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房價“限跌令”只能救急 “穩(wěn)預期”才能穩(wěn)信心

每日經濟新聞 2021-08-20 08:49:25

每經評論員 杜恒峰

近日,湖南岳陽發(fā)布的房價“限跌令”引發(fā)關注。這份《關于房地產市場新建商品住房網(wǎng)簽成交價格限制的通知》要求,商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格,也不得低于備案價格的85%。一時間引發(fā)公眾疑慮:房價還不準跌了?

將時間回溯,房價“限跌令”其實并不算新鮮,此前廣東省中山市、安徽省馬鞍山市、遼寧省大連市等都曾出臺過限跌措施。而這些城市面臨的問題大抵相同:庫存較高、房價下跌、成交低迷。由于房地產巨大的體量,對于地方政府的收入和信用,對于居民的資產負債表安全,對于當?shù)叵嚓P產業(yè)的發(fā)展都有牽一發(fā)而動全身的重要影響。防止房價過快下跌對當?shù)亟洕a生沖擊是地方政府的應盡職責,“限跌令”可以規(guī)避房地產企業(yè)的無序降價行為、穩(wěn)定市場。但行政命令有其利也有其弊,其潛在的負面影響不容忽視。

第一,實際的執(zhí)行效果未必如預期。岳陽市對備案價的硬性要求,可能被開發(fā)商用促銷行為規(guī)避,比如返還首付、現(xiàn)金獎勵等,導致房屋實際成交價仍低于政府要求。

第二,樓市成交量可能受挫。消費者是否愿意以高于市場價的價格購買房產值得商榷,若由此帶來成交量下降,樓市低迷的情況也就無從改變,其負面效應仍會傳導至地方政府的收入上。

第三,向市場傳導出負面情緒。“限跌令”本身可以形成完全相反的兩種預期。有些人認為這是房價的底部,有些人則認為這是房價的“錨”。具體到岳陽的案例,如果房價下跌壓力較大,那么開發(fā)商如果都以備案價格85%的售價銷售房屋,實質等于宣告房價下跌15%,且這個15%還是在有托底的情況下形成的,市場會進一步形成看空預期,開發(fā)商們可能集體“逆向選擇”,加速樓盤變現(xiàn),進而對市場造成更大壓力。

第四,開發(fā)商如果不能自由交易,可能會減少對當?shù)氐耐顿Y,這也不利于樓市健康發(fā)展。

“限跌令”作為應急之策有其實際價值,但恢復樓市信心不能只是“頭痛醫(yī)頭”,其核心發(fā)力點應是“穩(wěn)預期”。有穩(wěn)定的預期,市場主體的決策才能理性、穩(wěn)定,房價才不會大起大落。房價作為一個數(shù)字看似簡單,其背后的決定因素包括土地供應、人口、經濟發(fā)展、產業(yè)政策等等,“穩(wěn)預期”便是要將這些影響房價的因素的未來變動趨勢明確地傳達給市場。

對岳陽等小城市而言,這包括:明確未來的土地出讓規(guī)模以明確樓市新增供應量,明確樓市去庫存政策以明確開發(fā)商的去化周期,明確人口、經濟、社會發(fā)展規(guī)劃,以明確需求規(guī)模等等。在“限跌令”出臺后,希望能看到岳陽對于房地產市場有更為系統(tǒng)的規(guī)劃,如此才能獲得各市場主體的“恒心”,也才能擺脫臨時行政命令遭受的“房價不準下跌”的輿論壓力。

對購房者而言,岳陽案例也給出了足夠的警示:在“房住不炒”的大背景下,不具備人口和產業(yè)支撐的中小城市將面臨越來越大的壓力,房價只漲不跌的時代已經成為過往。即便有“限跌令”等措施,也不會改變市場自身運行的邏輯,購房者應慎重對待房價可能下調的風險。

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