當(dāng)囤地10年遇上超嚴(yán)限價(jià)，深圳這些“網(wǎng)紅豪宅們”捂不住了

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

深圳那些喜歡捂盤的開(kāi)發(fā)商，終于也開(kāi)始頂不住了，在第四季度迎來(lái)了一波集中入市潮。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，進(jìn)入第四季度以來(lái)，包括臨海攬山、海德園、加福華爾登府邸、盛璟潤(rùn)府、榕江壹號(hào)院等在內(nèi)的深圳多個(gè)網(wǎng)紅盤開(kāi)始集中入市。

如果要給上述樓盤添上兩個(gè)標(biāo)簽，那用“捂盤”和“豪宅”再合適不過(guò)了。這些樓盤不僅入市周期長(zhǎng)，而且價(jià)格不菲，不僅價(jià)格比同片區(qū)周邊其他樓盤高出不少，且項(xiàng)目總價(jià)多數(shù)在千萬(wàn)元以上。

網(wǎng)紅豪宅著急入市

進(jìn)入第四季度，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅推盤數(shù)量明顯多了，而且入市的樓盤中還有許多是以前“難產(chǎn)”的樓盤，這些樓盤的入市時(shí)間一推再推，有的捂盤2-3年，有的甚至捂了10年之久。

如臨海攬山，早在2019年，記者就曾實(shí)地探訪過(guò)這個(gè)位于蛇口的豪宅項(xiàng)目。其實(shí)2018年時(shí)就有傳言說(shuō)該項(xiàng)目馬上要入市，不過(guò)結(jié)果卻是一推再推，直到今年11月才正式入市，均價(jià)11.4萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在1075萬(wàn)-2939萬(wàn)元不等。

再如最近關(guān)注度極高的海德園，作為安托山片區(qū)的目前唯一待售新盤，該項(xiàng)目在深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上有3萬(wàn)多人關(guān)注，而總房源數(shù)只有181套。該項(xiàng)目此前未能如愿上市，購(gòu)房者在等了600多天才在深圳住建局網(wǎng)站看到海德園備案信息，預(yù)計(jì)11月26日開(kāi)盤，均價(jià)12.6萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1385萬(wàn)-4260萬(wàn)元不等，推售的戶型為3-6房，產(chǎn)品類型涵蓋大平層和復(fù)式，毛坯交付。

像臨海攬山、海德園這種捂盤兩三年的還算好，如盛璟潤(rùn)府和榕江壹號(hào)院這類，捂盤時(shí)間超過(guò)10年，直到最近才正式入市。

盛璟潤(rùn)府原來(lái)是清湖新業(yè)的城市更新項(xiàng)目，2011年深圳第一批城市更新計(jì)劃中就有該項(xiàng)目，到如今正式入市，已經(jīng)過(guò)去10年時(shí)間，被網(wǎng)友戲稱為“捂盤王”。根據(jù)備案信息，該項(xiàng)目均價(jià)為6.95萬(wàn)元/平方米，主推大戶型三房和四房。

還有寶安的網(wǎng)紅盤榕江壹號(hào)院也存在同樣情況?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，榕江壹號(hào)院項(xiàng)目早在2011年就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，直到2019年才開(kāi)始動(dòng)工，現(xiàn)在已經(jīng)處于封頂階段。

根據(jù)備案信息，榕江壹號(hào)院備案入市的房源共397套，戶型為約120-201平方米，均價(jià)約7.83萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在940萬(wàn)-1600萬(wàn)元不等。

榕江一號(hào)院項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

當(dāng)捂盤遇上限價(jià)

那些以前一直不著急入市的項(xiàng)目，為何選擇在今年第四季度集中入市，難道都是機(jī)緣巧合？

一位從業(yè)多年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)觀察人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商選擇在這個(gè)時(shí)候入市，有兩個(gè)重要原因，一是之前2018年左右拿地的房企，已經(jīng)到了入市的重要節(jié)點(diǎn)了，不得不入市；二是遇上了深圳的最嚴(yán)限價(jià)令，現(xiàn)在不入市以后價(jià)格可能更不好賣。

“開(kāi)發(fā)商為何遲遲不肯入市，其實(shí)最重要的一個(gè)原因，還是因?yàn)槔麧?rùn)。以前開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地，就是因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)中，拖的時(shí)間越往后，掙得越多。但現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境變了，政府也不允許這么玩了，現(xiàn)在深圳采取的是‘房地聯(lián)動(dòng)’，不僅限售價(jià)而且還限地價(jià)，所以開(kāi)發(fā)商想通過(guò)拉長(zhǎng)時(shí)間的方式把單價(jià)賣高點(diǎn)，已經(jīng)行不通了。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

根據(jù)記者的了解，2018年，深圳出臺(tái)土規(guī)政策，明確了“住宅類須1年內(nèi)開(kāi)工，4年內(nèi)竣工”的要求。若開(kāi)發(fā)商開(kāi)竣工延期，將加大處罰力度。

“以前捂地的開(kāi)發(fā)商選擇在第三輪集中供地前入市或許也因?yàn)榕掠斜容^。”

記者還注意到，在本周深圳的第三輪集中土拍中，就有位于上述捂盤項(xiàng)目周邊的地塊，但都已經(jīng)被明確限價(jià)。如位于前海的T201-0168宗地塊，就采用了“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式掛牌出讓。

該項(xiàng)目建成后，商品住宅的毛坯最高價(jià)格不得超過(guò)9.2萬(wàn)元/平方米，而同一片區(qū)內(nèi)的臨海攬山，如前所述，均價(jià)在11.4萬(wàn)元/平方米，趕在第三輪集中供地前完成了入市。

這些捂盤多年的網(wǎng)紅盤，想通過(guò)時(shí)間換空間的方式實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)，恐怕已不是那么容易。因?yàn)檫@些項(xiàng)目周邊樓盤的售價(jià)更低，導(dǎo)致部分購(gòu)房者買房的“預(yù)期差”不復(fù)存在。

記者通過(guò)每經(jīng)AI品房小程序查詢發(fā)現(xiàn)，上述捂盤的項(xiàng)目中，周邊很多樓盤的價(jià)格要更低一些。如盛璟潤(rùn)府售價(jià)6.95萬(wàn)元/平方米，而周邊二手樓盤美麗365花園等指導(dǎo)價(jià)約在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，幸福城潤(rùn)園指導(dǎo)價(jià)在5萬(wàn)元+/平方米。

類似的現(xiàn)象在榕江壹號(hào)院也同樣成立。該項(xiàng)目備案價(jià)約7.78萬(wàn)元/平方米，而與其一路之隔的松茂·御龍灣項(xiàng)目單價(jià)是6.2萬(wàn)元/平方米。

有市場(chǎng)人士分析稱，深圳通過(guò)對(duì)新房限價(jià)，極大程度上限制住了市場(chǎng)炒房的熱情，同時(shí)也反映出了政府房住不炒的決心。試想，在同一個(gè)片區(qū)內(nèi)，新入市的新盤售價(jià)在11萬(wàn)元/平方米左右，但周邊早些入市的新房卻只有9萬(wàn)元/平方米，你會(huì)考慮嗎？

談到深圳一、二手房限價(jià)聯(lián)動(dòng)的政策以及第四季度捂盤項(xiàng)目集中入市的情況，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“針對(duì)樓市價(jià)格上揚(yáng)，可以很明顯地看出，深圳正在進(jìn)行一場(chǎng)全面、細(xì)致的長(zhǎng)線圍堵。其中包括二手房指導(dǎo)價(jià)、限制新房加推漲價(jià)、新房與土地限價(jià)聯(lián)動(dòng)等，都是重要手段。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著調(diào)控政策的加嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)會(huì)被攤薄，個(gè)人預(yù)計(jì)限價(jià)政策會(huì)堅(jiān)持得比較長(zhǎng)，那些捂地的開(kāi)發(fā)商選擇在第四季度集中入市，或許也是基于這方面的考量。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝