競價423次，深圳一套沒有房產(chǎn)證的房子拍出7萬元/平米單價，為什么？

每經(jīng)記者 張蕊    每經(jīng)編輯 陳旭 孫志成    

21人報名，10934人圍觀，423次出價，最終以兩倍于起拍價的458萬元總價成交。

近日，深圳一套因債務糾紛流入法拍市場的“無證”房源，引發(fā)高度關注。該拍賣物性質為集資房，該房產(chǎn)無抵押，無房產(chǎn)證，起拍價為人民幣210.4萬元，保證金21萬元。

為何一套無房產(chǎn)證的集資房的使用權，會引得21人超423次出價競拍？

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來源：京東法拍

“無證”集資房溢價250萬成交

據(jù)競買須知介紹，申請執(zhí)行人李某與被執(zhí)行人鄭某、孔某因借款合同糾紛，拍賣被執(zhí)行人鄭某名下的深圳市南山區(qū)近海路78號蛇口招商社區(qū)服務大廈南座6F房產(chǎn)的使用權，建筑面積65.48平方米，為三房二廳一廚一衛(wèi)一陽臺格局；房屋評估總價為300.5萬元。

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值得注意的是，標的物詳情中明確提出，該房產(chǎn)無抵押，無房產(chǎn)證，按合同規(guī)定購買方只擁有使用權，南山區(qū)人民法院負責清場交付。

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即便這樣，競拍過程仍大出意外。經(jīng)過兩天共423次出價，該套房源以總價458萬元成交，折合單價為7萬元/平方米。

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拍賣詳情中提到的集資房具體是指哪種房子？與市場流通的商品房和小產(chǎn)權房有何區(qū)別？深圳小產(chǎn)權綜合信息網(wǎng)曾撰文介紹，小產(chǎn)權房、農民房、集資房與商品房同為深圳發(fā)展的歷史產(chǎn)物，在深圳，集資房是政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金來建造的房屋，也是經(jīng)濟適用房的常見房屋類型。

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一位南山區(qū)資深經(jīng)紀人告訴記者，集資房同農民房、小產(chǎn)權房一樣，是單位或者村委蓋的房子，只有使用權，不能貸款，而深圳有80萬套小產(chǎn)權，深圳綜合排名最高的小產(chǎn)權留仙居，目前成交價5萬元/平方米左右，流通性非常好。

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不過該次被拍賣的集資房，申請人李某向法院提供了一份房地產(chǎn)買賣合同，是鄭某2001年與南山區(qū)招商街道辦事處簽訂的。

博拆遷？

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對于為何眾多報名者會熱衷于僅有使用權的“無證”集資房，一位深耕深圳法拍業(yè)務的經(jīng)紀人曾小路告訴記者，其前期了解過該套房源，最終因客戶預算不足而放棄繼續(xù)追蹤，不過，參與競拍的購房者或與其客戶一樣，看中了該地段房源的稀缺性。

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“很多小產(chǎn)權房，在市場上買不到，所以也刺激了法拍市場?！?/span>

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中原地產(chǎn)南山區(qū)經(jīng)紀人譚平樂表示，蛇口片區(qū)很難有沒紅本可售房源，這套集資房如果補地價能轉紅本，就是算便宜了。不辦紅本，就等拆遷或等一起補地價轉紅本。綜合地段價值來看，能拍這價也情理之中，不過目前該片區(qū)并沒有明確拆遷的概念。

房源內部情況 來源：京東法拍

曾小路也表示，一旦拆遷的話，首先相較周邊，這種房子均價可到10萬元/平方米甚至更高，而且按照目前市場拆遷賠付面積，有可能是1:1.3，現(xiàn)在是60多平方米，拆遷的話可以得到90多平方米。

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記者查閱中介平臺成交記錄發(fā)現(xiàn)，招商社區(qū)服務大廈周邊二手商品房，諸如寶能太古城、恒裕濱城等是深圳的網(wǎng)紅樓盤，去年7月公開成交均價已高達22萬元/平方米。

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除拆遷概念外，該類房源被好另一個重要原因是可獲得官方“確權認可”。曾小路表示，這種法拍房比二手市場買農民房、小產(chǎn)權房更加有保障，因為有法院的法律裁定，此類房子競買人拿到執(zhí)行裁定書等于法院給確權了，只是不能夠交易而已。

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對于曾小路的說法，深圳華商律師事務所律師周爭鋒在接受記者采訪時表示了認同，不過他又提示到，拍賣公告和拍賣裁定中明確拍賣的是使用權，最終法院給競買人的執(zhí)行裁定沒明確所有權的話，競買人是不能承繼被執(zhí)行人的合同權利的，將來拆遷補償，競買人還是不能依據(jù)合同向所有權人主張相關權利。

記者|張蕊?編輯|陳旭?孫志成?杜恒峰

校對|盧祥勇

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