中國銀河給予房地產(chǎn)推薦評級：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級

每經(jīng)AI快訊，中國銀河03月07日發(fā)布研報稱：維持房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級。

2月銷售延續(xù)低迷走勢，市場壓力依然嚴(yán)峻：2022年2月，30城新房銷售面積同比增速-27.30%，環(huán)比增速-42.10%，成交套數(shù)同比增速為-28.36%，環(huán)比增速為-40.13%，本月成交面積和套數(shù)同環(huán)比均有一定幅度下滑，目前銷售正處于筑底的過程中。分線來看，一、二、三線成交面積同比增速分別為-6.51%/-23.14%/-51.65%，環(huán)比增速分別為-34.12%/-42.38%/-51.12%，一、二、三線城市成交同環(huán)比均有所惡化，銷售修復(fù)還有需時日，三線城市銷售壓力依舊最大，未來區(qū)域間的分化將繼續(xù)拉開。

擴內(nèi)需、穩(wěn)增長，供需兩端政策持續(xù)發(fā)力：近期，中央及各省市從供需兩端持續(xù)發(fā)力，鄭州“認購不認貸”更是打響主要城市政策托底樓市的第一槍。具體來看，供給端政策主要包括：預(yù)售資金監(jiān)管糾偏、并購貸款、保障房貸款不再計入‘三條紅線’相關(guān)指標(biāo)等；需求端主要包括：下調(diào)商貸首付比例和房貸利率、加大住房公積金貸款力度等。3月份是行業(yè)政策密集期，預(yù)計兩會之后會有更加有力度的“穩(wěn)增長”舉措出臺。

板塊處于業(yè)績壓力期，但不應(yīng)為目前關(guān)注重點：從房企公布的業(yè)績預(yù)告或快報來看，多數(shù)企業(yè)的表現(xiàn)不及市場預(yù)期，部分甚至出現(xiàn)歸母凈利潤同比大幅減少90%以上的情況。各企業(yè)業(yè)績下降的主要原因有：1）基本面下行趨勢下，計提跌價準(zhǔn)備；2）受前期限價和高地價的影響，結(jié)算毛利率持續(xù)下滑；3）受資金緊張及疫情等因素影響，交付項目數(shù)量減少等。我們認為房企當(dāng)前的業(yè)績是過去3年左右經(jīng)營情況的體現(xiàn)，市場對房企業(yè)績下修早有預(yù)期，目前的關(guān)注點不應(yīng)放在房企的當(dāng)期業(yè)績上，行業(yè)政策環(huán)境和房企融資環(huán)境的改善是行情主要催化劑。

住宅板塊估值修復(fù)在途，向上空間較大：截至2022年2月28日，房地產(chǎn)板塊市盈率為7.60X，目前板塊估值高于1年移動均值7.35X，低于3年移動均值8.51X，房地產(chǎn)板塊市凈率為0.96X，稍低于1年移動均值1.00X，低于3年移動均值1.23X，住宅板塊估值修復(fù)拐點初現(xiàn)，但相對來說仍處于歷史底部水平，向上修復(fù)空間較大。

投資建議：目前基本面仍處于下行途中，景氣度處于歷史最差，在“穩(wěn)增長”主線下，政策博弈預(yù)期不斷增強，行情演繹路徑逐漸清晰，從國企住宅向民企住宅和物管公司過渡。目前行業(yè)政策支持從供給側(cè)向需求側(cè)逐步過渡，3月份行業(yè)進入政策密集期，后續(xù)關(guān)注兩會前后的政策落地、首批集中供地及房企收并購情況。建議關(guān)注住宅開發(fā)龍頭股：保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、碧桂園服務(wù)（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、金科服務(wù)（9666.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險提示：風(fēng)險事件發(fā)酵超預(yù)期、政策環(huán)境改善不及預(yù)期的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——專訪中國貿(mào)促會副會長張少剛：RCEP實現(xiàn)“車同軌、書同文”效果，企業(yè)需熟練掌握規(guī)則最大限度利用優(yōu)惠關(guān)稅，促進供應(yīng)鏈價值鏈深度融合

(記者 蔡鼎)

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