地產(chǎn)人年關難過，連高管都被降薪，“原來日子太舒坦了”

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢妤 盧祥勇 易啟江    

“集團通知，事業(yè)部條線負責人、城市總、總部部門總監(jiān)等高管人員，固定薪資打8折；城市副總、總部副總監(jiān)等高管人員，固定薪資打9折。”

這些天，網(wǎng)上流傳著克而瑞高管降薪的通知截圖，大致內容是由于整個行業(yè)大環(huán)境艱難，集團營收受到了很大影響，現(xiàn)金流面臨考驗。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從多位知情人士處證實了這一降薪傳聞。不過記者深入采訪發(fā)現(xiàn)，不僅僅是作為全資子公司的克爾瑞，易居的其他業(yè)務部門，也受此拖累，出現(xiàn)了一定程度的降薪情況。

對地產(chǎn)人而言，這個年關比意料之中的更加艱難。調控的重壓，并未因為疫情對房企的打擊而有所“猶豫”，產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)亦未能幸免。

 

圖片來源：攝圖網(wǎng)-501653892（圖文無關）

行業(yè)巨變

從數(shù)據(jù)端看，中介代理行業(yè)的市場環(huán)境持續(xù)惡化。

比如房多多，其2021年股票下跌了接近94%，從去年初的7.5美元一路下滑至0.465美元。上市三年來，這家公司一直試圖擺脫人們對其“線上中介平臺”的固有印象，在其他賽道發(fā)力，奈何天不遂人愿。如今，房多多更是收到了納斯達克發(fā)出的書面退市警告。

貝殼也不好過。貝殼2021年第三季度凈虧損17.66億元，經(jīng)調整后凈虧損為8.88億元，成交額(GTV)為8307億元，同比下降20.9%。

行業(yè)之所以出現(xiàn)這種情況，有一個繞不開的話題——代理業(yè)務。

房多多一直廣而告之的SaaS業(yè)務收入，實際只占總收入的不足5%，其絕大多數(shù)收入都來自房屋交易產(chǎn)生的傭金收入，而市場整體低迷以及同行間的競爭也帶來了巨大影響。

與之類似，新房代理業(yè)務也讓易居與幾家大房企成為強綁定關系，從拿地、策劃、分銷、廣告、代理，幾乎涵蓋了房地產(chǎn)營銷一條龍服務，但隨著個別房企去年正式“爆雷”，這家機構的關聯(lián)傭金也出現(xiàn)了大問題。

按理說，易居的業(yè)務很全面，也很健康，旗下有新房代理、經(jīng)紀人服務平臺、咨詢三大主營業(yè)務，奈何易居的新房業(yè)務，一大半靠的都是某房企。

一方面，近幾年房企的營銷費用大比例向渠道傾斜，導致代理收入總體銳減；另一方面，大房企“爆雷”對其業(yè)務回款形成了極大影響，大量應收帳款變?yōu)閴膸?。同時，房企的資金從緊還側面影響了數(shù)據(jù)支持和咨詢服務，但相比于代理收入，這類收入占比相對比較低，影響較淺。

所以，這次房企“爆雷”，首當其沖的是易居的營銷體系，開發(fā)商投資需求大規(guī)模萎縮，對于第三方咨詢的需求也急速下降。

不過目前看來，降薪的還是管理層和經(jīng)營層，有業(yè)內人士表示，固定薪資打8折9折已經(jīng)算很好了。

一個公認的事實是，對于房企來說，房地產(chǎn)行業(yè)下半年的銷售速率逐月降低，開工面積也大幅減少。伴隨而來的是利潤下滑，受制于土地成本和大宗材料、能源價格飆漲，房企與供方利潤降至冰點。

最為關鍵的是，在三道紅線、貸款雙限、評級下調等因素的抑制下，資金極其繃緊，“爆雷”聲不斷。

“原來日子太舒坦了”

需求減少了，一些錦上添花的咨詢業(yè)務自然就被砍了。

克而瑞一位資深員工李政（化名）告訴記者，從去年8月起，公司的咨詢部門就沒有新業(yè)務了，很無奈，但這也是行業(yè)現(xiàn)實。“原本掙錢很輕松，是因為開發(fā)商拿地需求高，現(xiàn)在是全行業(yè)縮表，有些房企的投拓部門都沒了，誰還拿地？”

 “畢竟在行業(yè)內這么多年，我們的業(yè)務相對來說比較多元化，各項業(yè)務綜合性強。”李政告訴記者。

李政所在部門營收主要構成來自企業(yè)咨詢費用，代理費用的減少也波及到了他們部門。

另一家第三方房產(chǎn)服務機構員工王瑞（化名）則告訴記者，未來咨詢和品牌服務的業(yè)務可能會減少，但我們有一半業(yè)務來自金融客戶，所以目前還沒有到影響降薪的地步。

王瑞告訴記者，目前還沒有裁員和降薪的動作，但保不準來年會有動作。

這次的問題主要還是資金，雖然原來也緊，但三道紅線、房企“爆雷”、地方政府預售資金監(jiān)管更嚴了。原先開發(fā)商可以通過保函或者信用提取資金，但現(xiàn)在難上加難了。

無論是房企，還是上下游，大家都開始節(jié)衣縮食，準備過冬。

而行業(yè)面臨巨變，原先的代理模式也不再吃香。

一位房企營銷總告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，一直以來，代理都是墊資模式，不墊資很難做大，沒有議價權。如今，這塊上模式上沒改變，對于代理公司來說壓力很大。同時，這塊業(yè)務對門店和人的要求很高，需要有足夠的人員才能支撐，自身比較重，且占用資金。

因此，從利潤角度來說，代理會逐漸沒落，現(xiàn)階段代理對于開發(fā)商已經(jīng)成了可有可無的存在。其續(xù)稱，原先，代理的競爭力在于前期策劃定位和后期營銷聯(lián)動，但現(xiàn)在開發(fā)商都不缺這種能力；代理就是“坐商”，并沒有把客戶掌握在自己手里，拿項目的時候，2%代理費給到你，但前期是需要墊資的，一旦這種業(yè)務模式走不通，勢必會對整體產(chǎn)生沖擊。

此外，銷售都是應收款，對于機構來說，不光是墊資的費用，還有每月每季度支付客戶經(jīng)理和銷售顧問的傭金。

“開發(fā)商不會按月付款，一般都是項目做完了再說，除非中間跨年了，給人結一次。”這位房企營銷總表示。

對于房多多和易居們而言，這個冬天，自身規(guī)?？s減，外部競爭激烈。房產(chǎn)交易的紅海里，除了競爭對手們的環(huán)伺，還有來自開發(fā)商本身業(yè)務需求的降低。例如，碧桂園的“有瓦”，萬科的“樸鄰租房”，都已在全國廣為布局。

 “企業(yè)躺平，都開始收縮，相應的咨詢也減少。營銷畢竟要賣房，還有一部分需求，但投拓就沒有了”，這位機構老總笑稱，是“原來日子太舒坦了”。 

不過，機構和房地產(chǎn)企業(yè)強相關，“大家現(xiàn)階段考慮的是，業(yè)務縮水，比如咨詢類業(yè)務，以前還有企業(yè)委托機構做創(chuàng)新業(yè)務研究，但現(xiàn)在的行情下這類業(yè)務肯定會減少，大家都收縮戰(zhàn)線，現(xiàn)在機構想的是服務哪類企業(yè)會更加安全。”

如何破局

全行業(yè)都在面臨超級縮表。

對于第三方機構而言，原有的模式行不通，尋找新賽道和轉型已經(jīng)迫在眉睫，但新模式需要探索和時間。

除了代理業(yè)務，易居近年來也開始拓展創(chuàng)新業(yè)務，其中就包括天貓好房，但尚在初創(chuàng)期，處在燒錢沒有效益的階段。

 “每年幾個億是有的，但創(chuàng)新最需要的就是時間”，知情人士吳杰（化名）告訴記者，“創(chuàng)新的賽道和陡坡差不多，做成了偉大，做錯了就是騙子。大公司普遍存在這類問題，創(chuàng)新板塊每年花很多錢卻沒結果。” 

新的服務模式需要探索，原來的服務模式重點要有所改變。

對于企業(yè)來說，進不進前五十可能已經(jīng)不重要了，活下去才是最重要的。

對于易居，雖然前路漫漫，但至少有路可走，未來還是可期的。

吳杰告訴記者，易居這兩年開發(fā)了很多大數(shù)據(jù)新業(yè)務，投管云和資管云之類的，但都需要時間和金錢去沉淀。

此前，多家房企在公開場合發(fā)聲，認為“三道紅線”給出了3年寬限期，屬于比較務實的指標，對于財務表現(xiàn)優(yōu)良的企業(yè)是長期利好。

“三道紅線”讓資本市場重新審視了放款要求，不再以規(guī)模為主要投資條件，而是重點瞄準那些財務指標較好的企業(yè)。這讓小而美的企業(yè)得到了更多機會，頭部地產(chǎn)公司的融資狀況進一步兩極分化。

畢竟，皮之不存，毛將焉附。

吳杰告訴記者，現(xiàn)在公司有很大一部分資金去開發(fā)新產(chǎn)品，保證未來十年有走下去的理由。

“即便將來咨詢行業(yè)沒有了，這些人和產(chǎn)出可以變成新的勞動力，做新的產(chǎn)品力開發(fā)和研發(fā)，這比什么都重要，所以該有未雨綢繆的前瞻性。”

前瞻性決定了企業(yè)戰(zhàn)略導向和謀略，是關乎長期生存的問題。同樣的，除了前瞻性，還要有當下能夠立足的拳頭產(chǎn)品。

一切都在向好的地方發(fā)展。

如房多多董事長官段毅所說：“新房和二手房房地產(chǎn)交易在較長時期內仍將容易受到宏觀挑戰(zhàn)的影響。但從長遠來看，我們認為，行業(yè)參與者對房地產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)字化轉型和深度資產(chǎn)管理服務的需求將旺盛，為行業(yè)帶來新的增長機會。”

記者|吳若凡 編輯|陳夢妤 盧祥勇 杜恒峰 易啟江

校對|程鵬

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