新規(guī)則下的二批集中土拍：溢價率普降底價地塊頻現(xiàn)，央企國企成最大贏家

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在8月多城“暫?；蜓悠?rdquo;第二批集中供地后，進入9月，青島、濟南、天津和常州等4城陸續(xù)完成了規(guī)則調(diào)整后的第二批集中土拍。

值得注意的是，在嚴格購地資金審核、禁止房企多馬甲參拍、溢價率不超過15%等新的土拍規(guī)則之下，上述完成第二批集中土拍的城市，出現(xiàn)多宗地塊停牌、流拍及底價成交現(xiàn)象，成交溢價率也普遍較低。

對此，克而瑞研究中心高級分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“無論從流拍還是溢價率情況來看，第二批集中土拍相比首批集中土拍均有所下降，這跟地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境收緊、新盤銷售難度加大等都有關(guān)系，預(yù)計第三批集中土拍有極大可能延續(xù)目前的市場行情。”

圖片來源：攝圖網(wǎng)

新規(guī)之下底價地塊頻現(xiàn)

除上周的福州、青島、天津、濟南4城，以及此前（6-8月）的長春、廈門、無錫，目前已經(jīng)有7個城市完成了第二輪集中土拍。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在上周的第二批集中土拍中，青島共推出87宗地，其中高新區(qū)8塊地終止成交，72宗地底價成交；濟南推出的76宗地全部以底價成交；天津共推出61宗地塊，其中19宗地停牌，流拍2宗，31宗底價成交，9宗實現(xiàn)溢價，平均溢價率僅0.6%；福州推出26宗地，其中7宗臨時取消出讓，2宗流拍，10宗地塊溢價率為15%，3宗地塊溢價率低于5%。

可以發(fā)現(xiàn)，上述4個城市的第二批集中土拍相比首批集中土拍明顯降溫。

顯然，這與調(diào)整后的集中土拍規(guī)則有關(guān)。如福州對19宗地塊的最高價格進行了調(diào)整，最高溢價率均不超過15%。另外，調(diào)整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。天津?qū)⒅白罡咭鐑r率不超過50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。同時規(guī)定，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。

朱一鳴認為，土拍市場熱度下降對整個行業(yè)來說并不是一件壞事，說明市場正在回歸理性。以天津為例，平均地房比低至0.42，一方面說明天津“控地價”的效果顯著，另一方面對房企來說也有了更大的盈利空間。

數(shù)據(jù)來源：保利投顧研究院華北分院整理

央企國企成拿地主角

從拿地端來看，相比民營企業(yè)，國企央企的參與度更高，拿下多宗熱門地塊。

以青島為例，在第二批集中土拍中，金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展等企業(yè)均有落子。其中萬科聯(lián)合體斬獲3宗地，中鐵建競得2宗地，卓越聯(lián)合建安拿下2宗地，保利&每日置業(yè)聯(lián)合體收獲2宗地。

廈門也出現(xiàn)類似情況，本地國企建發(fā)以成交金額101億元排名第一，中海以62億元排在第二，保利以50億元排在第三。

在天津的第二輪集中供地中，中鐵豪攬6宗濱海新區(qū)地塊成為拿地最多的企業(yè)，中海地產(chǎn)則競得紅橋鈴鐺閣、河西安江里以及和平區(qū)多倫道地塊。

在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13億元排在拿地金額首位，福州建工以16.16億元排在第二。

億翰智庫的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)也驗證了這一點。9月以來，房企新增投資金額排在前五的企業(yè)分別為中國地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國金茂、華僑城和龍湖集團，除龍湖集團外，其他均為國企或央企。

對此，明源地產(chǎn)研究院主編艾振強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，央企國企在集中供地土拍中成為主力軍是意料之中的事，現(xiàn)在整體市場的融資環(huán)境是收緊的，而央企國企相對來說的融資利率要更低，民營房企算不過帳來的項目，央國企可以算得過。“特別最近一年來，部分規(guī)模房企陷入債務(wù)危機，讓民營房企的高負債問題變得更加嚴峻，不得不減少拿地。相比之下央國企的負債率比較低，還有借貸的空間”。

至于修改規(guī)則后的集中供地是否會打亂房企的原有部署，艾振強認為“房企被打亂節(jié)奏的問題沒有之前突出“。

拿地門檻進一步提高

除上述已完成第二批集中土拍的7城外，接下來的9月中下旬，深圳、蘇州、廣州、成都、重慶、南京等多個熱門城市也將迎來第二輪集中土拍。

值得注意的是，上述熱門城市中，不少城市設(shè)置了額外的拿地門檻，且多與配建租賃性住房掛鉤。如重慶要求出讓土地需配建租賃住房，合肥要求配建保障性租賃住房比例（毛坯）達20%，杭州也要求配建政策性租賃住房。

隨著競買人資質(zhì)條件和準入要求、降低地塊溢價率、強化房地價聯(lián)動以及嚴格購地資金審查等新規(guī)則的實施，接下來的集中土拍將呈現(xiàn)何種趨勢？

億翰智庫認為，房企在第二、三批集中供地中獲取的項目，年內(nèi)開盤銷售的難度較大，加之地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊，對房企投資端產(chǎn)生一定的收緊作用，投銷比不超過40%的新規(guī)又進一步限制房企拿地，預(yù)計第二、三批集中供地熱度將持續(xù)降溫。

“第二輪集中供地給房企帶來的心理上的影響大于實質(zhì)影響。”艾振強向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，首批集中供地時房企心里沒底，很多政策也還不夠完善，比如出現(xiàn)很多馬甲情況，供地爭奪比較激烈，導致出現(xiàn)很多高溢價地塊。新規(guī)則之下，起拍價和溢價率被限制，再加上不少城市采取搖號的方法，這個問題被削弱了。相應(yīng)的，房企被打亂節(jié)奏的問題也沒那么突出了。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)