不好賣(mài)也要咬牙撐，深圳網(wǎng)紅盤(pán)拒絕降價(jià)：“我們一分錢(qián)優(yōu)惠都沒(méi)有”

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝 陳夢(mèng)妤 何小桃    

“部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)粉飾銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，主要是不想放下身段、好面子，不想轉(zhuǎn)介、分發(fā)渠道費(fèi)用等。”

近日有市場(chǎng)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，即便開(kāi)發(fā)商用上了中介帶客戶、開(kāi)盤(pán)就打折等促銷(xiāo)手段，新房成交數(shù)據(jù)仍不好看。為提振市場(chǎng)信心，部分樓盤(pán)通過(guò)“拔高”銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，營(yíng)造熱賣(mài)氛圍以博市場(chǎng)關(guān)注。

記者實(shí)地走訪深圳多個(gè)在售樓盤(pán)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，自去年四季度開(kāi)始深圳新房市場(chǎng)驟冷，進(jìn)入2022年以來(lái)依舊未有好轉(zhuǎn)，即便是早先多個(gè)開(kāi)盤(pán)售罄的“網(wǎng)紅盤(pán)”，開(kāi)年以來(lái)的銷(xiāo)售也難逃遇冷。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，新房市場(chǎng)遇冷是深圳嚴(yán)控樓市取得的相應(yīng)效果，預(yù)計(jì)今年如果政策不再持續(xù)加碼的情況下，深圳樓市有望在一季度迎來(lái)觸底的小幅反彈。但房?jī)r(jià)在今年還沒(méi)有出現(xiàn)大漲的機(jī)會(huì)，依然會(huì)保持穩(wěn)定，成交量預(yù)計(jì)會(huì)比去年有較為明顯提升，尤其在新房層面。

“拔高”銷(xiāo)售數(shù)據(jù)

“海報(bào)上宣傳的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)跟實(shí)際成交出入較大，一些開(kāi)發(fā)商為了臉面好看，玩起營(yíng)銷(xiāo)套路，粉飾開(kāi)盤(pán)去化數(shù)據(jù)。”上述市場(chǎng)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，自去年10月下旬至今，深圳部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)實(shí)際去化數(shù)據(jù)與開(kāi)發(fā)商對(duì)外宣傳的數(shù)據(jù)相差較大，有的甚至相差達(dá)一倍之多。

以位于深圳市羅湖區(qū)的某樓盤(pán)項(xiàng)目為例。該項(xiàng)目于去年12月中旬獲批預(yù)售，并且公布了銷(xiāo)售方案，均價(jià)8.59萬(wàn)元/平方米，總價(jià)799萬(wàn)-1825萬(wàn)元。當(dāng)月下旬該項(xiàng)目首度開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商海報(bào)宣傳稱(chēng)“首開(kāi)勁銷(xiāo)238套，折合去化率為33.6%”。

在去年四季度以來(lái)深圳新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)涼的背景下，該項(xiàng)目首度開(kāi)盤(pán)能實(shí)現(xiàn)這樣的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)實(shí)屬亮眼。但在距離該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)約一個(gè)多月后，記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，截至1月26日下午15時(shí)，該項(xiàng)目“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”和“已備案”房源共計(jì)85套，另有一套房源為“分局鎖定”狀態(tài)，與開(kāi)發(fā)商宣傳的勁銷(xiāo)238套相去甚遠(yuǎn)。

2022年1月以來(lái)深圳新房成交量?數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)

而更早開(kāi)盤(pán)的龍崗區(qū)坂田的某住宅項(xiàng)目，共推出超500套89-111平方米住宅房源，均價(jià)6.23萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為517萬(wàn)-733萬(wàn)元。在開(kāi)盤(pán)次日，該項(xiàng)目認(rèn)證的深圳公司公眾號(hào)發(fā)布消息稱(chēng)，“熱銷(xiāo)全城當(dāng)紅不讓?zhuān)?dāng)天下午轉(zhuǎn)線下順賣(mài)，截至當(dāng)晚共斬下11億元銷(xiāo)售額?！?/span>

記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)獲悉，截至1月26日15時(shí)，該項(xiàng)目“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”和“已簽約”的房源共計(jì)107套。

上述市場(chǎng)人士表示，龍崗坂田這一項(xiàng)目宣稱(chēng)成交11億元銷(xiāo)售額，若按照實(shí)際銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，套均總價(jià)1000萬(wàn)元出頭，而實(shí)際上該項(xiàng)目套均總價(jià)不足600萬(wàn)元，最高總價(jià)不超過(guò)800萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商公布的營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)與實(shí)際成交套數(shù)相差甚遠(yuǎn)。

記者從一位房產(chǎn)中介處了解到，現(xiàn)階段深圳新房銷(xiāo)售基本步驟是：首先購(gòu)房者進(jìn)行意向報(bào)名登記，核驗(yàn)資格成功后，根據(jù)房源與意向登記人數(shù)多少確定是否搖號(hào)及選房順序。選房后簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者按照認(rèn)購(gòu)書(shū)在約定時(shí)間內(nèi)找開(kāi)發(fā)商簽訂正式的預(yù)售買(mǎi)賣(mài)合同后，由開(kāi)發(fā)商去政府備案。

深圳某樓盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售中心?每經(jīng)記者?甄素靜?攝

記者又從深圳市住建局官網(wǎng)查詢獲悉，深圳新房交易流程中“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”指房屋已經(jīng)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，但尚未簽訂正式預(yù)售或現(xiàn)售合同，“已備案”指簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同已完成備案。

從交易流程來(lái)看，由于各個(gè)環(huán)節(jié)工作存在溝通時(shí)間差，不排除選房與認(rèn)購(gòu)和備案信息更新有時(shí)間差的可能。

不過(guò)，上述市場(chǎng)人士表示，現(xiàn)在新房有銷(xiāo)售方案，一般一周左右可以更新到最新?tīng)顟B(tài)。像關(guān)注度高的“網(wǎng)紅盤(pán)”項(xiàng)目，基本能做到開(kāi)盤(pán)2-3天內(nèi)更新。而這種開(kāi)盤(pán)已經(jīng)超過(guò)一個(gè)月甚至?xí)r間更長(zhǎng)的項(xiàng)目不可能一直不更新。那就只有一種可能，就是沒(méi)賣(mài)掉。

開(kāi)發(fā)商為何會(huì)粉飾銷(xiāo)售數(shù)據(jù)？該市場(chǎng)人士認(rèn)為，一方面開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，不太想承認(rèn)新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，勉強(qiáng)撐著正常銷(xiāo)售，不提前走轉(zhuǎn)介；另一方面，開(kāi)發(fā)商在乎牌面，若去化率不足10%，自我感覺(jué)太掉價(jià)。

對(duì)于市場(chǎng)這一質(zhì)疑以及真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，記者致電上述龍崗區(qū)坂田的項(xiàng)目售樓處，其工作人員表示，（目前銷(xiāo)售）200套多一點(diǎn)，具體金額沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。當(dāng)記者咨詢?yōu)楹喂俜狡脚_(tái)顯示“已備案和已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)房源為107套”時(shí)，該工作人員又改口說(shuō)，接近200套也就是200套的樣子。

隨后，該工作人員又稱(chēng)，“我能告訴你的就是，我們這個(gè)樓盤(pán)在（去年）12月份開(kāi)盤(pán)，無(wú)論我們真實(shí)銷(xiāo)售了多少套，在整個(gè)坂田片區(qū)，我們賣(mài)得是最好的一個(gè)樓盤(pán)?！?/span>

而上述羅湖區(qū)項(xiàng)目的置業(yè)經(jīng)理則回應(yīng)記者稱(chēng)，“線上選的房源在網(wǎng)上是可以看得到的，線下選的房源是看不到的，沒(méi)有實(shí)時(shí)更新。”但對(duì)于無(wú)論線下線上最終均需走官方的備案系統(tǒng)以及周期等問(wèn)題，該置業(yè)經(jīng)理并沒(méi)有回復(fù)。

就開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)數(shù)據(jù)與官方認(rèn)購(gòu)備案數(shù)據(jù)之間的差異，記者采訪咨詢了深圳市住建局的工作人員，截至發(fā)稿尚未獲對(duì)方正式回復(fù)。

“我們一分錢(qián)優(yōu)惠都沒(méi)有”

不過(guò)，即便現(xiàn)階段某些樓盤(pán)銷(xiāo)售暫時(shí)遇到困難，深圳熱點(diǎn)片區(qū)的“網(wǎng)紅盤(pán)”目前并沒(méi)降價(jià)促銷(xiāo)的計(jì)劃。

1月7日，光明星河天地華邸取證并在深圳市住建局公示，共推出248套住宅、184套商務(wù)公寓、269套辦公和11套商業(yè)產(chǎn)品，1月15日正式選房。星河天地華邸本次推售的248套住宅是該項(xiàng)目的第五期，位于光明核心區(qū)且靠近地鐵口，是深圳西部熱點(diǎn)片區(qū)當(dāng)之無(wú)愧的“網(wǎng)紅盤(pán)”。2021年入市的三期、四期房源均開(kāi)盤(pán)即售罄，本次推出的住宅均價(jià)和三期、四期持平，為5.19萬(wàn)元/平方米帶精裝，總價(jià)426萬(wàn)-565萬(wàn)元/套。

在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后的第三天，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往該項(xiàng)目售樓處實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，售樓處現(xiàn)場(chǎng)仍按照簽約現(xiàn)場(chǎng)布置，地面鋪有紅地毯，并設(shè)置了多個(gè)簽到臺(tái)接待前來(lái)簽約的客戶。當(dāng)天下午，售樓處內(nèi)并沒(méi)有簽約的購(gòu)房者，只有多名銷(xiāo)售人員聚在大廳。記者進(jìn)入到售樓處時(shí)，前臺(tái)工作人員詢問(wèn)記者是簽約還是看房，并安排了一位置業(yè)顧問(wèn)接待。

深圳某在建樓盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者?甄素靜?攝

該置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售去化達(dá)到6成，賣(mài)了一百多套。當(dāng)記者詢問(wèn)后期是否有降價(jià)促銷(xiāo)的計(jì)劃時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)多次強(qiáng)調(diào)并不會(huì)降價(jià)，并介紹了樓盤(pán)的各種優(yōu)勢(shì)，表示項(xiàng)目新房與周邊二手房的價(jià)差足夠支撐項(xiàng)目后期不降價(jià)，“周邊二手房項(xiàng)目都8萬(wàn)了，我們限價(jià)才5萬(wàn)多。”

上述羅湖區(qū)項(xiàng)目的置業(yè)經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)同樣表示，“成本都八萬(wàn)了，我們賣(mài)八萬(wàn)五還降？這都虧錢(qián)在賣(mài)了。如果不是限價(jià)，我們本來(lái)要賣(mài)13萬(wàn)的，現(xiàn)在我們一分錢(qián)優(yōu)惠都沒(méi)有?！?/span>

深圳貝殼研究院最近發(fā)布的報(bào)告顯示，在整個(gè)大灣區(qū)，深圳和廣州是目前二手房?jī)r(jià)格比新房?jī)r(jià)格高的兩個(gè)城市。

記者注意到，具有深圳樓市風(fēng)向標(biāo)意義的南山區(qū)華潤(rùn)城項(xiàng)目，在過(guò)往開(kāi)盤(pán)均是迅速售罄，但近期也銷(xiāo)售遇冷。1月12日，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期開(kāi)盤(pán)剩下的百余套房源開(kāi)始啟動(dòng)全民營(yíng)銷(xiāo)，參與者每推薦賣(mài)出一套房，將享有5000元/套的稅前獎(jiǎng)勵(lì)。

而在此之前，位于前海的潤(rùn)肇府項(xiàng)目曾退出6套房源，其中有1套150平方米和5套110平方米。更早之前，招商領(lǐng)璽項(xiàng)目也有兩套房源被退出，此后很快就又遞補(bǔ)選房。

對(duì)此，有接近華潤(rùn)置地的人士告訴記者，在銷(xiāo)售過(guò)程中，比如貸款審核未過(guò)等，有幾套房源退出也屬于正常，按照慣例將會(huì)順延選房。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》走訪了啟動(dòng)全民營(yíng)銷(xiāo)的南山區(qū)華潤(rùn)城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)目前在售的二期項(xiàng)目剛剛開(kāi)始搭建外立面。一路之隔的便是去年萬(wàn)人搖號(hào)的潤(rùn)璽一期項(xiàng)目，僅隔一路僅隔一年，市場(chǎng)待遇卻完全不同。

深圳某樓盤(pán)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)?圖片來(lái)源：每經(jīng)記者?甄素靜?攝

隨后記者前往潤(rùn)璽二期售樓處，前臺(tái)人工作員表示需要提前預(yù)約才可進(jìn)入到城市展廳，并表示近期來(lái)看房的人多。不過(guò)當(dāng)日下午，在記者聯(lián)系等待置業(yè)顧問(wèn)的近半個(gè)小時(shí)里，展廳里除進(jìn)來(lái)一位置業(yè)顧問(wèn)外，并未見(jiàn)到其他前來(lái)看房的購(gòu)房者。

而在更早之前，亦是開(kāi)盤(pán)就售罄的萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目曾傳出退出54套房源的消息。

關(guān)于退房原因網(wǎng)上說(shuō)法不一，有認(rèn)為是產(chǎn)品與實(shí)際宣傳不符，有認(rèn)為是資料審核未通過(guò)。

隨后記者致電了寶安公證處，對(duì)方向記者確認(rèn)了萬(wàn)豐海岸城項(xiàng)目的退房消息，表示已安排了遞補(bǔ)選房。但對(duì)于退房原因，對(duì)方表示“并不知悉”。萬(wàn)豐海岸城的工作人員則告訴記者，有的是因?yàn)榘唇屹J款辦不下來(lái)，有的客戶因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)走低有些猶豫，還有客戶因?yàn)楝F(xiàn)在供應(yīng)量大還想看看其他選擇。

一位已經(jīng)辦理了退房的業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“沒(méi)買(mǎi)成，委托了律師朋友幫我處理溝通?！敝劣谕朔康母嗉?xì)節(jié)，該業(yè)主不再多透露。

亦或是近期高層不斷釋放出的積極信號(hào)給了市場(chǎng)信心，記者在與深圳多個(gè)樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)和中介人員交流過(guò)程中明顯感受到，這些政策預(yù)期讓產(chǎn)業(yè)鏈上的從業(yè)者相信市場(chǎng)未來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)好，并積極向前來(lái)咨詢的購(gòu)房者轉(zhuǎn)發(fā)、兜售其獲得的信息。

如近日國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好近期促進(jìn)消費(fèi)工作的通知》，其中第八條中提及，促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

“實(shí)際上從高層各個(gè)會(huì)議來(lái)看，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策其實(shí)有向?qū)捤傻丶?xì)微調(diào)整，但是這些會(huì)議精神落實(shí)到金融端和調(diào)控等還需要一定時(shí)間、需要制定細(xì)則，所以短期內(nèi)可能大家并沒(méi)有感覺(jué)到政策暖風(fēng)在市場(chǎng)引起的變化。”深職院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)鄧志旺教授表示，可以預(yù)期的是，未來(lái)政策會(huì)有進(jìn)一步寬松，但非常大的刺激政策肯定是不會(huì)有了。

記者|甄素靜

編輯|魏文藝 陳夢(mèng)妤 何小桃 杜恒峰 王嘉琦

校對(duì)|段煉

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