一場由“官辦中介功能上新”引發(fā)的行業(yè)焦慮

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

驚弓之鳥。

這段時間，幾家頭部房產(chǎn)中介機構(gòu)的品牌公關(guān)們可能正面對著一年中最洶涌的輿情沖擊。

7月末，一則“中介費不得超過當?shù)仄骄べY的3倍”的非官方消息在網(wǎng)上火速發(fā)酵，很多人拍手稱快，表示終于要整治高昂中介費了。

8月中下旬，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線“個人自主掛牌房源”，隨即引爆網(wǎng)絡(luò)，甚至有自媒體喊出“中介要涼了”。

頭部中介巨頭們則正在面臨來自資本市場的焦慮。

縱然貝殼上半年總交易額（GTV）達到2.29萬億元，同比增長72.3%，但股價總體持續(xù)下跌，從當初80余美元高位一路下跌至20美元左右徘徊。我愛我家的股價也不容樂觀，6月也進入下行通道，每股從5元左右跌至3元左右。

房產(chǎn)中介行業(yè)似乎山雨欲來，任何一絲風(fēng)吹草動便可引發(fā)輿論海嘯，很多企業(yè)似乎成為了驚弓之鳥，流言、猜測、辟謠同時在這個行業(yè)反復(fù)上演。

虛假房源屢禁不止，獨家房源爭搶不已，唱衰中介之聲從無消弭。給每套房源一個全流程二維碼是否可行？中介費是否真的過高？我們到底還需不需要中介？這個行業(yè)究竟該如何自我完善？

既有亂象：消失的成交記錄

劉繼定是一家小中介機構(gòu)的經(jīng)紀人，在這個行業(yè)已經(jīng)深耕十余年，他坦言：“很多時候就是劣幣驅(qū)逐良幣，別人掛假房源吸引了一堆流量，我自己的真房源反而沒人關(guān)注了，所以有時候我也不得不上傳點假房源，為自己引引流。”

不過他不會經(jīng)常這樣干：“我的目標是在我的區(qū)域里深耕細作，信譽是很重要的。”

作為二手房領(lǐng)域最矚目的存在，學(xué)區(qū)房可謂各中介平臺的“鎮(zhèn)店之寶”，其帶來的流量和成交都不一般，也是各類亂象的重災(zāi)區(qū)。

豐匯園位于北京頂級學(xué)區(qū)房序列，天價老破小的過往讓這些房源的掛牌史像電視劇一樣精彩。

《每日經(jīng)濟新聞》記者留意到，在成交記錄還算透明的年頭，2017年，北京通州一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價超過30萬元/平方米。2020年五一假期，豐匯園小區(qū)以每天8～10套的速度完成交易，最高單價超過25萬元/平方米。

從當時各機構(gòu)平臺發(fā)布的信息看，豐匯園成交房源單價在20萬+/平方米的為數(shù)不少。而從隨后鏈家披露的實際成交數(shù)據(jù)可知，2020年五一假期，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，豐匯園幾乎憑借一己之力霸榜。

但這樣的成交和掛牌記錄現(xiàn)在都已經(jīng)看不到了。

去年12月，北京學(xué)區(qū)房熱點區(qū)域德勝片區(qū)某經(jīng)紀人就曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，18萬元/平方米以上的房源都不在外網(wǎng)顯示了，轉(zhuǎn)為線下成交，并表示豐匯園2020年5月外網(wǎng)顯示的20萬+單價成交房源只是一小部分。

天價學(xué)區(qū)房的掛牌亂象其實早有存在。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，2016年2月，一處位于西城區(qū)文華胡同的平房遭遇下架，該處房源報價380萬元，面積只有6平方米，據(jù)此計算的掛牌單價超過60萬元/平方米。同年3月，北京下架單價超過15萬元/平方米的高價房源，一時間，各中介平臺出現(xiàn)了眾多14.99萬元/平方米一口價的學(xué)區(qū)房。

此外，從今年1月26日起，鏈家、貝殼等平臺的北京區(qū)域，已經(jīng)不再顯示每天交易量及每個小區(qū)歷史成交價格。也就是說，現(xiàn)在想要買這些動輒千萬的學(xué)區(qū)房，參考信源一為媒體報道，二為中介告知，或者自己去小區(qū)老業(yè)主那邊打聽。

記者梳理了貝殼、我愛我家等中介平臺的豐匯園小區(qū)報價，均處在16.5萬～18萬元/平方米（不含）區(qū)間，最高單價標注為17.9964萬元/平方米，全部卡在18萬元/平方米的限值內(nèi)。

不過值得關(guān)注的是，貝殼顯示的近期成交均價為19.9944萬元/平方米，而所有掛牌價都達不到這個區(qū)間。記者以購房者身份向經(jīng)紀人詢問后得知的結(jié)果是，有報價的，都在20萬元/平方米以上。

購房者想要知道真實的二手房掛牌價和成交信息，似乎越來越難。

房源打假：1套房1個二維碼

“根據(jù)我們看到的相關(guān)報道，這次杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺的事情是被炒作放大了，業(yè)主個人發(fā)布房源模塊原本就有，這次平臺升級僅是完善了一下功能。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“現(xiàn)在全國對中介領(lǐng)域整治的重點其實在于假房源。日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，將“發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息”列為突出整治的重點，北京也會制定規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息相關(guān)文件。”

“全國各主要城市形成的治理共識是，通過房源核驗，為每套房源賦予一個唯一房源二維碼或者房源編碼，相當于房源信息的身份證，只有經(jīng)核驗取得這個二維碼，房源才能夠在網(wǎng)上發(fā)布。房源核驗的范圍，不僅包括出售房源，還包括出租房源，實現(xiàn)對互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息的全覆蓋。”

某濱海城市中介機構(gòu)的展示信息 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

另外，趙慶祥向記者介紹，對真房源的核驗應(yīng)當包含兩個方面，一是上文提及的對于房源本身真實性的核驗，即房屋真實存在，房屋權(quán)屬依法可售、可租；二是對于發(fā)布機構(gòu)和人員的核驗，包括機構(gòu)是否為經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或者住房租賃企業(yè)，人員是否為實名從業(yè)的經(jīng)紀人員或者持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員。

“簡單說，就是既要核驗房，也要核驗發(fā)布的人。驗房，解決的是房屋依法可租可售問題；驗人，解決的是房屋依法在租在售和價格、圖片、描述等信息真實方面的問題。”

“此外，還有一個趨勢是，互聯(lián)網(wǎng)平臺例如貝殼、58同城、安居客等，如果要發(fā)布房源信息，還需要向當?shù)刈〗ú块T備案，承擔對房源的審核責任，落實不經(jīng)核驗房源不允許發(fā)布的要求。”

將來對發(fā)布虛假房源的懲處也會很嚴格。

“一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)平臺發(fā)布虛假房源信息，北京的做法是將觸發(fā)一個月、兩個月、三個月甚至是永久下架房源的處理機制。如果互聯(lián)網(wǎng)平臺未盡到審核責任，也會承擔相關(guān)責任，比如網(wǎng)站暫時關(guān)停等。”趙慶祥表示。

貝殼研究院高級分析師喻平也認為，我國中介行業(yè)存在虛假房源信息泛濫的現(xiàn)象，應(yīng)通過監(jiān)管與行業(yè)自律加以改善。

“虛假信息主要表現(xiàn)在房源信息不完全、重復(fù)率高、及時性差，距離全面、真實、及時的要求相距甚遠。參照國際經(jīng)驗，我國應(yīng)完善房源監(jiān)管體系，規(guī)范房源委托制度、信息發(fā)布制度，以消除假房源泛濫現(xiàn)象。”

業(yè)內(nèi)發(fā)聲：“費率屬于較低水平”

7月末，一則“中介費不得超過當?shù)仄骄べY的3倍”的消息在網(wǎng)上流傳，雖然各大中介機構(gòu)很快紛紛表示“沒有接到相關(guān)通知”，但這仍舊反映出人們對于中介費過高的質(zhì)疑。

在北京，一些頭部經(jīng)紀機構(gòu)的中介費報價一般為成交總價的2.7%，記者也曾看到一些小型中介打出“中介費1%”的廣告，而即使以1%來算，一套500萬元的房源最終的中介費也有5萬元，這對普通購房人來說并不是一個小數(shù)目。

趙慶祥告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“不應(yīng)該只看到中介費表面金額，其實中介費除了包含提供信息、跑跑腿的服務(wù)外，更多的是起到保障交易安全的作用，交易中有專業(yè)機構(gòu)幫著預(yù)防交易風(fēng)險，一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險還有各種情形的先行賠付兜底。”

“房產(chǎn)交易是個復(fù)雜的過程，有一定的風(fēng)險概率，例如一房多賣、房屋查封等，如果買賣雙方自行解決，也將付出高昂成本，這就需要專業(yè)的經(jīng)紀機構(gòu)來防范和處置風(fēng)險。”

“房屋交易出現(xiàn)風(fēng)險是概率事件，類似工業(yè)產(chǎn)品中的毀損率、火災(zāi)發(fā)生率，經(jīng)紀行業(yè)需要通過專業(yè)服務(wù)和傭金收費對交易中出現(xiàn)的風(fēng)險進行對沖，中介費帶有保險費的成分，或者說傭金中的一部分具有保險費的性質(zhì)。”

北京市中心某老小區(qū) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

對于此，空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認為，和美國、日本等地的費率相比，“中國的費率不但不高，且屬于最低的國家之一”。

作為從業(yè)者，劉繼定表示：“經(jīng)紀人是一個相對專業(yè)的職業(yè)，我們需要替購房人處理一系列選擇、法律、產(chǎn)權(quán)等問題，中介費真的不僅僅是為你提供一個信息而已。”

景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉則公開表示：“我國中介費率的確屬于較低水平，但我國實際房價較高，如此則導(dǎo)致中介費絕對金額相對較高。”

胡景暉進一步呼吁：“相比于降低中介費，減少交易環(huán)節(jié)的稅額才更加直接有效。”

推行“獨家單邊代理+全行業(yè)聯(lián)賣”

“中介行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)壟斷”是很多人的觀點。

就在5月底，一條“中國市場監(jiān)管總局對地產(chǎn)中介貝殼找房啟動反壟斷調(diào)查”的消息不脛而走，雖然貝殼第一時間回應(yīng)此為假消息，但對于中介行業(yè)出現(xiàn)壟斷的話題一天都沒有停止。

趙慶祥也向記者談到了對壟斷的理解：“在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，界定相關(guān)市場不太容易，因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，不可移動，同時又是非標產(chǎn)品，中介提供的服務(wù)也是非標準化的，一個小區(qū)是一個服務(wù)市場，一個城市也可以定義為一個服務(wù)市場。”

“我們反壟斷的目的，是為了保護市場公平競爭，提高經(jīng)濟運行效率，維護消費者權(quán)益和社會公共利益，在房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域可以采取重構(gòu)行業(yè)規(guī)則的方式，來實現(xiàn)反壟斷的目的。”

趙慶祥表示，在微觀上，由一家公司獨占房源，不與同行合作，不接受全行業(yè)聯(lián)賣，這就是壟斷，可以通過推行“獨家單邊代理+全行業(yè)聯(lián)賣”的方式來解決。

目前，有很多聲音認為，是中介機構(gòu)推高了房價，房價上漲的根本原因還是經(jīng)濟發(fā)展，但不能否認中介的確在熱點市場競爭中推高了房價。“目前我國并不是獨家代理制度，這就使得各家中介對房源有競爭，競爭的結(jié)果自然是價高者得，在一些房價上漲壓力較大的城市，多家中介爭搶房源委托，對房價確實會形成推波助瀾的效果。”

如果推行獨家單邊代理，那么便不存在中介機構(gòu)之間的搶奪，行業(yè)之間的協(xié)作趨勢將是主流。

“獨家代理后，各經(jīng)紀人便成為了合作關(guān)系，經(jīng)紀人們可以共同參與一套房源的出售，從而共同獲得利益，效率自然也就更高。”趙慶祥介紹。

事實上我國目前類似于這種協(xié)作的平臺是存在的。

比如貝殼ACN合作網(wǎng)絡(luò)，房源共享，能夠連接不同品牌、經(jīng)紀人分工合作，按照一筆交易中的貢獻度分傭金。貝殼方面表示連接門店數(shù)達52868家，連接經(jīng)紀人548600名。

我愛我家也在2020年完成了加盟SaaS作業(yè)系統(tǒng)集團標準推廣版本的上線，實現(xiàn)并網(wǎng)融合、聯(lián)賣合作、在線簽約、加盟商與店東結(jié)算的作業(yè)功能。

但是，不同經(jīng)紀平臺的數(shù)據(jù)并沒有共享，本質(zhì)上各家的房源還是獨占的。

NBD問答

NBD：“我國目前推廣單邊獨家代理模式的難點在哪？”

趙慶祥：“難點在于企業(yè)家還沒有形成共識，各企業(yè)都不愿意放棄現(xiàn)有的市場地位和既得利益。”

NBD：“那您認為如何實現(xiàn)單邊獨家代理？”

趙慶祥：“可能需要等到買方市場來臨的時候。”

面對近期中介行業(yè)的種種現(xiàn)象，趙慶祥認為：“對于中介領(lǐng)域的監(jiān)管也好，整治也罷，一定要把握行業(yè)的本質(zhì)，認清問題的真相，遵循發(fā)展的規(guī)律，整治的目的是為了讓這個行業(yè)更規(guī)范，而不是取消行業(yè)。”

貝殼找房董事長兼CEO彭永東認為，市場政策調(diào)控，目標是回歸健康、穩(wěn)定的交易。調(diào)控是應(yīng)對市場波動的正常動作，每隔一段時間，市場交易會出現(xiàn)大幅向上波動并伴隨著房價快速上漲，相對應(yīng)的調(diào)控則能夠助力抵抗非理性房價，幫助市場回歸基準線，平穩(wěn)發(fā)展。

喻平談到，我國有必要借鑒國際主流市場的經(jīng)驗，加快經(jīng)紀人職業(yè)化進程。從制度上看，可建立行為信用底線，建立健全經(jīng)紀人行業(yè)的準入和禁入機制；更需要為經(jīng)紀人提供良好的職業(yè)生涯學(xué)習(xí)體系，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)水平。

劉繼定則表示：“我非常期待這個行業(yè)更加規(guī)范，大家都在公平的前提下競爭作業(yè)。”

“國外一些房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)過了近百年的發(fā)展，能夠為我國經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展提供一些經(jīng)驗。”

喻平向記者介紹，美國經(jīng)紀行業(yè)是由行業(yè)協(xié)會統(tǒng)一實施準入管理的。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會（NAR）有超過146萬名會員和1000多個地方協(xié)會。NAR通過制定行業(yè)規(guī)則，實現(xiàn)對經(jīng)紀行業(yè)的準入管理。經(jīng)紀人只有遵守NAR的規(guī)則、政策，才能具備從業(yè)資格。

美國各地的地方經(jīng)紀人協(xié)會則創(chuàng)建了全國性信息房源共享平臺，即MLS（Multiple Listing Service，多重上市服務(wù)平臺）。

美國對房源實施的是獨家委托和單邊代理，房產(chǎn)交易中分買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人，各自為買家和賣家提供獨家代理服務(wù)。每一單傭金水平為房款的5.5%-6%，由賣家支付給賣方經(jīng)紀人和買方經(jīng)紀人各2.5%-3%。

而在日本，據(jù)喻平介紹，《宅地建筑物交易業(yè)法》規(guī)定了流通機構(gòu)運營的房源信息共享平臺REINS（Real Estate Information Network System），日本經(jīng)紀公司無法直接加入REINS，而必須通過加入經(jīng)紀業(yè)協(xié)會當?shù)胤謺拍芙尤?。REINS僅對經(jīng)紀人開放，經(jīng)紀人可自行選擇是否向公眾媒體公開，房源曝光程度完全由經(jīng)紀人掌控。

和美國不同，日本沒有強制施行獨家委托，從此前的房源委托登記數(shù)據(jù)看，日本獨家委托比重為26%-29%。

據(jù)喻平介紹，美國呈現(xiàn)出“大協(xié)會，小政府”模式，政府管理與行業(yè)自律并行。各州政府會設(shè)置房地產(chǎn)委員會或房地產(chǎn)局，對經(jīng)紀公司和經(jīng)紀人進行管理，其管理的主要法律依據(jù)就是各州《房地產(chǎn)執(zhí)照法》。但在實際管理，以及推動行業(yè)規(guī)范化等方面，行業(yè)協(xié)會發(fā)揮著更直接的作用。

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會具有管理上的獨立性，擁有自己的公信力，是為房地產(chǎn)經(jīng)紀人服務(wù)的機構(gòu)，既不依靠政府，也不是政府的下屬機構(gòu)，主要代表行業(yè)利益，推動行業(yè)有序、健康發(fā)展。

日本則是“法律先行、政府主導(dǎo)、協(xié)會為輔”。政府機關(guān)在相關(guān)法律的指導(dǎo)和授權(quán)下對行業(yè)進行管理，主要由國土交通省負責，具體事務(wù)包括三個方面：第一，實施法律，頒布政令，并進行監(jiān)督；第二，信息的管理和監(jiān)督，如通過指定機構(gòu)，管理房地產(chǎn)行業(yè)信息共享和分發(fā)系統(tǒng)REINS，設(shè)置不動產(chǎn)公平競爭委員會對信息真假進行監(jiān)督；第三，牌照管理，由地方知事負責宅建士資格認定，那些不限定區(qū)域運營的不動產(chǎn)公司牌照則由國土交通大臣審核。行業(yè)協(xié)會的主要職能是作為政府管理的輔助，從事培訓(xùn)、教育、國際交流等職能。

記者手記丨規(guī)范，讓中介行業(yè)走得更遠

中介這個職業(yè)在過去很長一段時間里承擔了太多污名化，虛假信息、惡意隱瞞、抬高房價等等。但不能否認，這是一個有價值的職業(yè)，他們能幫助一般人從海量的房源、繁冗的程序中解放出來，并提供專業(yè)的服務(wù)。

官方數(shù)據(jù)顯示，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺上線“個人自主掛牌房源”的10天時間里，主城區(qū)的個人掛牌房源量從90套增加至970套，增長近10倍。龐大的需求催生著更龐大的市場，也對監(jiān)管和行業(yè)發(fā)展水平提出了更高要求。

對于中介領(lǐng)域的監(jiān)管也好，整治也罷，一定要把握行業(yè)的本質(zhì)，認清問題的真相，遵循發(fā)展規(guī)律。

這個行業(yè)需要規(guī)范而不是歸零，近期的種種措施是為了讓這個行業(yè)走得更遠。

記者：王佳飛

編輯：陳夢妤

視覺：蔡沛君

排版：陳夢妤 馬原