房企獲境內(nèi)債務(wù)展期 喘息之后如何“活下去”？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

獲得境內(nèi)債務(wù)展期，對遭遇流動性問題的房企來說確實是一則好消息，但這并不代表，高懸在這些房企上方的達摩克利斯之劍已經(jīng)摘下。

近期，包括陽光城、中國奧園、花樣年、北京鴻坤偉業(yè)等在內(nèi)的多家房企均獲得了境內(nèi)債券展期。展期讓這些房企爭取了一定的債務(wù)斡旋時間，但能否妥善解決流動性危機、繼續(xù)活下去是獲得債務(wù)展期后最關(guān)鍵的問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者多方采訪了解到，在宏觀調(diào)控的堅決態(tài)度下，投資人和債權(quán)人的房地產(chǎn)信仰已經(jīng)動搖。債務(wù)展期后依舊會面臨后期集中到期，在涉及存亡之時，房企也將不得不“斷臂求生”，資產(chǎn)處置效果和境外債務(wù)變化將是接下去的挑戰(zhàn)。

境內(nèi)債務(wù)展期獲喘息機會

自2021年11月份以來，中國奧園一直在為三筆境內(nèi)債券尋求債券方案。

11月29日，中國奧園“平安-奧盈供應(yīng)鏈金融1期1號資產(chǎn)支持專項計劃”的債券獲得展期。該筆債券起息日為2020年12月8日，原定到期日期為2021年12月3日，規(guī)模約1.5億元。

此前，中國奧園另外兩筆境內(nèi)債在到期日之前也展期通過。11月24日，“深圳市前海融通商業(yè)保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應(yīng)鏈應(yīng)付賬款定向資產(chǎn)支持票據(jù)”獲得展期，該筆債券發(fā)行規(guī)模共5.5億元，發(fā)行利率為5.8%，原定于2021年11月26日到期。

11月22日，中國奧園公告稱，奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的決議案，已于2021年11月19日召開的奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的持有人會議上獲通過，據(jù)此奧創(chuàng)二期資產(chǎn)支持證券的持有人已批準延長贖回日期。這筆債券到期日為2022年5月20日，行權(quán)日為2021年11月22日，合計為8.16億元。

以上三筆債券展期方案兌付都較為一致，即整體展期一年，債務(wù)分三次兌付，時間節(jié)點分別是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%到期一次性支付。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房企債務(wù)展期釋放出企業(yè)面臨流動性困難，無法按期償還即將到期債務(wù)，以及為避免違約，爭取財務(wù)調(diào)整時間的信號。房企應(yīng)利用債務(wù)展期時間積極籌措資金，及時與債權(quán)人溝通并按期償還債務(wù)。

11月24日，花樣年集團(中國)有限公司(以下簡稱花樣年)公告，“20花樣02”2021年第四次債券持有人會議已于11月23日召開。關(guān)于有條件同意發(fā)行人延期兌付“20花樣02”利息的議案，在會上獲得債券持有人和/或代理人表決通過，2021年11月25日應(yīng)付利息1.16億元中80%延期至2022年11月25日支付。

“20花樣02”發(fā)行規(guī)模合計15.43億元，到期日為2023年9月8日，票面利率7.5％。

這些境內(nèi)債券的展期只是遭遇流動性問題房企過的第一個關(guān)口，境外債更是一個難關(guān)。

除了境內(nèi)債，中國奧園還有兩筆美元債將在明年1月到期，即2022年1月22日到期的1.87億美元債、2022年1月23日到期的4.99億美元債。

佳兆業(yè)目前也尚有兩筆美元債處于利息支付的寬限期。

“所有這些房企，如果出現(xiàn)海外美元債違約，且一個月寬限期內(nèi)不能償還，那么他們所有的海外債務(wù)都將違約，這也將導(dǎo)致他們的國內(nèi)債務(wù)違約和受影響。”匯生國際融資總裁黃立沖對記者指出，這一輪的挑戰(zhàn)是，并非房企規(guī)模大就安全。

相較于境內(nèi)債券，境外債券的應(yīng)對更為艱難。當代置業(yè)曾試圖展期一筆2021年10月25日到期的12.85%利率美元票據(jù)，但最終未能成功，已經(jīng)構(gòu)成了實質(zhì)性違約。

而陽光城在11月將到期美元債獲得了展期，其增加了陽光城實控人林騰蛟為債券提供個人擔保的條款。

展期之后如何活下去？

劉水指出，債務(wù)展期結(jié)后，如果房企未能償還債務(wù)，仍會發(fā)生債務(wù)違約。房企仍需通過出售資產(chǎn)、出讓項目、股東注資等方式積極自救。在獲得債務(wù)展期后，房企仍需嚴控預(yù)算、加大銷售回款，有效增加現(xiàn)金流。

除了彩生活將旗下資產(chǎn)萬象美及開元國際物業(yè)相關(guān)股權(quán)出售給碧桂園服務(wù)外，花樣年的資產(chǎn)處置也終于有了新進展。

11月29日，花樣年在北京的兩個項目股權(quán)被轉(zhuǎn)讓。資料顯示，北京祥晟輝年置業(yè)有限公司、北京祥鼎置業(yè)有限公司所持有開發(fā)項目為北京市密云區(qū)的國祥府、國祥云著兩項目，股權(quán)變更前由首開、住總、旭輝及花樣年四家共同持股。

花樣年方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》表示，國祥府、國祥云著兩項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬實，此舉有助于為公司減債、減輕償付壓力，并補充流動性?；幽晖瑫r表示，公司在有條不紊地推進一系列減債工作，并采取措施緩解流動資金問題，未來不排除其他項目作類似安排。

11月14日，中國奧園以虧損約1.77億港元的代價出售香港53年樓齡項目，作價為9億港元。

同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時認為，實際上，目前一些房企通過外部融資渠道融資還是存在較大阻力的，只能通過銷售和出售資產(chǎn)、股權(quán)等方式來獲得資金流入。但需要注意的是，在目前市場下行的背景下，資產(chǎn)接盤者已經(jīng)十分謹慎。

股權(quán)融資方面，由于二級市場房地產(chǎn)板塊的持續(xù)下行，股票估值已經(jīng)較低，即使通過出售股權(quán)的方式獲得融資，所起到的效果已經(jīng)不大，特別是出現(xiàn)“暴雷”的房企，估值已經(jīng)很低。

債券展期可以讓這些房企得以喘息，但仍需要爭分奪秒處置可能出現(xiàn)的危機。

11月25日晚間，花樣年公告表示，11月24日，主要附屬公司香港花樣年投資控股集團有限公司(以下簡稱花樣年投資）被申請清盤呈請，原因據(jù)稱是未償還本金為1.49億美元貸款融資，花樣年投資為擔保人。花樣年將尋求法律意見以維護合法權(quán)益，并采取一切必要措施解決此事。

另外，近期市場上傳出關(guān)于“申萬菱信資產(chǎn)-惠聚2號集合資產(chǎn)管理集合重大事項的公告”，奧園及旗下子公司珠海保稅區(qū)啟恒物流有限公司未按時履行相應(yīng)的還款義務(wù)，截至到期日尚有6590萬元未予兌付。

11月30日，奧園集團在一份公告中表示，公司于11月10日開始與申萬菱信就存續(xù)產(chǎn)品展期事項進行溝通，已與申萬菱信達成一致意見，將于近期完成申萬菱信資產(chǎn)-惠聚2號集合資產(chǎn)管理計劃（“惠聚2號”）的兌付工作。

“需要債務(wù)展期的房企首先面臨的是如何活下去。如果未能妥善解決流動性困難，房企將發(fā)生債務(wù)違約，嚴重影響房企信用。”劉水補充道，其次是持續(xù)發(fā)展，在行業(yè)趨向平穩(wěn)發(fā)展的背景下，房企應(yīng)妥善解決流動性危機。步入正常經(jīng)營節(jié)奏后，良好的開發(fā)經(jīng)營能力將是房企持續(xù)發(fā)展的重要保障。

封面圖片來源：視覺中國