商學(xué)院案例研究|年輕人租房難：這道題該怎么解？

每經(jīng)記者 梁宏亮    實(shí)習(xí)生 李佳盛    每經(jīng)編輯 官遠(yuǎn)星    

大學(xué)畢業(yè)之前，曉雨設(shè)想自己在職場(chǎng)里的樣子，是能像電影中的女白領(lǐng)一樣，光鮮亮麗。

然而畢業(yè)后，她發(fā)現(xiàn)生活并不容易——“單就租房這件事，就足夠頭疼了。”

對(duì)曉雨來(lái)說(shuō)，租房是糟心事，很難選到各方面都稱心如意的。“都說(shuō)房子不是自己的，但生活是自己的呀。”

“大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來(lái)解決住的問(wèn)題，然而租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)困難。”

在國(guó)新辦舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在新聞發(fā)布會(huì)上，如是回應(yīng)了記者關(guān)于大城市年輕人租房難的提問(wèn)。

那么，問(wèn)題的關(guān)鍵是：年輕人租房難這道題，究竟該怎么解？

難題：如何滿足房東與房客的雙重“剛需”？

大城市里打拼的年輕人，租房在“講究”與“將就”之間艱難地平衡著。

年輕人的心理天平，一端是剛畢業(yè)有限的租房預(yù)算，另一端是更好的家具家電，更便捷的通勤、更優(yōu)質(zhì)的戶型……

價(jià)格敏感型的東博，更傾向于先滿足自己對(duì)前者的要求。他在一座新一線城市工作，選擇離單位比較近的城市二圈層租了十多平米沒(méi)有空調(diào)的單間。算上各種費(fèi)用，每月房租支出差不多650元左右。“和我在上海租房的朋友相比，這里房租已經(jīng)很便宜了。”

不過(guò)，合租也帶來(lái)了很多煩惱。畢竟不同的人生活習(xí)慣不一樣，相互遷就在所難免。“沒(méi)有空調(diào)，靠風(fēng)扇也可以很好入睡。但早上大家上班時(shí)間差不多，會(huì)很擁擠、很不方便。”

當(dāng)然，對(duì)生活品質(zhì)敏感的年輕人，也會(huì)選擇天平的另一端。

曉雨就是愿意支付高房租的年輕人代表。一間獨(dú)立衛(wèi)生間+優(yōu)質(zhì)配套的主臥，給了常常晚9點(diǎn)后下班的她一點(diǎn)舒適小窩的感覺(jué)。不過(guò)，雖然房子安全便捷，但加上服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)，2300的每月開(kāi)銷，花掉了收入的三分之一。

“實(shí)際上我也考慮過(guò)住遠(yuǎn)一點(diǎn)、將就便宜些。但一個(gè)人在外地，父母常常電話叮囑我，寧愿多花點(diǎn)錢，住的也要安全舒適。”曉雨說(shuō)。

即便原生家庭相對(duì)富裕，能幫助年輕人在畢業(yè)之際就買房，但在戶口、社保、搖號(hào)等大城市購(gòu)房門檻的約束下，暫時(shí)買不到房的年輕人，如何能夠租到性價(jià)比高的理想房子，便成為進(jìn)入社會(huì)的“第一堂實(shí)踐課”。他們常常在網(wǎng)上自嘲，說(shuō)自己的“打工錢”都被房東賺去了。

不過(guò)在網(wǎng)線的另一端，一些房東聽(tīng)到這些話，也連連叫苦喊冤。

三年內(nèi)換了六波租客之后，阿全打開(kāi)買來(lái)后自己從未住過(guò)一天的新“套三”的房門，滿屋的狼藉在他臉上寫滿了兩個(gè)字：心疼。

貓屎和貓砂遍地，打翻的泡面污染了整個(gè)沙發(fā)，外賣盒子里殘留的食物已經(jīng)發(fā)霉發(fā)酵，踩在“嘎吱嘎吱”的地板上，阿全血壓飆升：“三對(duì)年輕人一起搬進(jìn)來(lái)，第二個(gè)季度就開(kāi)始拖欠我的房租。后來(lái)勉強(qiáng)趕走了，誰(shuí)能想到給我留下這么一個(gè)攤子。”保潔推走了整整兩推車?yán)琶銖?qiáng)算是把整間屋打掃干凈。

“能夠按時(shí)交租金，別把我的家具損壞了，作為房東，我對(duì)就這么點(diǎn)訴求。”另一位房東大龍也談到，正是出于對(duì)房屋的保護(hù)，吃了幾次悶虧之后他也開(kāi)始“挑選”租客：“哪怕晚租出去幾天不賺錢，以后不靠譜的人我也不會(huì)租給他。”

在知乎上，“為什么很多業(yè)主寧愿“房屋空置”也不出租？”這個(gè)問(wèn)題得到了700多位網(wǎng)友房東網(wǎng)友的響應(yīng)：房屋出租損耗快、不講道理的租客拖房租……煩心事一點(diǎn)不比想租到好房子的租客少。

按照一般的邏輯，房東是不希望房子空置的，畢竟一旦空置就意味著租金回報(bào)的下降。尤其是對(duì)于部分“以租養(yǎng)貸”的房東來(lái)說(shuō)，租不出去也就需要承擔(dān)更高的經(jīng)濟(jì)壓力。但現(xiàn)實(shí)情況是，為了保護(hù)房屋不受損害，許多房東不得不花費(fèi)更多時(shí)間去篩選的租客，或者直接選擇空置不租。

對(duì)于新一代年輕人而言，有品質(zhì)的居住條件已經(jīng)是剛需；對(duì)于花費(fèi)重金購(gòu)得房子的房東來(lái)說(shuō)，財(cái)產(chǎn)安全與穩(wěn)定收益同樣是剛需。

剛需遇見(jiàn)剛需，終將是一場(chǎng)勢(shì)均力敵的拉鋸。

破題：如何從野蠻生長(zhǎng)到有序發(fā)展？

當(dāng)商品服務(wù)的供給與需求出現(xiàn)了低效匹配，市場(chǎng)上總會(huì)有一股力量成長(zhǎng)起來(lái)，幫助“撮合”起供給與需求。在過(guò)往相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，中介平臺(tái)是解決住房租賃市場(chǎng)供需匹配問(wèn)題的主力軍。

“租房租賃市場(chǎng)，是少數(shù)能具備萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，這是業(yè)內(nèi)共識(shí)。”一位業(yè)內(nèi)人士曾這樣對(duì)媒體說(shuō)到。

2018年到2020年，是資本涌入下中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速走向巔峰的階段。青客公寓在納斯達(dá)克掛牌、蛋殼公寓經(jīng)歷七輪主要融資后在紐交所上市、武漢本土的長(zhǎng)租公寓企業(yè)“吉家江寓”在巔峰時(shí)期房源規(guī)模曾達(dá)到4萬(wàn)多間……

然而，高投入回報(bào)周期長(zhǎng)是住房租賃行業(yè)的典型特征。長(zhǎng)租公寓企業(yè)本應(yīng)通過(guò)底價(jià)收取房源，通過(guò)再裝修、管理服務(wù)提升房源價(jià)值，再以相對(duì)高的價(jià)格租給租戶，從而收取租金差。

但在行業(yè)野蠻生長(zhǎng)、規(guī)模競(jìng)跑的兩年里，為了加快拓展速度，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)引入了“互聯(lián)網(wǎng)打法”——以高價(jià)收取房源，快速再裝修后以較低價(jià)出租搶占市場(chǎng)，迅速提升管理規(guī)模，以規(guī)模優(yōu)勢(shì)獲取高額融資，繼續(xù)擴(kuò)張。

重投入、重運(yùn)營(yíng)下的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，一旦盲目擴(kuò)張，就很容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。從2018年到2020年，短暫登上巔峰后，全國(guó)“陣亡”的長(zhǎng)租公寓企業(yè)已超過(guò)170家。轟動(dòng)全國(guó)的蛋殼公寓爆雷事件、自如房源甲醛超標(biāo)事件……頭部企業(yè)風(fēng)波不斷，杭州的友客公寓、上海的寓見(jiàn)公寓更是接連倒閉。

“知道蛋殼出事后，馬上聯(lián)系蛋殼管家，無(wú)一例外所有的蛋殼管家全都離職了，沒(méi)有人對(duì)接。”曾為蛋殼公寓租客的小蔣回憶，電話打不通、app報(bào)工單沒(méi)人理，甚至后來(lái)公寓的網(wǎng)都斷了。“年輕人沒(méi)有網(wǎng)哪能活，所以后面我寧愿不要房租了也得趕緊找房子搬家。”

除了長(zhǎng)租公寓，生存在傳統(tǒng)中介平臺(tái)終端的業(yè)務(wù)員也有自己的苦衷。某房屋中介業(yè)務(wù)員元嘉透露，中介收取的租房傭金中有15%為平臺(tái)抽成，再?gòu)氖Ｏ碌?5%中還需要和不同的人進(jìn)行分成，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一般能拿到55%都已經(jīng)算很不錯(cuò)了，而最后還需要和自己的等級(jí)掛鉤。

“畢竟這個(gè)市場(chǎng)太大了，要吃飯的人太多了。如果簽下了房租1500元的單子，實(shí)際上到手只有200多左右。”他說(shuō)。

對(duì)高性價(jià)比房源望眼欲穿的租客、對(duì)租客靠譜程度擔(dān)驚受怕的房東，以及穿梭于房客房東之間急切逐利的租賃平臺(tái)中介，三種角色一起出現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)房源緊缺、預(yù)算條件有限、資本擴(kuò)張競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，難說(shuō)有真正的贏家。

原有的解題思路得不到答案，就必須換一種思路來(lái)解決問(wèn)題。

繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，“解決好大城市住房突出問(wèn)題”再次出現(xiàn)在2021年政府工作報(bào)告中。

政府工作報(bào)告中提出，解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

“過(guò)去，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)以售房為中心，房屋租賃市場(chǎng)相較不成熟。未來(lái)，中央將聚焦于促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過(guò)立法規(guī)范來(lái)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的成熟是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。”中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹向媒體表示。

待解之題：如何享受公共服務(wù)同等權(quán)利？

解決青年人、新市民住房問(wèn)題是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高城市競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的必然要求。

在頂層設(shè)計(jì)指引下，北京、上海、廣州、深圳、成都等各大城市接連拿出自己的應(yīng)對(duì)方案。

從各地所出臺(tái)的政策來(lái)看，主要是從供需矛盾、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方向著手解決住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)存問(wèn)題。

在供給端，上海、廣州等城市均明確提出了明確的新增租賃住房建設(shè)目標(biāo)。以廣州為例，未來(lái)五年計(jì)劃籌建政策性住房66萬(wàn)套,包括公共租賃住房3萬(wàn)套、保障性租賃住房60萬(wàn)套和共有產(chǎn)權(quán)住房3萬(wàn)套,以解決新市民和低收入群體居住需求。

本輪密集出臺(tái)“租房新政”的城市，多為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高、人口流入大、購(gòu)房成本以及租房成本高的大型城市。增加保障性租賃住房數(shù)量，在一定程度上能夠緩解當(dāng)前市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)房源供給與需求不相匹配的矛盾。

值得一提的是，按照《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》要求，多地對(duì)未來(lái)保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃中都提出了要以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。更加匹配年輕人的實(shí)際需求。

在上海搬了三次家之后，小蔣從最開(kāi)始2800元的單間，換到3000元多的單間，再到現(xiàn)在4000多元馬上到期的一居室，想到馬上要搬到新公司附近，承擔(dān)更高的租金，他就感覺(jué)到壓力很大。在他看來(lái)，性價(jià)比高的小戶型很有吸引力：“小戶型多了就能獨(dú)立租。大戶型只能合租，合租運(yùn)氣不好碰到邋遢的、不自覺(jué)的，或者事情多的麻煩室友，真的很崩潰。”

另一方面，圍繞租房租賃市場(chǎng)在前期暴露出的問(wèn)題，多地也開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管。例如，北京市住建委發(fā)布《北京市住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，征求意見(jiàn)稿對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范。

不過(guò)，了解相應(yīng)保障性租房政策之后，小蔣也提出了自己的疑惑：未來(lái)如果申請(qǐng)住進(jìn)保障性租賃住房的話，需不需要很高的門檻？“像在上海這樣的大城市，沒(méi)有戶口的話，即使申請(qǐng)居住證，也需要很長(zhǎng)的時(shí)間，”他說(shuō)：“其實(shí)現(xiàn)在一般公司要是有公租房資格的話，會(huì)有專門的申請(qǐng)流程。申請(qǐng)本身不復(fù)雜，主要是資格難。”

而身在北京的小夏則更加關(guān)注的是住進(jìn)保障性租賃住房之后，是否能夠享受到相應(yīng)的公共服務(wù)：“年輕人逐步進(jìn)入婚齡，能長(zhǎng)期租到性價(jià)比高的房子當(dāng)然好，但以后小孩上學(xué)能不能得到解決？”

今年3月，“十四五”規(guī)劃綱要發(fā)布。其中強(qiáng)調(diào)，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給，完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。

從政策層面上來(lái)看，各地按照“十四五”規(guī)劃綱要的指引，在盤活存量、擴(kuò)大增量等供給端發(fā)力動(dòng)作已十分明顯。同時(shí)，嚴(yán)監(jiān)管下，市場(chǎng)化主體提供租賃產(chǎn)品服務(wù)的規(guī)范性也有望得到加強(qiáng)。

然而，未來(lái)如何真正實(shí)現(xiàn)“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”的目標(biāo)，讓大城市的年輕人真正成為“新市民”，租房也能享受到同等的醫(yī)療教育等公共服務(wù)保障，是下一步在體制機(jī)制上需要探討的方向。

（文中參訪對(duì)象均為化名，實(shí)習(xí)生李佳盛對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)