中國銀河維持房地產行業(yè)推薦評級：銷售環(huán)比連續(xù)兩月為正，一季度為配置佳期

每經(jīng)AI快訊，中國銀河01月11日發(fā)布研報稱：維持房地產行業(yè)推薦評級。

12月銷售同比降幅擴大、環(huán)比連續(xù)兩月為正：2021年12月，30城新房銷售面積同比增速-22.79%，環(huán)比增速16.16%。分一二三線城市來看，同比方面，12月一、二、三線成交面積增量分別為-20.56%/-9.52%/-45.30%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為12.44%/27.29%/-1.78%。從目前的政策表態(tài)來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進行托底，但考慮到風險事件的消化和購房信心的恢復需要時間，銷售的恢復較以往時間也要長一些，預計明年二季度企穩(wěn)，22年全國商品房銷售額同比增速在-7.7%左右。

去化周期略降，整體庫存不高：十大城市的存銷比為11.16，較上月-0.54，去化周期環(huán)比-4.62%，同比+12.61%，隨著市場銷售修復，去化周期略降。一、二線城市存銷比分別為8.69、13.37，分別較上月-0.46、-0.55。

政策底部已過，暖風徐徐吹來：9月以來政策對房地產的表態(tài)一貫且偏暖，我們認為政策底已過，未來政策落地有以下幾個方面：1）“房住不炒”基調不變，“大放水”式寬松難再現(xiàn)；2）對首套和改善型住房加強信貸支持，或在首付比例、利率、購房規(guī)則等方面一城一策；3）加強對房企融資支持；4）各地方有更大的自主權進行政策調整，未來“限漲”和“限跌”并行，“調控”和“調整”并行。

央企國企和優(yōu)質民企財務健康、信用較強：從財務角度來看，行業(yè)風險指標整體健康，優(yōu)質龍頭房企在風險指標的測算下表現(xiàn)優(yōu)異；從償債壓力角度來看，未來三年償債壓力遞減，2022年上半年償債壓力較大，下半年有所緩釋，房企信用分層邏輯加強。

物業(yè)管理：普增向分化轉變，依賴向獨立過渡：從重點跟蹤的22家公司來看，21H1業(yè)績繼續(xù)高增，增速與體量無明顯掛鉤；高合管比盡顯業(yè)績確定性；第三方外拓比例持續(xù)增加，逐步走向獨立運營。物管板塊仍屬于黃金賽道，21年的并購熱潮也預示行業(yè)規(guī)模擴張和資源整合進入新階段，增值服務的發(fā)展為高成長持續(xù)賦能，地產政策緩解帶來布局時機。

投資建議：短期維度，政策偏暖推動估值提升。目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，我們認為今年四季度到明年一季度是配置的最佳窗口期。中長期維度，在集中度提升和盈利企穩(wěn)預期下，管理優(yōu)異、融資通暢、多元化發(fā)展的“三好房企”將享有更高的估值溢價。我們建議關注優(yōu)質住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建議關注優(yōu)質物業(yè)管理公司：招商積余（001914）、碧桂園服務（6098.HK）、華潤萬象生活（1209.HK）、旭輝永升服務（1995.HK）、金科服務（9666.HK）、新大正（002968）。

風險提示：風險事件發(fā)酵超預期、融資環(huán)境改善不及預期的風險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——新能源車補貼退坡調查：市場終端火爆，有車企漲價有車企自掏腰包，今年銷量將沖擊600萬輛？

(記者 蔡鼎)

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