鎂刻·上市房企董事長/總裁說中報(下)

受訪者供圖

世茂集團(tuán)總裁許世壇：多元化戰(zhàn)略應(yīng)對挑戰(zhàn)，未來考核更多的是質(zhì)量

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

中報數(shù)據(jù)：今年上半年，世茂集團(tuán)（00813，HK；昨日收盤價16.54港元）實現(xiàn)營業(yè)收入約734.0億元，同比增長約13.7%；毛利率為28.6%，較上年同期減少1.6個百分點；歸母凈利潤約62.8億元，同比增長19.3%；合同銷售約1528.0億元，同比增長約38.3%，完成全年銷售目標(biāo)的46%；凈負(fù)債率為50.9%、剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率68%、現(xiàn)金短債比（不扣預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金）1.9，符合“三道紅線”指標(biāo)的“綠檔”水平。

無論是營收、毛利率、歸母凈利潤，還是銷售額和負(fù)債情況，今年上半年世茂集團(tuán)的表現(xiàn)可謂亮眼。

“多元化‘大飛機(jī)戰(zhàn)略’是世茂去抵抗未來不確定性的一個重要方式。”世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇表示，上半年非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增速很快，達(dá)到128％，實現(xiàn)66億元，全年目標(biāo)是超過150億元，企業(yè)希望未來三年非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入可以占到總收入的20%以上。

“其中物業(yè)服務(wù)方面，今年上半年企業(yè)完成了營業(yè)收入42億元，全年指標(biāo)是90億元；商業(yè)方面，除了辦公和商場，未來會做一部分輕資產(chǎn)輸出，未來商業(yè)和辦公的輕資產(chǎn)發(fā)展?jié)摿⒎浅４?；酒店方面，企業(yè)上半年增速高達(dá)141％，未來企業(yè)的酒店業(yè)務(wù)也會向輕資產(chǎn)模式大力推廣。”

今年上半年，在政策逐漸趨緊的背景下，世茂集團(tuán)進(jìn)行提前布局，采取了力?，F(xiàn)金、考核回款、嚴(yán)守拿地投資紀(jì)律等一系列防御措施，并充分發(fā)揮多元化“大飛機(jī)戰(zhàn)略”作用。

“今年上半年，中國房地產(chǎn)市場銷售額再創(chuàng)下歷史新高，達(dá)到9萬億元，預(yù)計全年可實現(xiàn)18萬億元。”許世壇預(yù)計，接下來熱點城市會繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，而一些市場面比較冷的城市，對剛需改善需求還是會有支持。

談及集中供地及應(yīng)對策略，許世壇表示，首批集中供地后有人統(tǒng)計，整體出讓中大概60%的土地是不賺錢的，甚至還有一部分是虧本的，“沒有必要去拍虧本或不怎么賺錢的地塊，政策也是鼓勵謹(jǐn)慎型投資”。

“首批集中供地，我們通過22城拍地較少，但在22城以外拿了不少地。”許世壇表示，世茂通過合作已經(jīng)拿到超過200億元權(quán)益前的土地，并且看到7~8月土地市場有一定回調(diào)，企業(yè)也加大了100億元的拿地投入，目前整體土地投資在300億元左右。”

據(jù)中報，上半年世茂集團(tuán)于“核心城市群”增加土地儲備301萬平方米，其中一二線及強(qiáng)三四線城市的占比約95%。截至6月30日，世茂旗下?lián)碛?24個項目，分布于全國逾110個核心城市，共7283萬平方米（權(quán)益前），平均土地成本為每平方米5554元。

對于接下來的拿地策略，許世壇表示：“如果下半年有好的機(jī)會，公司的現(xiàn)金還是可以支持的，但是肯定不可能去拍一些貴的地塊，有機(jī)會拿到便宜的我們會加大力度。”

“行業(yè)在轉(zhuǎn)型，未來考核更多的應(yīng)該是質(zhì)量，是回歸房子本身。世茂要做行業(yè)競爭新格局的優(yōu)勝者、賽道布局的領(lǐng)跑者和長期價值的兌現(xiàn)者。”許世壇表示。

時代中國董事會主席岑釗雄：1150億貨值支撐下半年銷售目標(biāo)，堅定優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

中報數(shù)據(jù)：2021年上半年，時代中國控股（01233，HK；昨日收盤價7.75港元）實現(xiàn)同銷售額453.8億元，同比增長39.3%；按權(quán)益合并收入181.9億元，同比增長21.8%；按權(quán)益合并毛利56.2億元，同比增長39.8%；凈利潤19.2億元，同比增長6.2%；核心凈利潤19.3億元，同比增長5.7%；歸母凈利潤約16.3億元，同比增長6.0%，超過2020年行業(yè)平均歸母凈利潤增速（-17.8%）23.8個百分點。

2021年上半年，時代中國的兩件大事依然是穩(wěn)增長、降杠桿。

時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄表示，時代中國全年1100億元的銷售目標(biāo)，上半年已完成了41%左右。“這符合我們過往上下半年大致4：6的銷售節(jié)奏，目前市場慢慢走向平穩(wěn)，按照目前下半年推售的項目，以及區(qū)域內(nèi)目前的表現(xiàn)，我們還是非常有信心能按照計劃完成全年度的銷售目標(biāo)。”

他的底氣在于，時代中國全年可售貨值在1600億元左右，下半年大約還有1150億元的可售貨值，而且接近70%是在大灣區(qū)的核心城市，包括廣州、佛山、東莞區(qū)域。

岑釗雄表示，在投資布局上，時代中國一直是簡單清晰的，即堅持深耕粵港澳大灣區(qū)，并逐步增加長三角、長江中游、成渝城市群等高增長潛力區(qū)域的投資。“讓我們的投資更加聚焦和簡單，這是重要的策略。”

截至2021年6月30日，時代中國在全國16個城市或地區(qū)擁有土地儲備總建筑面積約2166萬平方米，大灣區(qū)的土儲（含清遠(yuǎn)地區(qū)）占比近90%。在拿地方式上，時代中國在公開市場、城市更新等方面獲取的土地儲備比例各占50%左右。

面對下半年的二、三批集中供地，岑釗雄表示會根據(jù)市場的情況做決定。“我們的策略是非常清楚的，預(yù)計土地市場下半年將趨于平穩(wěn)。”

在財務(wù)方面，時代中國在不斷降低杠桿水平。截至2021年6月30日，時代中國計息債較上年底降低66億元；一年內(nèi)到期債務(wù)僅占計息債約20%，較上年底下降約9個百分點。

在“三道紅線”方面，上半年時代中國凈負(fù)債比率為68.7%，剔除受監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比達(dá)2.0，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.6%，較2020年年底下降2個百分點。對于時代中國來說，目前“三條紅線”其中有一條沒有達(dá)標(biāo)，其他的兩條都是達(dá)標(biāo)的。

“沒有達(dá)標(biāo)的是剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率。目前公司的計劃中，在2022年底之前，我們有信心將‘三條紅線’都恢復(fù)到綠檔。我們會堅定地優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，讓公司可以行穩(wěn)致遠(yuǎn)。”

岑釗雄表示，房地產(chǎn)是非常重要的行業(yè)，因為規(guī)模非常大，影響的行業(yè)比較多。房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定有利于整個國家戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為國家戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了平穩(wěn)的發(fā)展環(huán)境。隨著各種調(diào)控政策的落地，整個下半年行業(yè)將走向平穩(wěn)，包括地價和房價以及交易都是平穩(wěn)的。在這樣的情況背景下，時代中國首先要主動適應(yīng)國家政策調(diào)整的方向，堅持長期主義，也確保公司的業(yè)績有質(zhì)量地增長。

花樣年董事會主席潘軍：二次創(chuàng)業(yè)下?lián)Q倉顯效果，行業(yè)環(huán)境改變需及時調(diào)整應(yīng)對

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，花樣年控股（01777，HK；昨日收盤價0.72港元）實現(xiàn)總收入109.5億元，同比增長18.5%；凈利潤增長9.5%至3.03億元，歸屬母公司凈利潤1.53億元，同比增長58.7％；凈負(fù)債率74.8%，維持健康水平；實現(xiàn)合同銷售金額281.2億元，同比增長60.6%。

2021年開年以來，花樣年的“二次創(chuàng)業(yè)”仍在進(jìn)行。“下半年花樣年將繼續(xù)秉持著二次創(chuàng)業(yè)的精神，聚焦‘地產(chǎn)+社區(qū)’雙頭部戰(zhàn)略，修煉內(nèi)功，形成核心競爭力，向精準(zhǔn)投資要效益、向高效運營要效益、向財務(wù)穩(wěn)健要效益、向滿意服務(wù)要效益。”花樣年董事會主席潘軍表示。

“地產(chǎn)開發(fā)+社區(qū)服務(wù)”雙頭部發(fā)展是花樣年業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的特色。今年上半年，物業(yè)銷售收入為83.73億元，同比增長86.3%，占總收入的76.5%，將是未來收入增長的主要動力源，包括社區(qū)在內(nèi)的其他收入為25.79億元，占總收入的23.5%。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年實現(xiàn)合同銷售額281.2億元，同比上升61%，行業(yè)排名上升到67位。在區(qū)域布局上，華東、西南、大灣區(qū)和京津冀地區(qū)依然是花樣年的銷售主力地區(qū)，其中華東地區(qū)的占比達(dá)到34%、西南區(qū)域占比26%，華南和華北區(qū)域各占17%，銷售布局更加均衡。

在潘軍看來，這得益于花樣年二次創(chuàng)業(yè)下，持續(xù)在人才、土儲、產(chǎn)品等重要環(huán)節(jié)進(jìn)行相應(yīng)的換倉動作結(jié)果。2019年，花樣年啟動的換倉工作首先是在人，并持續(xù)至今，開放引進(jìn)了行業(yè)的高能級優(yōu)秀人才；2020年，換倉工作重點是在地，圍繞五大都市圈擴(kuò)大戰(zhàn)略縱深，重倉長三角、成渝、粵港澳大灣區(qū)，加速快周轉(zhuǎn)。

“今年，我們看到行業(yè)的變革正在加劇，花樣年也將換倉的重點工作放在了資本結(jié)構(gòu)上。”潘軍指出，花樣年需要因應(yīng)時代行業(yè)的新變化，做好債務(wù)管理工作，包括控制債務(wù)總額、優(yōu)化主要債務(wù)指標(biāo)、優(yōu)化債務(wù)渠道結(jié)構(gòu)和年期結(jié)構(gòu)，降低境外債務(wù)比例和短期債務(wù)比例，積極拓展融資渠道，特別是境內(nèi)外銀行融資，降低融資成本，加強(qiáng)銷售回款，提升資金利用效率。財務(wù)換倉將是今年下半年的工作重點，也是公司未來長遠(yuǎn)發(fā)展的一個穩(wěn)定基石。

截至2021年6月30日，花樣年保有銀行結(jié)余及現(xiàn)金315.83億元，相比2020年底增長10.3%；銀行貸款占總借款比例提高至20%，境外獲得集友銀行11億港元貸款額度。花樣年計劃到2021年底將美元債占總債務(wù)比例降至50%以下，促使融資結(jié)構(gòu)更加平衡，有效降低融資成本。

這正是花樣年在投資結(jié)構(gòu)方面調(diào)整的結(jié)果。潘軍認(rèn)為，7月份行業(yè)整體周轉(zhuǎn)率、銷售速度出現(xiàn)了下行，第二撥供地速度在減緩。“從未來大的趨勢來講，花樣年內(nèi)部說‘變天了’，我們必須要產(chǎn)生變化。關(guān)于城市的選擇、產(chǎn)品線的匹配、企業(yè)運營效率，都必須有相應(yīng)的應(yīng)對。所以我們要把經(jīng)營重點放到整體運營效率上，要確保現(xiàn)金流的安全。”

“為了在土地選擇方面確保能夠有現(xiàn)金流，花樣年在考核機(jī)制方面也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，不僅是考核銷售規(guī)模，更重要的是銷售以后可用現(xiàn)金流的考核，改變了過往行業(yè)一貫的以銷售速度考核，有的銷售政策項下沒有現(xiàn)金流，對于企業(yè)來講壓力比較大。”潘軍表示。

綠城中國董事會主席張亞東：行業(yè)分化帶來新機(jī)遇，未來3年再上新臺階

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，綠城中國（03900，HK；昨日收盤價11.78港元）期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入約361.35億元，同比增長約51.2%；毛利率為22.0%，較上年同期減少3.9個百分點；歸母凈利潤約24.18億元，同比增長15.4%；合同銷售約1717億元，同比增長約88.0%，累計取得合同銷售面積724萬平方米。

這是綠城中國歷史上銷售金額最高的半年。

值得一提的是，上半年綠城中國自投項目累計取得合同銷售面積485萬平方米，合同銷售金額約1369億元，同比增長107%；代建管理項目合同銷售金額348億元，同比增長39%。

“為了公司的未來業(yè)績能良好地呈現(xiàn)，在保證財務(wù)安全，特別是資金量安全的前提下，公司上半年可以說精準(zhǔn)發(fā)力，取得了不少優(yōu)質(zhì)地塊，進(jìn)而也帶動凈資產(chǎn)負(fù)債率這個指標(biāo)有所提升。”綠城中國董事會主席張亞東表示。

在拿地方面，上半年綠城中國在31個城市新增項目67個，預(yù)計新增貨值2140億元。截至報告期末，共有土地儲備項目251個（包括在建及待建），總可售面積約為4048萬平方米，一二線土儲總可售貨值占比達(dá)74%。

此外，在傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)外，綠城中國積極開展特色業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)的布局與落地。截至2021年6月30日，綠城中國的小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)已累計進(jìn)入21座城市，在營在建特色小鎮(zhèn)27個；TOD業(yè)務(wù)方面，已在杭州、寧波等多個城市累計落地近20個TOD項目。

“調(diào)控給全行業(yè)產(chǎn)生了新的倒逼機(jī)制，行業(yè)由此產(chǎn)生了一系列分化：一是城市布局分化，一二線向好，三四五線比較差；二是產(chǎn)品分化；三是企業(yè)分化；四是資金和其他資源供應(yīng)分化，向好的房企集中。但對綠城來講，行業(yè)分化反而是機(jī)遇大于壓力。”

綠城中國于去年提出“戰(zhàn)略2025計劃”，內(nèi)容涉及重資產(chǎn)開發(fā)、輕資產(chǎn)運營和其他衍生服務(wù)。結(jié)合各地的調(diào)控政策、市場環(huán)境、工程建設(shè)條件等因素，綠城要求各地城市公司制定一城一策的運營周期的標(biāo)準(zhǔn)。

“確保項目拿得好做得好，在投資決策過程當(dāng)中，要求方案設(shè)計要有深度，經(jīng)營策劃要有細(xì)度，運營周期的標(biāo)準(zhǔn)要前置植入，實現(xiàn)同一體，項目獲取以后也可以快速啟動。“

“以首開后評估、過程全景復(fù)盤、交付后評估這三項工作為抓手，全維度全專業(yè)全鏈條地深挖過程管理中存在的系統(tǒng)性的問題和風(fēng)險，進(jìn)行深度的復(fù)盤提煉總結(jié)，堅決不為同樣的錯誤買單。”張亞東表示，綠城始終持續(xù)堅持產(chǎn)品主義，加大產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)，通過標(biāo)準(zhǔn)化固化產(chǎn)品優(yōu)勢，并得到快速復(fù)制，推進(jìn)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、科技化、環(huán)保化。

面對未來：“首先是謹(jǐn)慎，其次是樂觀，這是我們對行業(yè)發(fā)展的基本態(tài)度。”張亞東表示：“經(jīng)過2019年到2021年這三年的發(fā)展，公司銷售和投資實現(xiàn)了倍增。未來三年，我們要把發(fā)展和關(guān)注點更加集中在營收和利潤上，努力做到營收和利潤實現(xiàn)倍增，帶領(lǐng)綠城再上一個新臺階。”

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江：千億目標(biāo)已經(jīng)開了好頭，看好入股物企投資回報

每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年上半年，碧桂園服務(wù)（06098，HK；昨日收盤價61.85港元）總收入同比增長約84.3%，突破115.6億元；合同管理面積9億平方米，同比增長20.8%；合計收費管理面積約6.44億平方米，其中收費管理面積約4.3億平方米；社區(qū)增值服務(wù)收入約14.0億元，較去年同比增長約132.0%。（注：1.合同管理面積統(tǒng)計不含藍(lán)光嘉寶、三供一業(yè)面積；2.營業(yè)收入、社區(qū)增值服務(wù)收入統(tǒng)計不含藍(lán)光嘉寶收入）

今年上半年，資本市場的波動對整個物業(yè)行業(yè)都是一次考驗，但無論是疫情還是各地的暴雨這類突發(fā)危機(jī)事件，都能證明物業(yè)公司仍然是政府基層治理的好幫手和居民安全、社區(qū)和諧的中流砥柱。在這樣的環(huán)境下，整個物業(yè)行業(yè)也在努力進(jìn)取，在作出突破的同時，也用良好的業(yè)績成長證明了這個行業(yè)仍然是風(fēng)景這邊獨好。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長江表示，碧桂園服務(wù)從去年開始就從新科技、新服務(wù)、新生態(tài)和新價值四個方面去闡述了“新物業(yè)”。“所表述的中心思想就是我們有科技應(yīng)用的能力、科技研發(fā)的能力，我們有服務(wù)的能力，我們有資源整合的能力，我們有為更多客戶提供新價值的能力。”

在規(guī)模拓展上，截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)（含“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)及嘉寶服務(wù)）合同管理面積約12.1億平方米；合計收費管理面積約6.44億平方米，其中收費管理面積約4.3億平方米，嘉寶服務(wù)的物業(yè)服務(wù)收費管理面積約1.3億平方米，“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)的物業(yè)服務(wù)的收費管理面積及合同管理面積均為0.85億平方米。

“2021年上半年，我們在物業(yè)服務(wù)方面取得了進(jìn)步，業(yè)主滿意度持續(xù)、穩(wěn)定，同時我們的團(tuán)隊也盡力去解決在服務(wù)中存在的不足。”李長江指出，今年上半年是公司千億目標(biāo)的第一個半年，也開了一個好頭。

今年以來，碧桂園服務(wù)進(jìn)行了多起大規(guī)模收并購，其目的之一也是推動收并購公司以品牌拓展實現(xiàn)內(nèi)生增長。2021年上半年，碧桂園服務(wù)新增合同管理面積約0.82億平方米，其中約55.7%來自第三方外拓，品牌拓展成為其規(guī)模增長的重要來源。

截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)來自于第三方的合同管理面積約2.9億平方米，占總合同管理面積約32.6%，較去年同期提升約5.0個百分點。

通過整合于2020年收購的碧桂園滿國環(huán)境科技集團(tuán)有限公司及福建東飛環(huán)境集團(tuán)有限公司，以資源共享、業(yè)務(wù)協(xié)同、資本整合等方式，碧桂園服務(wù)進(jìn)一步推動了城市服務(wù)的規(guī)?；l(fā)展。截至2021年6月30日，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)業(yè)務(wù)已覆蓋超150個城市；2021年上半年，其城市服務(wù)實現(xiàn)收入約21.0億元。

除了收并購，碧桂園服務(wù)還在上半年相繼入股長城、中梁物業(yè)和優(yōu)趣匯。李長江表示，入股這些物業(yè)企業(yè)，首先就是看好這種投資的未來回報；其次，碧桂園服務(wù)同這些公司的業(yè)務(wù)是有協(xié)同的，也就是其相關(guān)的服務(wù)要進(jìn)入合作方的社區(qū)；“第三就是，未來是有機(jī)會的，從目前來看，應(yīng)該說效果還不錯”。