中國銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：8月銷售同、環(huán)比均大幅下降，二次集中供地將迎來高峰

每經(jīng)AI快訊，中國銀河09月09日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評級。

8月市場銷售同、環(huán)比均大幅下降：2021年8月，30城新房銷售面積同比增速-22.74%，環(huán)比增速為-24.61%。目前行業(yè)銷售拐點已經(jīng)確立，開始進入負(fù)增長區(qū)間，未來若銷售下行幅度超預(yù)期，則政策維穩(wěn)預(yù)期將進一步加強。分一二三線城市來看，同比方面，8月單月一、二、三線成交面積增量分別為-1.21%/-17.71%/-43.53%；環(huán)比方面，一、二、三線增速分別為14.13%/-37.65%/-26.93%。

去化周期反彈上浮趨勢明顯，仍處于四年來低水平：截至2021年8月，十大城市的存銷比為8.92，較上月+0.43，去化周期環(huán)比+5.06%，同比-3.78%，隨著市場銷售降溫，去化周期開始上行，但仍處于2017年以來的較低水平。分線來看，一、二線城市存銷比分別為7.11、10.29，分別較上月-0.76、+1.42。

土拍規(guī)則頻頻調(diào)整，將迎來二次土拍高峰期：廈門、長春、無錫3城第二批供地平均溢價率為9.38%，較2020年全年年均水平-4.29pct。目前，二批土拍各地紛紛叫停，重新推出政策調(diào)整后的土拍規(guī)則，預(yù)計9月二輪土拍會大批次進行，迎來推地高峰。

H1增收不增利，土拍政策調(diào)整將帶來盈利修復(fù)：板塊上半年“增收不增利”，營收兩年CAGR+15.01%、歸母凈利潤兩年CAGR-19.13%，毛利率短期依舊承壓，但拐點到來可期。預(yù)收賬款小幅上漲，行業(yè)杠桿率水平有望繼續(xù)下降。銷售強韌性對現(xiàn)金流形成支撐。物管公司普遍實現(xiàn)高增長。

LPR連續(xù)16期持平，估值處于歷史低位，修復(fù)空間大：8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，連續(xù)16期持平。截至2021年8月31日，房地產(chǎn)行業(yè)PE(TTM)為6.7X，低于1年移動均值7.9X，低于3年移動均值8.8X，房地產(chǎn)行業(yè)PB（整體法）為0.9X，板塊估值仍處于10以來的底部區(qū)域，未來修復(fù)空間較大。

投資建議：行業(yè)的主要矛盾是在“高地價、限房價”的環(huán)境下不斷下行的盈利能力，但在土地政策的不斷調(diào)整下，房企的利潤空間受擠壓的局面將得到改善，同時基本面超預(yù)期下行，緩解了政策邊際收緊的擔(dān)憂，市場預(yù)期或?qū)⒂瓉硇拚?。目前來看，市場對板塊的預(yù)期過于悲觀，主流房企PE（2021E）均值為4倍，股息率為7.6%，行業(yè)估值處于歷史最低水平，具備足夠的安全邊際，“低估值+高股息”的組合凸顯性價比。我們建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)行業(yè)龍頭股：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代，市場空間足夠廣闊，預(yù)計2030年市場規(guī)模可達2.5萬億，行業(yè)進入基本面與政策面共振的階段。建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：金科服務(wù)（9666.HK）、旭輝永升服務(wù)（1995.HK）、新大正（002968）。

風(fēng)險提示：行業(yè)面臨經(jīng)濟及行業(yè)下行壓力的風(fēng)險，銷售超預(yù)期下行的風(fēng)險，政策調(diào)控不確定性的風(fēng)險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——前所未有，保險代理人百萬大減員！有公司同比縮水超一半，五大上市險企減員罕見“神同步”，業(yè)內(nèi)竟稱規(guī)模仍未見底

(記者 王曉波)

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