租賃企業(yè)向個人出租住房減征增值稅

每經(jīng)記者 李可愚    每經(jīng)編輯 陳旭    

6月18日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民、青年人等群體住房困難。

記者注意到，為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人基本住房需求，會議確定了多項(xiàng)措施，包括增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房等。

會議明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、東北證券、貝殼招股說明書 劉國梅制圖

增加小戶型供給

“隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和流動人口規(guī)模的擴(kuò)大，進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人的住房困難問題日益凸顯。”李克強(qiáng)總理在6月18日的國務(wù)院常務(wù)會議上說，“要加快發(fā)展保障性租賃住房，更好保障這些群體的基本住房需求。”

記者注意到，開年以來，一系列有利于保障性租賃住房發(fā)展的政策加速出臺。

今年的政府工作報(bào)告指出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

今年4月9日，住建部召開6個城市座談會，要求大力發(fā)展保障性租賃住房；隨后的5月12日、14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會，北京、上海、廣州、深圳等40個城市人民政府負(fù)責(zé)同志分兩批參加。

本次國務(wù)院常務(wù)會議確定，要落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵市場力量參與，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。

此外，人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，本次會議的表述中，有多個屬于較新的提法：

一是在發(fā)展保障性租賃住房過程中，政府和市場力量的角色如何，會議作出了明確。其中地方政府方面強(qiáng)調(diào)“主體責(zé)任”，而市場方面強(qiáng)調(diào)“鼓勵參與”。

二是從此類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，更強(qiáng)調(diào)租金低、戶型小的項(xiàng)目，這一要求值得后續(xù)房企配建項(xiàng)目時注意，尤其是近期拿地的房企。

三是在閑置土地或項(xiàng)目的處置方面，會議明確提到了“閑置商業(yè)辦公用房”的概念，這一點(diǎn)對于一些房企商辦物業(yè)去庫存應(yīng)該有很好的效果。過去更強(qiáng)調(diào)閑置廠房，而現(xiàn)在將商業(yè)辦公用房也納入了改革范圍。

針對租賃企業(yè)給予減免

值得注意的是，此次國務(wù)院常務(wù)會議還明確了一系列稅收減免政策。

會議確定，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2016年3月，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，提及個體工商戶出租住房按1.5%繳納增值稅的規(guī)定。同年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。從這兩點(diǎn)可以看出，過去政策更強(qiáng)調(diào)對個人房東的減免政策。

隨著這兩年市場和政策的改革，尤其是“多主體供給、多渠道保障”的機(jī)制下，機(jī)構(gòu)性房源明顯增多，即企業(yè)提供的租賃房源在增加。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議針對租賃企業(yè)給予了稅費(fèi)減免，具有非常好的導(dǎo)向作用。這能夠降低此類企業(yè)的增值稅繳納成本，進(jìn)而有助于其更好地做好租賃業(yè)務(wù)。這項(xiàng)政策對于已經(jīng)開展租賃業(yè)務(wù)的各大開發(fā)商具有非常強(qiáng)的信號意義。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，此次政策還提及了房產(chǎn)稅減免的內(nèi)容。需要說明的是，對于經(jīng)營性的房地產(chǎn)交易行為，本身是有房產(chǎn)稅概念的。老百姓提及的房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，是針對個人持有的、自住的住房，這是兩碼事。此次國務(wù)院常務(wù)會議提及的房產(chǎn)稅，是針對經(jīng)營性的出租業(yè)務(wù)而規(guī)定的。