2021物業(yè)上市公司六維指標PK榜·綜述｜規(guī)模鏖戰(zhàn)加劇行業(yè)分化，TOP5物企市值占比超五成

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近年來，越來越多房企加快物業(yè)分拆上市的腳步，物業(yè)行業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機遇。

從日前物業(yè)上市公司已公布的2021年中報來看，上半年行業(yè)表現(xiàn)良好，整體業(yè)績量質(zhì)齊升，擴規(guī)模仍是上市物企發(fā)展的核心戰(zhàn)略，營業(yè)收入和歸母凈利潤也隨著管理規(guī)模的不斷擴大而持續(xù)增長。

不過需要注意的是，2021年以來，物業(yè)行業(yè)密集資本化的背后也出現(xiàn)多股物企上市即破發(fā)情形，資本市場對于物業(yè)行業(yè)的態(tài)度逐漸從熱烈對待轉(zhuǎn)變?yōu)槔潇o觀察。特別是7月份住建部與發(fā)改委等多部門針對物管行業(yè)提出具體約束，未來行業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喯磁啤?/p>

市值、市盈率分化加劇

經(jīng)歷了2020年物企的高歌猛進，今年以來物企在資本市場進入了相對冷靜期，51家物業(yè)上市公司的市值、市盈率等指標均有所回落。

截至9月27日收盤，公布業(yè)績的51家上市物企總市值為7113.12億港元，碧桂園服務、華潤萬象生活、恒大物業(yè)排名前三位，市值分別為1674.53億港元、911.86億港元、484.32億港元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，碧桂園服務市值一直穩(wěn)居上市物企榜首，接近上市物企總市值的四分之一，占比達23.55%。排名前五的物企（碧桂園服務、華潤萬象生活、恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務和雅生活服務）市值之和占上市物企總市值的比例達54.53%；排名前十的物企市值占比接近四分之三，達到73.68%。上市物企市值超過均值的僅有13家，占上市物企總數(shù)的25.5%。市值排名第一的碧桂園服務和最后一名燁星集團(市值2.84億港元）相差1671.69億港元。

數(shù)據(jù)來源：Wind,貝殼研究院整理

截至2021年6月30日，46家上市公司的總市值突破萬億元。港股市場市值千億元物企共2家，100億-1000億元企業(yè)共13家，50億-100億元的企業(yè)有9家，50億元以下的企業(yè)共22家；市值最高的碧桂園服務達2250.34億元。

不僅如此，物企市盈率也呈現(xiàn)分化的局面。

截至9月27日，51家上市物企平均市盈率為25.04倍，對比2021年6月30日34倍均值，碧桂園服務、融創(chuàng)服務、世茂服務、旭輝永升服務、金科服務等市盈率均在60倍以上，整體市盈率估值回落。

從估值水平來看，華潤萬象生活市盈率最高，達93.73倍；融創(chuàng)服務、碧桂園服務位列第二、三名，分別為59.58和52.87倍。市盈率高于25.04倍的物企有22家，其中4家上市物企市盈率高于50倍，分別為華潤萬象生活、碧桂園服務、融創(chuàng)服務、旭輝永升服務。市盈率低于10倍的有9家，市盈率最低的是祈福生活服務，為3.52倍。

市盈率排名第一的物企和最后一名相差90.21倍。

“規(guī)模”仍是第一訴求

與此同時，上市物企在資本的加持下繼續(xù)不斷擴大企業(yè)管理規(guī)模。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年行業(yè)在管面積突破50億平方米，達52.9億平方米，同比增長約39.6%，高于2020年期末行業(yè)在管面積增速（32%）7.6個百分點。

具體來看，碧桂園服務、恒大物業(yè)、保利物業(yè)、雅生活等公司規(guī)模繼續(xù)快速擴張，在管面積規(guī)模首次在年中突破4億平方米。其中，碧桂園服務在今年上半年總計新增在管面積3.67億平方米至6.44億平方米，較上年同期增加101.6%，實現(xiàn)翻倍增長，規(guī)模創(chuàng)下歷史新高，位居行業(yè)首位；恒大物業(yè)在管面積同比增長77.2%，增至4.5億平方米；保利物業(yè)期內(nèi)在管面積為4.28億平方米，同比增長約35.16%。

事實上，在管面積的快速增長，除來自母公司持續(xù)輸血外，第三方外拓顯然已成為行業(yè)規(guī)模增長的巨大引擎。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在有披露第三方在管規(guī)模的32家物企中，平均第三方系在管規(guī)模占比為50.8%，比上年同期40.6%增加近10個百分點。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院整理

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2021年上半年物企已發(fā)生并購案例超40宗，交易金額過百億元，市場競爭愈演愈烈。其中更不乏“大魚吃大魚”現(xiàn)象，如今年3月碧桂園服務收購藍光嘉寶，在管面積突破6億平米，持續(xù)擴大與其他物企的規(guī)模差距。從各物企公告，多數(shù)物企將會持續(xù)加大收并購、市場外拓等規(guī)模擴張手段，預計2021年下半年行業(yè)的收購事件會越發(fā)高頻。

“規(guī)模擴張是物業(yè)服務企業(yè)的核心策略，行業(yè)正處于快速擴張的階段，集中度在不斷加強。收并購和成立合資公司，是物業(yè)服務企業(yè)外拓的重要手段之一。”德信服務執(zhí)行董事兼總裁唐俊杰在中期業(yè)績發(fā)布會上如是表示。

與之相對應的則是的中小物企規(guī)模擴張之路仍顯“漫長”。截至2021年6月31日，仍有4家上市物企在管面積不足1000萬平米，分別是燁星集團、宋都服務、興業(yè)物聯(lián)、星盛商業(yè)。

貝殼研究院分析指出，規(guī)模增速與物企實力成正比，頭部企業(yè)憑借母公司關(guān)聯(lián)業(yè)務基礎(chǔ)與優(yōu)異的外拓能力，有效鞏固行業(yè)領(lǐng)先地位。同時，行業(yè)頻繁的收并購舉措助力物企加速擴張，第三方系規(guī)模已能與母公司系分庭抗禮，行業(yè)越發(fā)走向獨立。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，并購優(yōu)質(zhì)標的已成為物企擴張突圍的有效手段，在快速、有效提升企業(yè)管理規(guī)模的同時，豐富管理業(yè)態(tài)、補足區(qū)域競爭短板，多維度優(yōu)化戰(zhàn)略布局，推動高質(zhì)量規(guī)模化發(fā)展。而頭部企業(yè)因為具備較強的品牌影響力和資源優(yōu)勢，更有利于進行大規(guī)模擴張。相比之下，中小物企雖然規(guī)模也繼續(xù)增長，但規(guī)模相對較小，這也導致行業(yè)分化加劇。

“掘金”增值服務

規(guī)模擴張必然會加速營收的增長。數(shù)據(jù)顯示，43家上市物業(yè)企業(yè)平均營收同比增長為54.32%，有24家企業(yè)漲幅超過50%，最高漲幅為170.6%。

從凈利潤增速看，上半年共有48家上市物企均實現(xiàn)凈利潤同比正增長。如融創(chuàng)服務，上半年實現(xiàn)毛利10.3億元，同比增長121.5%；歸母凈利潤達到6.1億元，同比增長154.4%；恒大物業(yè)實現(xiàn)毛利29.39億元，同比增長68.7%；歸屬股東凈利潤為19.35億元，同比增長68.6%。

此外值得注意的是，盡管上半年基礎(chǔ)物業(yè)管理服務依然是上市物企的營收主線，但各個物企積極圍繞社區(qū)資源和業(yè)主資產(chǎn)不斷開展新的增值服務業(yè)務，拓寬服務邊界和業(yè)務領(lǐng)域，同時不斷深化社區(qū)服務體系，從需求、產(chǎn)品、渠道等多維度推進，開發(fā)適合業(yè)主的增值服務產(chǎn)品，從而使得增值服務在整個業(yè)務體系中的占比正在不斷提高，并且利潤空間更大。

具體來看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在營收分別為超50億元、10-50億元以及的低于10億元的三個梯隊物企陣營中，社區(qū)增值服務營收較上年同期增長分別是80.15%、111.21%和73.62%，其中遠洋服務、金科服務、時代鄰里及融創(chuàng)服務均是200%以上的同期增長。尤其是遠洋服務，較上年同期增長265.5%，助力其社區(qū)增值服務收入占比從上年同期11.2%大幅提升至26.9%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告,貝殼研究院整理

碧桂園服務總裁李長江此前曾公開對外表示，增值服務拓展的邊界將是物業(yè)服務行業(yè)未來最重要的發(fā)展方向，“如果物業(yè)服務是萬億級藍海的話，物業(yè)增值服務簡單來說有可能是十萬億級的市場”。

平安證券研報指出，智慧化科技賦能、高毛利率業(yè)務占比提升等是物企盈利提升的主要原因。預計未來主流物企將進一步強化智慧化管理體系打造，挖掘增值服務等高毛利項目增長空間，預計整體盈利能力將穩(wěn)中有升。

而在此前，住建部、發(fā)改委、民政部等多個部門發(fā)文，鼓勵物業(yè)與各類生活場景融合，積極探索智慧社區(qū)建設(shè)等；北京和上海等地也提出完善物業(yè)服務行業(yè)標準，支持智慧物業(yè)平臺建設(shè)。預計隨著更多政策紅利的加快釋放，物業(yè)企業(yè)增長空間將繼續(xù)快速增長。

中指研究院表示，目前物業(yè)管理行業(yè)正處于快速發(fā)展時期。年初以來已有10家物業(yè)服務企業(yè)成功上市，行業(yè)整體市值突破萬億港元，預計下半年物業(yè)企業(yè)上市熱潮將延續(xù)。從板塊估值水平看，上市物企估值水平明顯高于地產(chǎn)行業(yè)估值水平，是吸引物業(yè)企業(yè)積極上市的重要原因。目前處于交表狀態(tài)的擬上市物企有22家，預計年末上市物企將突破70家。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)