廣州二次集中供地流拍率達(dá)52%：“國(guó)家隊(duì)”低溢價(jià)拿地 民企紛紛躺平

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

廣州的第二批集中供地比預(yù)期還要“冷”一些。

在集中供地新規(guī)下，杭州、天津、重慶等在首輪集中供地中表現(xiàn)火熱的城市，近期在二次集中供地方面均陷入冰點(diǎn)，一線城市似乎也逃不過(guò)這個(gè)現(xiàn)象。

9月26日，廣州率先拉開(kāi)一線城市第二批集中供地序幕，“冷清”已經(jīng)顯現(xiàn)。截至9月27日下午，廣州二次集中供地計(jì)劃出讓的48宗地塊僅成交23塊，流拍25塊，流拍率達(dá)到52%。與首次集中供地906億元的吸金量相比，廣州第二批集中供地合計(jì)攬金約569.4億元。

“48宗僅成交23宗，超過(guò)半數(shù)土地未能成功出讓。應(yīng)該說(shuō)廣州二輪集中供地的結(jié)果比預(yù)期還要再冷一些，特別是第二天24宗土地僅成交7宗，包括番禺大石和黃埔開(kāi)蘿大道地塊這兩個(gè)熱區(qū)的地塊也無(wú)人問(wèn)津，不能不說(shuō)讓人有點(diǎn)吃驚。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)如是表示。

央企國(guó)企仍唱主角 溢價(jià)率普遍低位

在今年4月的首次集中供地上，廣州多宗地塊都實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)出讓，房企參與熱情高漲。

不過(guò)廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，廣州第二次集中拍地接近600億元的成交額不算特別低、特別差。廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有那么冷，整體是比較平穩(wěn)、理性的，廣州市場(chǎng)的需求是基于廣州經(jīng)濟(jì)相對(duì)較好和人口凈流量不斷補(bǔ)充這兩點(diǎn)上的。當(dāng)然，房子的金融屬性在地產(chǎn)市場(chǎng)要淡化，未來(lái)在土拍市場(chǎng)也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

在二次集中供地首日即9月26日，成功在廣州摘地的房企包括中海、越秀、珠實(shí)、粵海、中鐵建、電建等央企國(guó)企。在當(dāng)日成交的16宗地塊上，央企國(guó)企共計(jì)斬獲13宗，占比達(dá)到81%。

競(jìng)買過(guò)程也十分平淡，多宗地塊都以底價(jià)成交，少部分出現(xiàn)溢價(jià)的地塊溢價(jià)率也都處于低位，僅有增城1宗地塊達(dá)到最高限制價(jià)。據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域統(tǒng)計(jì)，本次廣州集中供地扣除勾地影響，實(shí)際流拍率78%、平均溢價(jià)率2.3%；成交地塊中，低溢價(jià)率（<1%）成交地塊占比90%。

熱門區(qū)域的荔灣廣鋼地塊雖是廣鋼新城片區(qū)最后一塊宅地，但并沒(méi)有迎來(lái)預(yù)想中的熱度。該地塊競(jìng)拍方式是競(jìng)地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)，僅經(jīng)過(guò)兩輪報(bào)價(jià)，沒(méi)有激烈的競(jìng)爭(zhēng)報(bào)價(jià)，就被中海以63.24億元總價(jià)斬獲，溢價(jià)率僅0.32%，樓面價(jià)（扣除配建）約2.9萬(wàn)元/平方米。

這宗地塊比較特殊的是，需要配建廣鋼公園和兩所學(xué)校，施工建設(shè)成本和時(shí)間成本也將大大提高。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部測(cè)算，該地塊僅配建成本就高達(dá)8億元。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，地塊周邊項(xiàng)目林立，其中一手住宅包括了振業(yè)天頌花園、保利東郡、中海學(xué)仕里、保利堂悅等15個(gè)在售樓盤，市場(chǎng)報(bào)價(jià)在4.9萬(wàn)-7.5萬(wàn)元/平方米。

此外，中海還以0溢價(jià)拿下海珠兩宗地塊，江泰路地塊成交價(jià)為23.8億元，樓面價(jià)（扣除配建）為4.5萬(wàn)元/平方米；蠔殼洲地塊成交價(jià)為12.05億元，樓面價(jià)（扣除配建）為3.6萬(wàn)元/平方米。這兩宗地塊也包含有新修改的土地出讓規(guī)則，即兩宗地塊未來(lái)項(xiàng)目50%的貨量被要求售給首套住房購(gòu)房家庭（或個(gè)人）。

肖文曉也表示，資金有優(yōu)勢(shì)的央企國(guó)企成為大贏家，將大部分地塊收入囊中，而受困三道紅線的高周轉(zhuǎn)民企基本在本次土拍絕跡。“底價(jià)成交是主流，按照當(dāng)前的地樓比計(jì)算，拿地房企均有可見(jiàn)的盈利空間，印證在‘逆市’之下現(xiàn)金流健康的企業(yè)將獲得更多機(jī)會(huì)。”

僅有表面熱度 流拍地塊達(dá)25宗

如果說(shuō)廣州二次集中供地首日的表現(xiàn)是“冷清”，那么今日的尾聲可以說(shuō)是陷入“冰點(diǎn)”。

今日廣州推出24宗地塊，但最終僅底價(jià)成交了7宗，其余17宗地塊全部流拍，流拍率高達(dá)71%。加上9月26日流拍的8宗地塊，本次廣州集中供地合計(jì)流拍地塊達(dá)到25宗，流拍率超過(guò)50%，其中還包括黃埔、番禺等熱點(diǎn)區(qū)域地塊。

比如，番禺大石板塊一次性入市兩宗相鄰宅地，原本是熱度和關(guān)注度比較高的地塊，報(bào)名房企也不少。但克而瑞廣佛區(qū)域表示，兩宗地塊最終由于起拍價(jià)過(guò)高，均遭遇流拍。其中的大石飄峰路西側(cè)地塊二起拍價(jià)55.7億元，排名本次48宗地中起拍價(jià)第三高；而相鄰地塊一起拍價(jià)48.2億元，排名第六。

肖文曉也對(duì)這一結(jié)果頗為意外，他指出，本次流拍地塊較多，除了有二次供地里優(yōu)質(zhì)地塊比例不大的原因外，很大程度上還是因?yàn)槭芟抻谛袠I(yè)大環(huán)境，特別是民企在三道紅線監(jiān)管之下拿地預(yù)算緊縮，參與熱情明顯降低，這從本次民企僅成交7宗土地亦可見(jiàn)一斑。目前來(lái)看，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預(yù)期已經(jīng)形成，接下來(lái)更重要的工作是穩(wěn)預(yù)期，大漲大跌對(duì)于行業(yè)健康發(fā)展都是不利的。

值得注意的是，由于外圍區(qū)域拿地風(fēng)險(xiǎn)較低，因此陸續(xù)有新晉房企，譬如奧和投資、中盛地產(chǎn)以及源海地產(chǎn)本次選擇在廣州外圍的從化、增城拿地。

9月27日，奧和投資、源海地產(chǎn)、中盛地產(chǎn)、碧桂園均以底價(jià)分別在從化、增城等各拿下一宗地塊，成交樓面價(jià)在4904.84元/平方米-13227.91元/平方米不等。

在目前各地一二手市場(chǎng)逐步回歸理性、降溫的背景下，疊加民營(yíng)房企自身資金預(yù)算影響，二次集中供地遇冷雖出乎意料，但也在情理之中。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)顯示，9月以來(lái)，廣州二手住宅周度成交量已經(jīng)連續(xù)三周維持400宗的低位水平。整體看，目前二手樓市持續(xù)低迷，即使業(yè)主有讓利出售的意愿，但客戶入市熱情依然不高。一手市場(chǎng)也出現(xiàn)“后勁不足”，對(duì)比8月底9月初開(kāi)發(fā)商加推促成交，9月至今市場(chǎng)熱度不溫不火，新推入市項(xiàng)目大部分表現(xiàn)平平，去化維持在40%-50%。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)