招商蛇口上半年凈利潤同比增365%，綜合發(fā)展協(xié)同優(yōu)勢凸顯

重回行業(yè)前十的招商蛇口，為站穩(wěn)頭部并謀求更進一步，做了精良的布局。8月23日，招商蛇口發(fā)布上半年業(yè)績，從半年報中可以窺見，招商蛇口戰(zhàn)略發(fā)展協(xié)同優(yōu)勢已凸顯，財務(wù)數(shù)據(jù)穩(wěn)中向好，業(yè)績表現(xiàn)亮眼。

2021年上半年招商蛇口營收446.57億元，同比增長83.62%，歸母凈利潤42.51億元，同比增長365.32%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額27.74億元，同比增加192.75%；總資產(chǎn)8296.64億元，同比增加12.55%；基本每股收益達0.47元/股。

報告期內(nèi)，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增加54.88%，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。按照年初定下的3300億元年度銷售目標(biāo)計算，上半年招商蛇口業(yè)績目標(biāo)完成率達54%。

報告期內(nèi)，招商蛇口剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率60.26%，未剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率69.45%，凈負債率34.74%，現(xiàn)金短債比1.35。新監(jiān)管政策下，在前列企業(yè)在艱難降杠桿調(diào)節(jié)奏時，作為行業(yè)頭部低調(diào)的優(yōu)等生，三擋全綠的招商蛇口，進退則更為從容。

蛇口產(chǎn)園REIT首發(fā) 打通全生命周期發(fā)展模式

在這份半年考中，招商蛇口亮眼的營收和凈利潤指標(biāo)，引發(fā)市場高度關(guān)注。報告期內(nèi)，招商蛇口營收446.57億元，同比增長83.62%，歸母凈利潤42.51億元，同比增長365.32%

招商蛇口表示，凈利潤增長主要系房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長；同時，以公司旗下萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT（基金代碼“180101”）作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，貢獻報告期凈利潤約14.58億元。

2021年6月21日，“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT”作為國內(nèi)首批9單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目之一，粵港澳大灣區(qū)唯一一單產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs項目，正式在深交所上市。公募REITs的獲批，不僅為招商蛇口提供了短時的利潤增長，同時也為其構(gòu)建了高質(zhì)量跨越發(fā)展的核心競爭力。

9單公募REITs集體獲批，被業(yè)內(nèi)人士認為行業(yè)將迎來巨變。業(yè)內(nèi)人士分析，因為它不僅意味著這一投資風(fēng)口迎來場內(nèi)新工具，也為看準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施項目投資機遇的投資者提供了交易便捷的投資利器，同時也解決了困擾產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已久的退出問題，開辟了產(chǎn)業(yè)園區(qū)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

目前，招商蛇口園區(qū)業(yè)務(wù)已布局覆蓋國內(nèi)海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等重要區(qū)域以及“一帶一路”沿線國家，是助力招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊。

截至報告期末，招商蛇口產(chǎn)業(yè)新城項目總合作面積約468平方公里；運營管理的網(wǎng)谷、意庫、智慧城等產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目布局15個城市，規(guī)劃建面約475萬平方米；園區(qū)內(nèi)還具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫，目前運營期項目5個，建筑面積1.46萬平方米。

而蛇口產(chǎn)園REIT正式上市后，招商蛇口形成了蛇口產(chǎn)園REIT（SZ.180101），協(xié)同聯(lián)動招商局商業(yè)房托（HK.1503）覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)等多業(yè)態(tài)退出通道的雙平臺，將有效助力其持有物業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

高能級城市深耕效果凸顯

2021年上半年，招商蛇口以能力謀發(fā)展，提升全價值鏈操盤能力。招商蛇口繼續(xù)推行一城一模板2.0升級迭代，以問題為導(dǎo)向著重解決各專業(yè)板塊經(jīng)營痛點，上半年開發(fā)業(yè)務(wù)板塊主要業(yè)績指標(biāo)實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。

期內(nèi)，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積770.22萬平方米，同比增加54.88%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額1769.76億元，同比增加59.85%。其中蘇州、合肥、南京、上海、深圳、南通、大連、西安、東莞、煙臺、紹興等11個城市進入當(dāng)?shù)啬甓壤塾嬃髁夸N售金額TOP10，城市深耕取得階段性成效。

不僅在城市流量銷售金額上有所提升，招商蛇口在房企全口徑銷售金額中也大步向前，位列第七。從頭部房企銷售金額增長來看，前7月招商蛇口47.7%的增長率遠高于碧桂園、萬科以及恒大的11.8%、6.6%、0.3%。

“拿地情況與銷售情況是匹配的，”董事總經(jīng)理蔣鐵峰在6月底的股東周年大會上表示，按照“一城一策”戰(zhàn)略，經(jīng)過測算后，在資源好、市場好的城市投向優(yōu)先。投資的城市也是緊緊圍繞一二線核心城市，包括北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、東莞、成都、重慶、西安等，投資比例超過60%。

在今年重點城市土地兩集中的供應(yīng)新政下，各項指標(biāo)良好的招商蛇口，圍繞區(qū)域聚焦、城市深耕，優(yōu)先布局能級高的核心城市，審慎判斷，堅持適合其長期主義發(fā)展節(jié)奏拿地。

報告期內(nèi)，招商蛇口累計獲取土地63宗，新增土地面積390.45萬平方米，總計容建面883.56萬平方米，權(quán)益面積560.32萬平方米。此外，招商蛇口表示，新獲取的項目中，85%項目預(yù)期能夠?qū)崿F(xiàn)在年內(nèi)開盤，對年度銷售目標(biāo)達成增添保障。

持有物業(yè)調(diào)架構(gòu)補短板助“雙百目標(biāo)”

在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口提出未來將重點做好持有物業(yè)的經(jīng)營管理，并定下“雙百”目標(biāo)，在“十四五”規(guī)劃內(nèi)，招商蛇口要實現(xiàn)百億持有物業(yè)收入、落地百個大型集中商業(yè)。

截至報告期，招商蛇口基本完成持有經(jīng)營物業(yè)“專業(yè)化、垂直化”的組織架構(gòu)變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，逐步補齊持有業(yè)態(tài)經(jīng)營短板。

從本次半年報中首次披露的主要運營的持有物業(yè)情況來看，招商蛇口近年來持續(xù)沉淀優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，在核心一二線城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，上半年，集中商業(yè)已成功新獲取南京玄武、上海浦東曹路兩個優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目。

截至報告期末，招商蛇口主要處于運營期的集中商業(yè)項目17個，布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等12個城市。招商蛇口持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務(wù)式公寓等產(chǎn)品體系，截至6月底，招商蛇口長租公寓合計布局全國20城，約3.4萬間。

掘金新藍海，招商積余業(yè)績穩(wěn)健增長

隨著存量房市場的到來，物業(yè)管理成為房企另一個戰(zhàn)場。中國指數(shù)院預(yù)計，到2022年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為1.2萬億元。招商積余作為招商蛇口旗下輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺，以“國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運營商”為戰(zhàn)略定位，以“大物業(yè)+大資管”為核心主業(yè)。

報告期內(nèi)，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入47.79億元，較上年同期增長23.56%；利潤總額3.64億元，較上年同期增長33.50%；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.48億元，較上年同期增長38.84%。

招商積余報告期內(nèi)主要收入來源為物業(yè)管理業(yè)務(wù)，實現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~13.59億元，同比增長20.59％。截至報告期末，招商積余的在管項目為1520個，管理面積達1.99億平方米。

為掘金巨大的存量房市場，同時為客戶提供高品質(zhì)、差異性且富有溫度的人文服務(wù)，招商積余充分利用其背靠招商蛇口的平臺優(yōu)勢，深化推進融合融效，發(fā)揮整合優(yōu)勢，實現(xiàn)其高質(zhì)量高速度的發(fā)展。

蘭溪谷位于深圳具有國際風(fēng)情的蛇口海上世界片區(qū)，為2004年交付的大型存量社區(qū)，物業(yè)服務(wù)公司為招商積余。為革新人居生活，提升存量房智能化管理水平，招商蛇口整合內(nèi)部綠建產(chǎn)研、物業(yè)管理、智能科技等業(yè)務(wù)實力，依托招商云服務(wù)，引入阿里云生態(tài)協(xié)同，自2020年起，便著重為蘭溪谷在智慧通行、智慧服務(wù)、智慧安全、智慧設(shè)施、智慧服務(wù)五個方面、24個應(yīng)用場景進行智慧社區(qū)改造。

在各方的共同協(xié)作努力下，近期招商蛇口首個AI智慧社區(qū)——蘭溪谷宣告落成，不僅贏得了客戶良好反饋和口碑，也為全國存量社區(qū)的智慧改造建設(shè)提供了領(lǐng)先行業(yè)的樣本。

業(yè)內(nèi)人士表示，未來物業(yè)公司通過與集團公司進行資源整合和模式創(chuàng)新，可提供多元化的增值服務(wù)，逐漸成為房企利潤的新藍海。招商積余通過資產(chǎn)重組、業(yè)務(wù)整合，初步形成業(yè)務(wù)管理一體化，也將邁入“謀劃高質(zhì)量發(fā)展”的新階段。

踐行央企責(zé)任，獲市場高度認可

作為領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商和綠色人居的先行者，招商蛇口積極響應(yīng)“碳中和”要求，邀請供應(yīng)商代表共同簽署《招商蛇口供應(yīng)鏈綠色質(zhì)造公約》，率先發(fā)起房地產(chǎn)行業(yè)“碳中和”倡議，制定“碳中和”行動綱領(lǐng)。

“敢為天下先”的創(chuàng)新精神是“招商蛇口”品牌重要內(nèi)涵，招商蛇口積極參與國家重大金融創(chuàng)新，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs平臺，助力粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，促進基礎(chǔ)設(shè)施良性循環(huán)。

招商蛇口表示，2021年下半年，公司將持續(xù)加強區(qū)域、城市與板塊聚焦，圍繞核心都市圈、重點城市群進行深耕細作；繼續(xù)以提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，提升公司品牌形象，持續(xù)深化提質(zhì)增效，向管理要效益，提升股東回報水平。

截至2021年8月12日，6個月內(nèi)共有14家機構(gòu)對招商蛇口的2021年度業(yè)績做出預(yù)測，預(yù)測2021年凈利潤145.54億元，較去年同比增長18.78%。其中，9家機構(gòu)“買入”，1家機構(gòu)“推薦”，1家機構(gòu)“跑贏行業(yè)”，1家機構(gòu)“強推”，1家機構(gòu)“增持”，1家機構(gòu)“優(yōu)于大市”。 文/王大花