穩(wěn)健篤行，新城控股2021年上半年營收增長109.63%至791.05億

8月27日，新城控股（601155.SH）發(fā)布2021年半年度報告，報告期內(nèi)公司整體經(jīng)營業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健增長。報告顯示，上半年新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%。同時，截至報告期末，新城控股已售未結轉面積達到3485萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

在商業(yè)地產(chǎn)領域，伴隨吾悅廣場開業(yè)項目數(shù)量逐步增加，以及精細化運營水平的不斷提升，上半年新城控股商業(yè)運營總收入39.38億元，同比上漲近73%；新開業(yè)5座吾悅廣場，截至6月底，吾悅廣場已開業(yè)面積達950.67萬方，同比增長62.06%。截至2021年8月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到177座，進駐全國131個城市。

業(yè)績持續(xù)增長之際，新城控股始終保持穩(wěn)健的財務基本面，不斷提升企業(yè)安全邊際。根據(jù)半年報，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，現(xiàn)金短債比1.44倍，凈負債率僅為60.48%。

在“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風險管控”五大戰(zhàn)略指導下，新城控股希望在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強，提供好的服務和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發(fā)能力的提升以及組織效能的提升，實現(xiàn)穩(wěn)健高質量增長。

上半年實現(xiàn)營收791.05億 商業(yè)運營總收入增長超七成

新城控股始終堅持“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略，追求長期高質量、穩(wěn)健的增長。半年報顯示，今年上半年，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入791.05億元，同比增長109.63%；歸屬于上市公司股東的凈利潤43.06億元，同比增長34.40%；扣非歸母凈利潤37.96億元，同比增長38.19%；截至報告期末，公司總資產(chǎn)達5714.24億元，同比增長6.26%。

上半年，新城控股實現(xiàn)合約銷售額1176.64億元，同比增長20.65%；累計銷售面積約1086.96萬平方米，同比增長23.87%。申萬宏源在6月份的研報中分析指出，新城控股2021年全年可售貨值4200億元，按照去化率62%（2020年實際去化率70%）保守估算對應今年銷售額為2600億元、同比上漲4%，預計全年大概率將超額實現(xiàn)銷售計劃。

上半年，新城控股位于溫州、蘇州、常州、西安等各地項目均取得了優(yōu)異的銷售成績。以位于溫州甌江口板塊的新城甌江灣項目為例，憑借突出的區(qū)位優(yōu)勢、完善的產(chǎn)品規(guī)劃及硬核產(chǎn)品力，項目今年5月、6月內(nèi)接連3次開盤，創(chuàng)造了單月成交8億元的優(yōu)異成績，也創(chuàng)下項目所在板塊單月成交總金額的新紀錄，并以半年銷售19.48億元的突出成績，成為當?shù)貥藯U紅盤。

業(yè)績穩(wěn)步增長，離不開新城控股堅持的“地域深耕”策略。據(jù)悉，公司堅持“市占率超10%做熟、市占率超20%做深、市占率超30%做透”的區(qū)域深耕標準，天津、江蘇、浙江等深耕區(qū)域的市場份額不斷提升，體現(xiàn)了公司戰(zhàn)略布局與區(qū)域深耕的成效。

商業(yè)方面，根據(jù)半年報，截至6月底，吾悅廣場已開業(yè)面積達950.67萬平方米，同比增長62.06%%；上半年新城控股商業(yè)運營總收入39.38億元，同比上漲近73%，平均出租率達97.12％。吾悅廣場運營成效，不僅體現(xiàn)在不斷提升的商業(yè)運營總收入，還體現(xiàn)在始終保持在較高水平的物業(yè)出租及管理毛利率。半年報顯示，今年上半年新城控股物業(yè)出租及管理毛利率高達70.58%。

中信證券在近期研報中指出，新城控股商業(yè)運營全國化布局基本完成，開業(yè)商場數(shù)量位居上市公司首位、行業(yè)第二名。同時，由于公司購物中心大部分為近幾年新開，加權平均開業(yè)年齡約為2年，預計同店平均仍能保持10%以上的年化收入增速，且銷售額、人流增長可能快于運營收入增長。

除了運營收入穩(wěn)步提升之外，新城控股還在持續(xù)加大商業(yè)拓展力度，上半年新獲取18座吾悅廣場，其中重資產(chǎn)13座。進入下半年，新城控股將持續(xù)迎來商業(yè)開業(yè)潮，向著全年新開業(yè)吾悅廣場30座、商業(yè)運營總收入85億元的目標穩(wěn)步邁進。

在手現(xiàn)金551.54億 凈負債率僅60.48%

在業(yè)績持續(xù)增長的同時，追求穩(wěn)健經(jīng)營的新城控股也致力于不斷優(yōu)化財務表現(xiàn)。半年報顯示，截至半年度末期，公司剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為75.45%；同時，凈負債率為60.48%，維持行業(yè)低位。

流動性方面，截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務270億元，在手現(xiàn)金完全能夠覆蓋短期債務，現(xiàn)金短債比約1.44倍。

長期以來，新城控股在強化現(xiàn)金管控的同時積極融資，堅決優(yōu)化公司資本結構，持續(xù)拓寬融資資源和渠道。今年上半年，公司于2月成功發(fā)行一筆4.04億美元的5.25年期無抵押固定利率債券，票面年息低至4.5%；6月底，發(fā)行一筆3億美元4.25年期綠色優(yōu)先票據(jù)，最終票面利率為4.625%，賬簿峰值認購超8倍，這也是新城控股發(fā)行的首筆綠色債券，標志著公司邁出綠色金融的關鍵一步，也是公司持續(xù)拓寬融資渠道、降低融資成本的重要之舉。

值得一提的是，在資產(chǎn)證券化領域，新城控股始終走在行業(yè)前列。7月30日，新城控股發(fā)布公告稱，正籌劃將通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區(qū)域和部分二線省會城市的9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發(fā)行信托份額，以實現(xiàn)于新加坡證券交易所主板上市。

對于新城控股而言，設立信托基金并上市，是對公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全流程打通的一次探索嘗試，有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結構；有利于促進公司商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運作，提高公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，實現(xiàn)公司長期可持續(xù)發(fā)展。

穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，使得新城控股持續(xù)收獲資本市場的認可。去年12月，惠譽將新城發(fā)展的長期本外幣發(fā)行人評級及新城控股的長期外幣發(fā)行人評級由“BB”上調(diào)至“BB+”，評級展望為“穩(wěn)定”，同時將新城發(fā)展、新城控股、新城環(huán)球的高級無抵押債券評級上調(diào)至“BB+”。今年1月，穆迪將新城發(fā)展及新城控股的企業(yè)家族評級（CFR）從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，同時，將新城控股現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務評級從“Ba2”調(diào)升至“Ba1”，將新城發(fā)展現(xiàn)有票據(jù)的高級無擔保債務評級從“Ba3”調(diào)升至“Ba2”。3月，標普將新城發(fā)展和新城控股的長期發(fā)行人信用評級從“BB”上調(diào)至“BB+”，展望“穩(wěn)定”，同時，標普確認新城控股的有擔保高級無抵押票據(jù)“BB”長期發(fā)行評級。

繼國際三大評級機構在短短數(shù)月內(nèi)紛紛上調(diào)新城控股的主體評級，7月16日，國內(nèi)規(guī)模領先的評級機構中誠信國際旗下的中誠信亞太宣布，將新城控股的境外長期信用評級從BBBg-上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定；并將其高級無抵押債務評級從BBBg-上調(diào)至BBBg。

上半年新增土儲1832萬平方米 總土儲1.5億平方米

在土地市場，上半年，新城控股積極把握市場機遇，于南京、天津、杭州、溫州、福州、南昌、常州等重點一二線及強三四線城市獲取項目，穩(wěn)步擴大土儲池。半年報顯示，上半年公司新增土地儲備共61幅，新增總建筑面積1831.61萬平方米。依托綜合體拿地優(yōu)勢，新城控股上半年拿地平均樓面地價約3419.75元/平方米。

廣發(fā)證券在研報中指出，新城控股綜合體拿地模式具有較高性價比，以5月新增7幅綜合體項目為例，覆蓋天津、煙臺、淄博、宜賓等重點城市及三四線城市，平均地價僅2500元/平方米，具備較高的地貨比優(yōu)勢。

在擴大土地儲備的同時，新城控股也在優(yōu)化納儲結構，提高拿地城市層級。數(shù)據(jù)顯示，2020年全年公司獲取的項目86%位于高潛力城市。而在今年上半年新增的土儲中，一二線城市占比45%，長三角強三四線城市占比32%。

截至6月底，新城控股總土地儲備達到1.5億平方米，其中一二線城市約占公司總土地儲備的37.75%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.38%。充裕且均衡的土儲布局，既有利于分散市場風險，也為其下半年以及未來的長遠發(fā)展提供堅實支撐。

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