上市10年——金科“進(jìn)化論”

每經(jīng)編輯 魏小靜

上市十年，是個頗有意味的時間節(jié)點(diǎn)。讀懂過去，方能引領(lǐng)未來。金科股份用十年的奮發(fā)和不易回答了一家“非典型”房企的增長故事。

十年間，金科實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，從排名50以外的區(qū)域型房企，一舉躍升為行業(yè)第一陣營企業(yè)：合同銷售金額從2011年的134.48億元上升至2020年的2232億元，增長16倍；凈利潤從2010年的10.6億元提升至2020年的97.04億元，增長9.13倍；凈資產(chǎn)從2011年的54.13億元增長至2020年的734.98億元，增長13.57倍；十年，金科累計分紅近100億元，2020年以股權(quán)登記日收盤價計算股息率達(dá)到7.85%，持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅已經(jīng)讓金科成為資本市場價值回報的典范。

一連串亮眼的增長數(shù)據(jù)，見證了金科在十年當(dāng)中，充分浸潤了資本市場活力、培植了成熟的管理體系、經(jīng)歷了較完備的行業(yè)周期，也為下一個增長階段積蓄了充足的勢能。

上市十年，站在新的起點(diǎn)，金科構(gòu)建的“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略藍(lán)圖正從理想走向現(xiàn)實(shí)，以“美好生活服務(wù)商”為定位，從更多的維度來服務(wù)業(yè)主，以更好的姿態(tài)來履行社會責(zé)任，道阻且長，行則將至；行而不輟，未來可期。

規(guī)模增長16倍 經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健發(fā)展

十年前，金科股份還是行業(yè)排名50以外的區(qū)域公司，但這個“小公司”卻展現(xiàn)出大膽、無畏的精神，短短幾年打響了品牌，業(yè)績也快速增長。

到底有多快，一組簡單的數(shù)據(jù)可供對比：2011年上市時，金科的銷售額為134.48億元，全國排到50名開外，10年后，金科實(shí)現(xiàn)銷售額2232億，行業(yè)綜合排名已躍升至15位；營業(yè)收入從98.66億元，提升至877.04億元，增長8.9倍；核心凈利潤從2010年的10.6億元提升至2020年的97.04億元，增長9.13倍；凈資產(chǎn)從2011年的54.13億元增長至2020年的734.98億元，增長13.57倍。

不僅業(yè)績處于行業(yè)高位，而且增長速度同樣處于行業(yè)高位。

2017年至2020年跨越式發(fā)展期間，金科實(shí)現(xiàn)年復(fù)合增長率超50%；行業(yè)占位從2011年的重慶民營企業(yè)百強(qiáng)的28位提升至第1位；中國民營企業(yè)500強(qiáng)從141位提升至第23位；同時位列《財富》中國500強(qiáng)第128名；福布斯全球企業(yè)2000強(qiáng)第749。

2018年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，行業(yè)開始調(diào)整，金科股份審時度勢，調(diào)營收、衡利潤、降負(fù)債、加速銷售回流資金。截至2020年全年實(shí)現(xiàn)銷售回款2011億元，同比增長25%；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額119億元，同比增長441%。

正是多元和包容的資本市場，成就了更好的金科，十年間金科累計通過資本市場股票融資67億元，債券融資超500億元，通過資本市場，金科的經(jīng)營資本得到合理擴(kuò)充，為金科的可持續(xù)發(fā)展注入強(qiáng)大動能。截至目前，金科股權(quán)結(jié)構(gòu)更趨多元化，產(chǎn)業(yè)資本、保險機(jī)構(gòu)、員工持股計劃、公募基金持股比例明顯提升。

與此同時，金科連續(xù)多年保持超高分紅，十年來，金科已累計分紅達(dá)99.18億元，分紅金額、分紅比例及股息率連續(xù)多年保持行業(yè)內(nèi)較高水平。

看緊“錢袋子” 預(yù)判精準(zhǔn)謹(jǐn)慎拿地

土儲是地產(chǎn)商的命脈，成本合理的土儲不僅是開發(fā)商凈利、毛利、銷售額增長的保障，也代表了一家公司未來3-5年的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

金科十年高速增長背后，最有力的支撐就是土儲，而形成競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵在于投資團(tuán)隊對市場的精準(zhǔn)預(yù)判。

市場火爆時，金科利用多種融資手段，擴(kuò)張規(guī)模，堅持“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國化均衡布局戰(zhàn)略不動搖；融資監(jiān)管趨嚴(yán)時，團(tuán)隊不冒進(jìn)，抑制高價拿地沖動，用股權(quán)投資或合作拿地，降低拿地成本，豐富土儲，從而讓公司在業(yè)內(nèi)形成競爭壁壘。

2011年10月，金科在深交所上市時，金科僅在重慶、四川布局有項目，其中重慶最多。

此后十年間，金科在土儲上精準(zhǔn)卡點(diǎn)，快準(zhǔn)狠地展開拿地，布局全國。截至2020年末，金科總可售資源已經(jīng)超7000萬方，平均土地成本3773元/平方米，二線及以上城市占比57%，

為其未來的可持續(xù)發(fā)展提供了充足保障。

“家中有糧、心中不慌”。豐富的土儲讓金科在周期性調(diào)控風(fēng)險到來時，有了彎道超車的機(jī)會。金科善于審時度勢，這表現(xiàn)在其拿地積極卻不盲目。

2018年以來，房企面臨較大去杠桿、降負(fù)債、保現(xiàn)金流壓力，尤其是2020年出臺的“三道紅線”政策。

其實(shí)，早在2018年金科就提出了有質(zhì)量增長的目標(biāo)，控制有息負(fù)債總量，并把降杠桿作為未來三年的重要工作之一。截至2020年期末，金科股份降負(fù)債成效明顯，全年實(shí)現(xiàn)銷售回款2011億元，同比增長25%，扣除預(yù)售賬款后資產(chǎn)負(fù)債率降至69.88%，同比下降5個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率連續(xù)三年下降至75.14%，同比下降47個百分點(diǎn)；公司現(xiàn)金短債比1.34倍，實(shí)現(xiàn)“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠。

降負(fù)債效果較好，讓金科在資本市場也獲得了正反饋。

今年上半年金科在境內(nèi)發(fā)行的2+2年期公司債券，利率僅6.3％；國內(nèi)主流機(jī)構(gòu)信用評級AAA全覆蓋，2021年標(biāo)普國際評級由B+調(diào)升至BB-，顯示出金融機(jī)構(gòu)和評級機(jī)構(gòu)對公司未來發(fā)展的信心。

放緩拿地節(jié)奏對金科的長期發(fā)展影響不大，金科已經(jīng)在最合適時機(jī)完成了土儲的原始積累。

以地產(chǎn)+并舉 描繪未來10年藍(lán)圖

阿蘭·德波頓在《幸福的建筑》寫道：“當(dāng)我們稱贊一幢房子美時，我們其實(shí)是在說我們喜歡這幢房子向我們暗示出的生活方式。”一直以來，金科都在探索真正契合美好生活方式的建筑之美，提升產(chǎn)品力和服務(wù)力。

十年間，金科從跨越式發(fā)展邁向高質(zhì)量發(fā)展。在與城市共生共榮的歷程中，金科始終與公益同行，堅持社會價值大于企業(yè)價值，從企業(yè)成立至今，23年累計公益投入及捐贈超過17億，近3年納稅近400億，向貧困縣投資近400億，幫助困難家庭10萬戶。對于公益，金科的思路明晰而堅定，金科通過堅持、創(chuàng)新、逐年增長，走出了一條獨(dú)屬于金科的公益之路。

此外，金科從產(chǎn)品文化、到產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品營銷，都走在行業(yè)前沿，為行業(yè)提供借鑒。2018年4月18日，基于用戶需求，金科以東方人居為核，構(gòu)建了“瓊?cè)A、博翠、集美”三大全新產(chǎn)品線，重塑時代風(fēng)潮下的東方人居典范。瓊?cè)A系代表作金科·九曲河一經(jīng)推出，其產(chǎn)品創(chuàng)新及東方美學(xué)的影響力即享譽(yù)業(yè)內(nèi)外，累計接待3000多個全國參訪團(tuán)到訪參觀。

與此同時，金科服務(wù)也獨(dú)樹一幟。某種意義上說，產(chǎn)品力和服務(wù)力是支撐金科業(yè)績快速增長的真正“壓艙石”。

特別是當(dāng)行業(yè)進(jìn)入下半場，應(yīng)對行業(yè)變化，調(diào)整步調(diào)是一種方式，開辟新航道是另一種方式，在第一個十年接近尾聲的時候，金科開始鋪墊下一個十年的故事。

2020年11月，金科服務(wù)正式在香港上市?；谑嗄甑奈飿I(yè)開發(fā)經(jīng)驗，金科服務(wù)已成為中國增長極快的大型物業(yè)管理服務(wù)商之一，截至2021年6月31日，金科服務(wù)在管建筑理面積達(dá)1.87億平方米，公司收入上漲88.8%至25.86億元，公司擁有人應(yīng)占溢利上漲80.3%至5.3億元。

不但金科地產(chǎn)主業(yè)增速迅猛，中指數(shù)據(jù)顯示，2020年金科服務(wù)的整體增長率在大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)中排名領(lǐng)先。

此外，金科服務(wù)還著力于和商業(yè)物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校等其它領(lǐng)域緊密聯(lián)合，以期為業(yè)主提供包括衣食住行、醫(yī)療在內(nèi)的多層次服務(wù)。

值得一提的是，金科服務(wù)和金科地產(chǎn)或?qū)⑾嗷コ删停航鹂频禺a(chǎn)主要位于二三線城市的數(shù)千億土儲，將持續(xù)給金科服務(wù)帶來優(yōu)質(zhì)的小區(qū)資源和業(yè)主。而金科服務(wù)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，將令高凈值業(yè)主愈加青睞金科產(chǎn)品。

站在上市十年的節(jié)點(diǎn)上，金科正在構(gòu)建新的發(fā)展藍(lán)圖，并以快速的落地實(shí)踐，將發(fā)展藍(lán)圖徐徐展開：“史上最年輕”董事會成員，在新的“五年”發(fā)展綱要下，以“四位一體、生態(tài)協(xié)同”的高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略：即精耕地產(chǎn)主業(yè)，做強(qiáng)智慧服務(wù)，做優(yōu)科技產(chǎn)業(yè)，做實(shí)商旅康養(yǎng)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步整合產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)圈，推進(jìn)公司轉(zhuǎn)型升級。

相較于曾經(jīng)對速度與規(guī)模的追求，今后的金科將更均好、更健康。不止化羽成蝶，或許鯤鵬展翅。

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