會(huì)上，當(dāng)提到各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)橫向?qū)?biāo)時(shí)，管理層還是習(xí)慣性地將代表昔日頂峰榮光的“招保萬(wàn)金”掛在了嘴邊。

那么，在今年的行業(yè)深度盤整期，招商蛇口是否會(huì)選擇借力猛拓重回巔峰？

畢竟，回歸前四，只需再來(lái)一次“三級(jí)跳”。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500598945