2021年昆明樓市盤點：新房供應(yīng)大跌36%，拍地收入創(chuàng)近5年新低

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2021年是昆明樓市跌宕起伏的一年，房價也猶如坐上了過山車。

據(jù)昆明銳理的統(tǒng)計，在去年5月昆明新建住宅均為15792元/平方米，但從下半年開始昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，到10月時住宅均價僅為每平米13315元/平方米。不過從2021年全年整體來看，昆明房價僅下降了31元/平方米，降幅0.4%。

與此同時，商品房供銷兩端均大幅下跌。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年昆明商品房供應(yīng)1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%。

“受疫情和整個房地產(chǎn)行情影響，包括昆明、南寧等在內(nèi)的一些西南旅游為主的城市，近來樓市肯定是沒以前那么熱了，成交量下滑比較嚴重也是符合預期的。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，未來市場不排除有反彈的可能，尤其是昆明地理位置特殊，緊鄰東南亞國家，后續(xù)市場需求肯定會上升。

房價經(jīng)歷“過山車”

“2021年我們的銷售同比略有下降。”一家TOP10房企昆明區(qū)域營銷負責人張強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，特別是受滇池環(huán)保整治影響，2021年上半年環(huán)滇樓市供需均跌至谷底，隨后才逐漸恢復。

一份來自克爾瑞的報告顯示，2021年昆明商品房供應(yīng)1190萬平方米，較2020年全年下降36%；成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%；商品房存量自2018年開始一路高漲，去化從2020年開始受疫情疊加行業(yè)下行影響成交下滑，去化周期延長。

盡管成交量有所下滑，去年下半年由于受大環(huán)境的影響，昆明樓盤幾乎集體開始降價促銷，房價也一跌再跌，到10月時達到全年最低點，住宅均價僅為每平米13315元/平方米。但是由于年底環(huán)滇高端樓盤銷售解禁，以及北京路等地段高價位項目相繼開盤，拉高了均價，再加上上半年房價都在1.5萬元/平方米以上，使得2021年全年昆明住宅均價仍舊守住1.5萬元/平方米關(guān)口，達到15005元/平方米，和2020年全年均價15036元相比僅下降了31元/平方米，降幅為0.4%。

“自2021年國慶節(jié)以后，昆明樓市的回調(diào)期已基本結(jié)束，開始進入一定程度的平穩(wěn)期。”張強表示。

而在昆明房協(xié)日前發(fā)布的“2021昆明市房地產(chǎn)行業(yè)藍皮書”也指出，昆明房價已經(jīng)不具備持續(xù)下行空間，并且作出了2022年全年主城房價將在1.4萬元/平米小幅波動、年末有望上探至1.45萬元/平方米、實現(xiàn)量價回升的預判。

克而瑞也預計，2022年昆明新房供應(yīng)將維持現(xiàn)狀，成交量將小幅上漲，價格維持在14500元/平方米小幅震蕩。

公寓去化周期48個月不過，相較于住宅市場價格的相對堅挺，昆明公寓價格則從年初一路跌到了年尾，呈貢區(qū)、盤龍區(qū)等多個項目公寓價格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

如去年6月下旬，位于盤龍區(qū)的碧桂園·KCC云南映象推出最低6800元/平方米的公寓，4天賣出了961套，與今年高峰期相比下降了3000元/平方米。

就在碧桂園打折賣公寓的同時，萬科、佳兆業(yè)、新希望地產(chǎn)等品牌房企的項目也加入了降價行列，“第二套半價”“買一套送一套”等促銷方式頻出。銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，昆明公寓庫存量達到451.8萬平米，去化周期達48個月。

“昆明公寓市場在2018~2020年供應(yīng)集中爆發(fā)，成交均價處于市場峰值。”昆明銳理表示，但到了2021年，在“三道紅線”政策壓力下，房企為降負債、增加現(xiàn)金流，開啟了公寓“甩賣”模式，供應(yīng)下滑、成交上漲，價格跌至2016年同期水平，不過“價格下探仍未見底。”

一家頭部房企云南區(qū)域相關(guān)負責人也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，受制于產(chǎn)品本身缺點以及存量太大等因素影響，公寓銷售比較緩慢。以往開發(fā)商為了回收資金，對公寓的定價本身就比較保守，對利潤要求不高。然而這一愿望從去年下半年開始越來越難實現(xiàn)，因此許多項目開始推出只求覆蓋開發(fā)成本的特價公寓。

土地出讓金創(chuàng)5年新低

與此同時，2021年昆明土地出讓收入出現(xiàn)了近年來最大幅度的下降。

昆明市財政局數(shù)據(jù)顯示，2021年昆明市土地供應(yīng)僅達到計劃的34%，實際出讓中又有多個地塊流拍或中止出讓，導致全年主城五區(qū)的土地出讓面積還不到430畝，比2020年銳減85%；土地出讓金也下降到最近5年來的最低值，僅418.1億元，同比下降38.5%。

其中，2021年1月昆明市國有土地使用權(quán)出讓收入高達128.2億元，占去年土地出讓收入的30%。但在當月昆明市并無土地出讓，顯然，這些收入主要來自2020年年底的土地交易。當時，包括俊發(fā)在內(nèi)的幾家房企瘋狂拿地，僅俊發(fā)就在2020年12月拿地430畝，花了40億元；當月昆明土地總成交金額更是高達210億元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年起昆明開始加大土地供應(yīng)量，吸引品牌房企紛紛入駐，至2019年昆明土地成交量創(chuàng)下歷史最高。中指院數(shù)據(jù)顯示，2019年昆明土地出讓592宗，面積達2475.03萬平方米，出讓金額達1011.9億元。到了2020年昆明市土地出讓收入盡管比前一年下降了25.7%，但仍舊有680.3億元。

在土地供求量下降的同時，整體流拍率則呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，2020年昆明土地流拍19宗，整體流拍率為10%；到了2021年，全年有13宗土地流拍，其中12宗均為下半年流拍，流拍率達到了20%。與此同時，2020年昆明土地成交平均溢價率為10.70%，較前三年市場熱度小幅上漲；而在2021年，全年僅4宗住宅用地溢價，溢價率跌至5.64%。

“2021年土地市場供銷量同比大幅下降，成交量縮價漲，成交單價、成交樓面地價創(chuàng)歷史新高。”昆明銳理表示，2021年土地多位定向勾地，本土龍頭房企俊發(fā)一家獨大，拿了三分之一的土地。上半年公開拍賣土地多家房企參拍，土地市場競爭激烈，地塊溢價成交；但下半年房企資金壓力增大，拿地積極性降低，多宗土地流拍，土地成交下行明顯。

需要注意的是，以往房企拿地主戰(zhàn)場主要為呈貢、官渡、盤龍，2020年兩宗溢價率超過100%的土地就來自呈貢區(qū)和盤龍區(qū)。但到了2021年，房企競爭最激烈區(qū)域則轉(zhuǎn)到了經(jīng)開區(qū)、官渡區(qū)。如2021年溢價成交的4宗地塊，兩個區(qū)域各占2宗。

其中，2021年4月6日，保利發(fā)展以34.81%的溢價率競得經(jīng)開區(qū)黃土坡片區(qū)一宗純住宅用地，也是2021年昆明溢價率最高的一宗地塊；招商蛇口則在2021年5月12日在經(jīng)過31輪競拍擊敗中海、中梁、金茂等房企后，以30.40%溢價率競得官渡區(qū)關(guān)上街道辦一住宅用地，這也是房企競爭輪次最多的地塊。

此外，行業(yè)集中度在昆明土地市場越發(fā)明顯?？硕饠?shù)據(jù)顯示，截至2021年12月，昆明貨值儲備前10房企總貨值儲備量高達2535萬平方米，占市場份額主導地位。其中作為本土房企的俊發(fā)以789萬平方米的土地貨值儲備穩(wěn)居首位，與綠地、招商蛇口、碧桂園、萬科占居前五位，前十企業(yè)以外來品牌房企為主，本土企業(yè)逐漸淡出。

其中，萬科、綠地、保利土儲集中度高，萬科在官渡區(qū)的土儲占據(jù)6成，綠地在呈貢的土儲占據(jù)7成；保利發(fā)展在五華占據(jù)7成貨儲。

相較于前些年外來房企爭先恐后、密集入昆的熱鬧程度，2021年房企進軍昆明的場面明顯冷清許多。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2019~2021年，昆明新進房企累計為17家，主要進駐方式為合作進駐與招拍掛形式拿地，僅少量開發(fā)商進駐方式為收并購。但到了2021年，新入昆明的義承置業(yè)、南昌建工、藍城集團，均為股份收購方式。