2021物業(yè)上市公司六維指標(biāo)PK榜?趨勢(shì)｜收并購(gòu)市場(chǎng)格局生變，物企發(fā)力多個(gè)萬(wàn)億藍(lán)海賽道

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在地產(chǎn)股的襯托下，雖然物業(yè)股相較去年出現(xiàn)了理性回調(diào)，但仍然是目前房地產(chǎn)行業(yè)最能看得見(jiàn)、抓得住的細(xì)分增長(zhǎng)賽道之一。

從今年房企中報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，在房企凈利潤(rùn)、毛利等出現(xiàn)普遍下降時(shí)，上市物業(yè)企業(yè)無(wú)論是在管面積還是營(yíng)收，均保持了較高增速。但與此同時(shí)，上市物業(yè)企業(yè)盈利能力的差異表現(xiàn)也更加顯著。

值得注意的是，今年上半年物業(yè)企業(yè)動(dòng)作頻頻，不僅發(fā)生了多起大規(guī)模的收并購(gòu)，不少物業(yè)企業(yè)更是加快了第三方外拓步伐，加速搶占增值服務(wù)萬(wàn)億賽道。

“物業(yè)市場(chǎng)這么大，物業(yè)公司在資本市場(chǎng)的故事仍然可以延續(xù)一段時(shí)間。只是現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)步入另一個(gè)階段，現(xiàn)在上市標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高。”第一太平戴維斯華南區(qū)副董事長(zhǎng)、物業(yè)及資產(chǎn)管理部負(fù)責(zé)人主管張子濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，物業(yè)企業(yè)本質(zhì)還是以服務(wù)為主的公司，應(yīng)該首先要追求的是自身服務(wù)力，而不是利潤(rùn)最大化。

物企發(fā)力多個(gè)萬(wàn)億藍(lán)海賽道

中信證券統(tǒng)計(jì)顯示，截至2021年上半年，樣本企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)管理的在管面積為37.7億平方米，較2020年同期增長(zhǎng)45%（可比口徑）。

即便是龍頭物業(yè)企業(yè)，在基礎(chǔ)量大的情況下規(guī)模增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁。截至今年6月30日，碧桂園服務(wù)合同管理面積9億平方米，同比增長(zhǎng)20.8%；合計(jì)收費(fèi)管理面積約6.44億平方米，其中收費(fèi)管理面積約4.3億平方米；雅生活在管面積及合約面積分別為4.2億平方米及5.8億平方米。

營(yíng)收同樣如此。2021年上半年，樣本物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收735億元，同比增長(zhǎng)58%，而2020年全年的增速為43%，驗(yàn)證物業(yè)管理行業(yè)高增長(zhǎng)的可持續(xù)性。

其中一個(gè)重要原因是，物業(yè)企業(yè)瞄準(zhǔn)了多個(gè)萬(wàn)億藍(lán)海賽道開(kāi)始發(fā)力擴(kuò)張，如城市服務(wù)、公建、商辦商管。而在增值服務(wù)上，碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、龍湖智慧服務(wù)等，都在大力搶占房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等“物業(yè)+”賽道。這些新賽道，不僅能厚增業(yè)績(jī)、規(guī)模，鏈接更多業(yè)務(wù)，還能對(duì)資本市場(chǎng)講出更多容易得到認(rèn)可的新故事。

張子濤指出，因?yàn)樽≌飿I(yè)管理費(fèi)比較低，物業(yè)公司需要多樣化的經(jīng)營(yíng)來(lái)維持運(yùn)作，有體量就可以有更多空間，這些對(duì)于報(bào)表都很有影響力。從另一個(gè)方面來(lái)看，物業(yè)企業(yè)搶占更多的空間賽道，也意味著這些空間里面的物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)化。

據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，樣本物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)毛利率28.8%，相較2020年同期上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，比2020年全年上升1.3個(gè)百分點(diǎn)。分公司看，各家企業(yè)毛利率漲跌各異，差別仍然明顯。

商管、商辦占比較高的物業(yè)企業(yè)都有不錯(cuò)的毛利率，合景悠活、中駿商管、星盛商業(yè)在2021年上半年毛利率分別達(dá)到44.2%、49.3%、56.7%。相比住宅，商管、商辦在成本相差不大的同時(shí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更高、專業(yè)需求度更高，因此無(wú)論是在利潤(rùn)還是PE方面的表現(xiàn)一般都比以住宅為主的物企更好。

而上半年，毛利率低于20%的物企也有不少，新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)和招商積余的毛利率分別在19.3%、16.6%、16.1%和13.5%。值得注意的是，新大正、銀城生活服務(wù)、中海物業(yè)毛利率還出現(xiàn)同比下降。

一位TOP10物業(yè)企業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上半年一些物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)上出現(xiàn)毛利率下滑，不少都是因?yàn)樯绫p免政策退坡以及第三方項(xiàng)目占比提升引起。

中海物業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)毛利率下跌時(shí)也表示，外拓包干制的項(xiàng)目占比逐年增加，且部分外拓項(xiàng)目毛利率水平低于原有項(xiàng)目，從而影響到整體毛利率。

2021年上半年，奧園健康毛利率34.6%，同比下降了5.5個(gè)百分點(diǎn)。其解釋稱，主要原因就是奧園健康去年收并購(gòu)的樂(lè)生活和寧波宏建因毛利較低拉低了整體毛利率，由于疫情的影響，政府對(duì)社保、公積金有所減免。

“物業(yè)行業(yè)整體利潤(rùn)是比較穩(wěn)定的，其實(shí)物業(yè)行業(yè)傳統(tǒng)應(yīng)該是薄利多銷，也就是利潤(rùn)不高但是多做項(xiàng)目。”張子濤表示，現(xiàn)在物業(yè)企業(yè)多數(shù)似乎主要在追求利潤(rùn)最大化，這樣出現(xiàn)的問(wèn)題就是管理方面能不能跟上，跟不上的話就會(huì)影響到服務(wù)，最后又反噬影響到利潤(rùn)。

物業(yè)收并購(gòu)市場(chǎng)格局生變

雖然外拓對(duì)一些物業(yè)企業(yè)造成了利潤(rùn)影響，但卻仍然是其必須大力去推進(jìn)的。廣發(fā)證券研報(bào)就指出，盡管有季節(jié)性原因（地產(chǎn)交付下半年更多），但由于在管面積的持續(xù)增長(zhǎng)，龍頭物業(yè)企業(yè)雖有一流的地產(chǎn)交付支持潛力，地產(chǎn)交付的貢獻(xiàn)比例或?qū)⒊掷m(xù)下降，第三方拓展能力將成為決定龍頭物企未來(lái)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。

物業(yè)企業(yè)也今年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中紛紛強(qiáng)調(diào)自身的外拓能力。如碧桂園服務(wù)上半年來(lái)自于第三方的合同管理面積約2.9億平方米，占總合同管理面積約32.6%，較去年同期提升約5.0個(gè)百分點(diǎn)。再如雅生活，第三方外拓新增合約面積（不含收并購(gòu)）超過(guò)3500萬(wàn)平方米，第三方項(xiàng)目在管面積占比超過(guò)80%，合約面積占比超過(guò)75%。

“物業(yè)公司在外拓過(guò)程中，容易出現(xiàn)犧牲成本去拿到項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的情況。因?yàn)榇蠹颐つ繑U(kuò)展以后，肯定會(huì)發(fā)生很多問(wèn)題。”張子濤提醒道，但最根本的擴(kuò)張之道還是提升自己的服務(wù)力水平，為業(yè)主提供好服務(wù)才是物業(yè)本質(zhì)，不能盲目地為著盈利把服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)降低。

物業(yè)企業(yè)紛紛加碼外拓的一個(gè)原因也是收并購(gòu)市場(chǎng)格局已經(jīng)發(fā)生變化，中小物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)愈加困難，而龍頭物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高、標(biāo)的也越來(lái)越大。

如今年上半年碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)，陽(yáng)光城以其持有的陽(yáng)光智博100%股份戰(zhàn)略投資萬(wàn)物云，獲取萬(wàn)物云4.8%的股份，龍湖智慧服務(wù)接連并購(gòu)了億達(dá)中國(guó)物業(yè)、美好幸福物業(yè)等。

廣發(fā)證券亦認(rèn)為，物業(yè)并購(gòu)一二級(jí)市場(chǎng)的倒掛，非上市資產(chǎn)交規(guī)，將削弱中小物業(yè)企業(yè)通過(guò)并購(gòu)逆襲擴(kuò)大規(guī)模的動(dòng)機(jī)。另外，頭部物業(yè)企業(yè)與中小企業(yè)估值分化，將會(huì)加速行業(yè)資源向頭部公司整合。Top20房企旗下陽(yáng)光智博，在已經(jīng)遞交招股書后，仍選擇與萬(wàn)物云換股，不再獨(dú)立上市，給眾多未上市物業(yè)企業(yè)指出了一條非上市退出的良好路徑。

也因此，時(shí)代鄰里、奧園健康管理層在今年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表露出對(duì)收并購(gòu)謹(jǐn)慎的態(tài)度，但會(huì)持續(xù)外拓，奧園健康上半年甚至沒(méi)有進(jìn)行新的收并購(gòu)。

時(shí)代鄰里執(zhí)行董事兼行政總裁王萌在回答《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提問(wèn)時(shí)指出，從2020年下半年開(kāi)始，公司已經(jīng)在調(diào)整投拓策略和結(jié)構(gòu)。“尤其在今年，我們開(kāi)始大幅轉(zhuǎn)變，目前（規(guī)模擴(kuò)張上）我們以團(tuán)體自主拓展為主，收并購(gòu)為輔，今后會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持這一策略，從而調(diào)整整個(gè)規(guī)模增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)”。

張子濤分析認(rèn)為，大型物業(yè)企業(yè)每年都有增長(zhǎng)指標(biāo)，同時(shí)也有財(cái)務(wù)方面的預(yù)算，有能力去進(jìn)行大規(guī)模的收并購(gòu)。而作為被收購(gòu)方，則要看看其做大、上市的目的是什么，有些公司是愿意被收購(gòu)的。“但現(xiàn)在收并購(gòu)的成本相對(duì)以前來(lái)說(shuō)也更高了，收購(gòu)回來(lái)的也不一定都能盈利，里面也存在不確定性因素”。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)