重磅全民理財(cái)新品種來了！一文看懂公募REITs，到底買不買，怎么買？

每經(jīng)記者 任飛  黃小聰    每經(jīng)編輯 葉峰    

高速公路、產(chǎn)業(yè)園、物流園、污水處理廠，這些與民生息息相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施，你有想過有一天也能間接擁有它們嗎？

下周一開始，這個(gè)機(jī)會(huì)來了！

作為全民理財(cái)標(biāo)桿的公募基金，下周一開始將有一大新品推出--公募REITs，這也是繼貨幣基金、債券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投資新品種。

與以往所有公募基金最大的不同在于，公募REITs的投向是各類基礎(chǔ)設(shè)施，它的收益來源是這些基礎(chǔ)設(shè)施所產(chǎn)生的租金等收益。一旦你購買了公募REITs，相當(dāng)于間接成為了這些基礎(chǔ)設(shè)施的"房東"。

只不過，即使成為這些基礎(chǔ)設(shè)施的"房東"，也并不是穩(wěn)賺不賠，就像租房子也存在空房期，這些基礎(chǔ)設(shè)施同樣也可能因?yàn)楦鞣N經(jīng)營上的突發(fā)因素，導(dǎo)致租金等收益出現(xiàn)起伏，那么自然會(huì)影響房東的收益了。

因此，對(duì)于這一即將上市的新品種，我們要花真金白銀去買嗎？是不是適合自己？還是要先進(jìn)行一番分析判斷?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者就此專門研究了首批9只產(chǎn)品的各個(gè)要素，同時(shí)采訪了多位專業(yè)人士進(jìn)行解答，希望能讓大家有最直觀的了解。

公募REITs：全民可投的新品種

自從去年4月，監(jiān)管層宣布要開始試點(diǎn)公募REITs的消息一發(fā)布，這個(gè)品種當(dāng)時(shí)就火了一把。之后的進(jìn)度也是非?？欤诨鸸痉e極籌備之下，首批產(chǎn)品通過層層審批和定價(jià)，即將在下周一（5月31日起）面向廣大投資者正式發(fā)售。

而對(duì)于普通投資者來說，最核心的無非就是三個(gè)問題：公募REITs是什么？能不能買？怎么買？今天我們就來回答這三個(gè)問題。

首先來說，什么是公募REITs。我們從其定義、結(jié)構(gòu)特征、以及公募基金產(chǎn)品的比較三方面來解釋。

REITs全稱是Real Estate Investment Trusts，翻譯為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。不動(dòng)產(chǎn)大家很熟悉了，寫字樓、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等等這些都是不動(dòng)產(chǎn)，那么REITs就是通過向投資者發(fā)行收益憑證，投向這些不動(dòng)產(chǎn)之后，再給投資者分配收益的一種投資基金。它發(fā)售份額，封閉運(yùn)作，在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行交易。

正如基金分為公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而這次發(fā)售的公募REITs，就是面向中小投資者、人人皆可投的REITs品種：不需要1個(gè)億，就能參與一棟樓、一條高速公路這樣的大項(xiàng)目。

由此可見，REITs投向的并不是大家熟悉的股票、債券，而是不動(dòng)產(chǎn)，并且是經(jīng)過特殊處理（即資產(chǎn)證券化，ABS）之后的不動(dòng)產(chǎn)。因此，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，REITs并不是直接在房地產(chǎn)市場(chǎng)上買下一棟樓、擁有這棟樓的主權(quán)，而是買下這棟樓發(fā)行的ABS產(chǎn)品，ABS產(chǎn)品100%持有這棟樓，然后REITs也就持有了這棟樓。

根據(jù)目前各家基金公司的產(chǎn)品說明，REITs成立后之后，基金80%以上的資產(chǎn)都將投資于ABS之上，穿透取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)。因此，REITs的收益也來自于這些不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)作得到的收入，比如租金、費(fèi)用等等；越穩(wěn)定、越賺錢的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目肯定會(huì)帶來更好的回報(bào)。

來源：記者根據(jù)相關(guān)資料整理

往深了說，REITs其實(shí)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有很大的意義，可以幫助企業(yè)快速回籠資金、盤活資產(chǎn)，提供了新的融資手段。東吳基金向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，傳統(tǒng)的融資模式以信貸、債券為主，企業(yè)為了能夠加快發(fā)展，會(huì)想方設(shè)法提高資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率，而公募REITs把債務(wù)融資變成了權(quán)益融資，管理人和運(yùn)營機(jī)構(gòu)將會(huì)以長期運(yùn)營的思路來提高資產(chǎn)收益，更加有利于長期化的戰(zhàn)略。

因此與其他公募基金品種相比，公募REITs可以說是完完全全不一樣。與大多數(shù)公募產(chǎn)品每天公布凈值不同，REITs每半年才公布一次凈值，交易價(jià)格完全以二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)。尤其是REITs將在二級(jí)市場(chǎng)上交易，因此還和新股上市之前一樣，有詢價(jià)和認(rèn)購環(huán)節(jié)，因此發(fā)行面值也不是大家買基金所熟悉的1元，而是定價(jià)多少，發(fā)行價(jià)格就是多少。

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深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席執(zhí)行官孔令藝認(rèn)為，本質(zhì)上公募REITs就是資產(chǎn)的一次IPO，只是投資人未來將通過持有REITs基金份額來間接實(shí)現(xiàn)持股資產(chǎn)，而且基金上市之后也會(huì)有交易報(bào)價(jià)，與股票投資有異曲同工之妙。

可見，公募REITs的出現(xiàn)既為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)"借基上市"創(chuàng)造了條件，也在投資屬性上具備鮮明的權(quán)益色彩。

博時(shí)基金基礎(chǔ)設(shè)施投資部基金經(jīng)理胡海濱向記者表示，過去的REITs都是債券型的，即有到期期限。"基金公司要按與投資人定好的日期兌現(xiàn)收益，更像是一個(gè)債券，即使有些做成了權(quán)益資產(chǎn)，也往往帶有嚴(yán)格的回購條文。"

在他看來，如果遇到原始權(quán)益人需要兜底，相關(guān)產(chǎn)品實(shí)際上就是"明股實(shí)債"的做法，不可算作為真正的權(quán)益型產(chǎn)品。"而當(dāng)下首批REITs投資人拿到的就是基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)益份額，未來的收益都?xì)w投資人所有，相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)歸投資人來承擔(dān)。"

風(fēng)險(xiǎn)收益特征：高于債券基金，低于股票基金

要解決第二個(gè)能不能買的問題，當(dāng)然是要看這個(gè)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)收益水平如何，是否符合自己的投資預(yù)期以及資產(chǎn)配置需要。

據(jù)測(cè)算，公募REITs的日常價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)總體可能低于股票型基金，高于債券型基金及貨幣市場(chǎng)基金；而其投資標(biāo)的本質(zhì)上是不動(dòng)產(chǎn)，考驗(yàn)的是不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營能力和收益水平，實(shí)際上和股市、債市是不一樣的市場(chǎng)。因此，如果你是真的想要分散投資，隔離股市、債市的風(fēng)險(xiǎn)，那么公募REITs也許可以滿足一定的需求。但如果你只是想要追求投資回報(bào)上的高收益，那么公募REITs不一定適合你。

公募REITs的收益水平究竟如何呢？因?yàn)槠涫找嬷饕獊碓从跅l款所規(guī)定的強(qiáng)制性分紅，目前各家基金公司針對(duì)底層資產(chǎn)的成長性已給出分紅率預(yù)測(cè)，滬杭甬杭徽REITs2021年、2022年分紅率分別預(yù)計(jì)達(dá)到12%、10.5%，為首批最高；最低的為4.1%和4.16%。

對(duì)于投資者來說，挑選公募REITs需綜合考慮底層項(xiàng)目、管理人、預(yù)測(cè)分紅率等多方面因素，理論上分紅當(dāng)然越高越好；另外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目評(píng)估增值率較高，其次為倉儲(chǔ)物流、高速公路項(xiàng)目，污染治理等項(xiàng)目相對(duì)較低。

在業(yè)內(nèi)人士看來，疊加分紅和權(quán)益增值預(yù)期，或比通過投資銀行股賺取股息率的效果更好。據(jù)了解，相較此前類REITs主要受保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資，本次REITs的投資方銀行理財(cái)和券商都很積極。

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目前來看，首批9只產(chǎn)品已對(duì)標(biāo)五大領(lǐng)域，包括產(chǎn)業(yè)園、收費(fèi)公路、污染治理、倉儲(chǔ)物流以及市政建設(shè)，其中產(chǎn)業(yè)園和收費(fèi)公路項(xiàng)目居多，各有三例。胡海濱表示，項(xiàng)目篩選主要依據(jù)企業(yè)是否有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相比增長潛力，看得見的營收更具投資價(jià)值。

胡海濱解釋稱，在試點(diǎn)階段，公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)有比較明確的準(zhǔn)入范圍，即三聚焦："聚焦重點(diǎn)區(qū)域、聚焦重點(diǎn)行業(yè)、聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目"，因此他認(rèn)為并不是所有的企業(yè)都可以通過REITs進(jìn)行資產(chǎn)重組或并購，必須是基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)內(nèi)、滿足權(quán)屬清晰、運(yùn)營穩(wěn)健、現(xiàn)金流穩(wěn)定可預(yù)測(cè)等門檻要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)的持有人才可以做REITs。

此外，胡海濱告訴記者，只要基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量好，未來無論是大型國企還是中小微企業(yè)，都具有發(fā)行REITs的條件，且從發(fā)行定價(jià)的角度來說，中小微企業(yè)只要基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)質(zhì)也會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

孔令藝也有相似看法。她在采訪中表示，未來當(dāng)REITs基金有兼并或收購資產(chǎn)計(jì)劃時(shí)，可以通過擴(kuò)募進(jìn)行"再融資"。"REITs基金可以在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，新募集資金用于購買符合規(guī)定的資產(chǎn)，因此REITs基金的規(guī)模是可以持續(xù)增長的。"在擴(kuò)募的同時(shí)，REITs基金所投資的底層資產(chǎn)規(guī)模也相應(yīng)擴(kuò)大。她告訴記者，企業(yè)可通過借助REITs這一資本平臺(tái)擴(kuò)張資產(chǎn)管理規(guī)模，發(fā)揮主動(dòng)管理優(yōu)勢(shì)。

可見，公募基金掘金萬億REITs市場(chǎng)考驗(yàn)投研及項(xiàng)目深度。但必須指出的是，公募REITs項(xiàng)目涉及機(jī)構(gòu)較多，包括公募基金公司、基金子公司（或券商資管）、券商、審計(jì)機(jī)構(gòu)、律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)、托管銀行，如何形成機(jī)構(gòu)之間的有機(jī)互動(dòng)是投資落地的關(guān)鍵。

胡海濱告訴記者，除公募基金外，其余五類專業(yè)機(jī)構(gòu)在傳統(tǒng)的IPO、債券發(fā)行中具有豐富經(jīng)驗(yàn)，公募REITs雖是新的金融產(chǎn)品，但基金公司與券商、銀行合作多年，項(xiàng)目組成員也在其他項(xiàng)目上有過合作歷史，彼此間較為熟悉，因此在溝通協(xié)作上具備優(yōu)勢(shì)。

不過，基于公募REITs認(rèn)購交易的特點(diǎn)，會(huì)有投資者擔(dān)心，公募REITs上市后或?qū)⒚媾R"折價(jià)"風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而對(duì)基金的發(fā)展帶來影響。

基金經(jīng)理對(duì)此回應(yīng)稱，即便出現(xiàn)類似新股破發(fā)的情況，也不代表項(xiàng)目的底層價(jià)值出現(xiàn)貶值，而要結(jié)合基本面、市場(chǎng)等多方條件綜合判斷。此外，REITs有做市商機(jī)制，能夠起到一定緩沖器的作用，使得二級(jí)價(jià)格不會(huì)脫離資產(chǎn)價(jià)值太遠(yuǎn)，這也是REITs交易機(jī)制的一個(gè)亮點(diǎn)。

首批發(fā)行價(jià)格出爐，最高13.38元

5月26日，首批公募REITs項(xiàng)目陸續(xù)發(fā)布份額發(fā)售公告，在完成詢價(jià)后最終確定了認(rèn)購價(jià)格和發(fā)售日期，中航首鋼生物質(zhì)REIT的發(fā)售價(jià)格最高，為13.38元/份，投資者在5月31日便可根據(jù)發(fā)行價(jià)參與認(rèn)購，各家基金經(jīng)理也將正式開啟他們的管理首秀。

沒錯(cuò)，所有REITs的基金經(jīng)理此前暫無公募基金的管理記錄，但這是由REITs基金的產(chǎn)品特殊性決定的，此前各家基金公司對(duì)封閉式基金介入極少，且大多都是在REITs試點(diǎn)通知下發(fā)后相繼布局的，因此，相關(guān)基金經(jīng)理與我們傳統(tǒng)意義上理解的權(quán)益或固收產(chǎn)品的基金經(jīng)理在投資理念和工作內(nèi)容上并不一樣。

通常，公募REITs要求至少三名基金經(jīng)理。胡海濱告訴記者，常規(guī)配置是一個(gè)投資經(jīng)理主管，兩個(gè)主要負(fù)責(zé)運(yùn)營的基金經(jīng)理。他表示，作為基金管理人，一方面要有專業(yè)的主動(dòng)管理團(tuán)隊(duì)不斷跟進(jìn)資產(chǎn)運(yùn)營的情況，也會(huì)有駐廠的同事，負(fù)責(zé)管理基礎(chǔ)資產(chǎn)；另外也委托專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營方協(xié)助運(yùn)營管理。"但基金公司作為主動(dòng)管理方，我們會(huì)給運(yùn)營管理方也下了很高的KPI的指標(biāo)，然后也有相應(yīng)的考核的工作，來保證基礎(chǔ)資產(chǎn)的順利的運(yùn)營。"

來源：記者根據(jù)相關(guān)資料整理

另外，從風(fēng)險(xiǎn)方面來看，也與過往的公募產(chǎn)品不太一樣，公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于基礎(chǔ)設(shè)施本身的一些屬性，同時(shí)也包括了其運(yùn)營和管理的水平，而不是大家熟悉的股價(jià)漲跌。

有基金業(yè)內(nèi)人士指出："由于不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)息息相關(guān)，REITs同樣可能因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)不確定性受到影響。經(jīng)濟(jì)下行、不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)等因素可能導(dǎo)致租金收入拖欠、物業(yè)資產(chǎn)無法正常運(yùn)營以及資產(chǎn)估值下跌等后果，進(jìn)而影響REITs投資者的投資收益。"

場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)外都可購買，仔細(xì)閱讀認(rèn)購要求

了解這9只REITs基金的產(chǎn)品特征之后，接下來就是等開賣了。于是我們?cè)賮斫鉀Q第三個(gè)問題，公募REITs該如何買？

首先來看發(fā)售方式。公募REITs分為網(wǎng)上和網(wǎng)下發(fā)售，網(wǎng)下投資者要求是專業(yè)的機(jī)構(gòu)投資者，其實(shí)就類似于網(wǎng)下打新，這部分都是專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者參與，我們就不贅述了。

對(duì)于我們中小投資者來說，購買公募REITs主要有場(chǎng)內(nèi)和場(chǎng)外兩個(gè)路徑。所謂的場(chǎng)內(nèi)就是通過交易股票的證券賬戶進(jìn)行購買，所以要先到券商進(jìn)行開戶，由于這9只REITs基金分別在上交所和深交所上市，因此需要有兩個(gè)交易所的賬戶，一般來說，在券商開戶時(shí)都會(huì)同時(shí)開通。

當(dāng)開通了證券賬戶后，還需要開通基礎(chǔ)設(shè)施基金的購買權(quán)限并簽署風(fēng)險(xiǎn)揭示書，這個(gè)一般在券商APP的權(quán)限開通欄目里面。

當(dāng)權(quán)限開通之后，有的券商是在"交易所基金申贖"界面提交認(rèn)購申請(qǐng)，如果沒找到入口的話，也可以直接通過搜索代碼認(rèn)購，記者以兩家券商的界面為例，舉例如下（通過搜索代碼跳出來的目前顯示為交易界面，到了周一會(huì)跳轉(zhuǎn)成認(rèn)購界面）：

如果是場(chǎng)外認(rèn)購，其實(shí)就跟我們平時(shí)在各大平臺(tái)上買基金是一樣的，不論第三方平臺(tái)還是銀行，只要平臺(tái)上有銷售，直接就可以認(rèn)購。

值得一提的是，由于這些基金是封閉式基金，因此如果是通過場(chǎng)外認(rèn)購的話，到時(shí)如果想賣出，還不能直接贖回，只能轉(zhuǎn)到場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行買賣，而在轉(zhuǎn)換時(shí)，有可能碰到折溢價(jià)的情況。

大家還要注意的是，如果在場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行認(rèn)購，有的產(chǎn)品要求是以份額申請(qǐng)，比如有的要求認(rèn)購份額為1000份或者其整數(shù)倍，有的則是100元或1000元起投，整體情況并不相同。另外，如果到時(shí)認(rèn)購火爆，還可能出現(xiàn)按比例配售的情況。

因此從這個(gè)角度來看，大家不一定要在發(fā)售的時(shí)候認(rèn)購，等到基金在二級(jí)市場(chǎng)上市交易了，你就可以只用證券賬戶來買賣交易了，沒有轉(zhuǎn)換的煩惱。

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費(fèi)率方面，這9只產(chǎn)品的認(rèn)購費(fèi)率也不太一樣，大多都是分段收取，區(qū)別如下：

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還有與以往基金初始發(fā)行一份1元起買不同的是，由于9只REITs基金的每份價(jià)格都不太一樣，有的一份是2.31元，有的一份是13.38元，因此需要準(zhǔn)備的最低資金也不同。以廣州廣河為例，每份基金份額是13.02元，通過場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購的話，由于至少是1000份起，因此至少要準(zhǔn)備13020元，如果是通過場(chǎng)外認(rèn)購的話，只需1000元即可。

更適合資產(chǎn)配置、中低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者

正如我們一開始所說，雖然看上去公募REITs的購買門檻并不高，交易也比較方便，但也并不是適合所有的投資者。

首先，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)偏好很高，比如希望平均年化收益率在15%甚至是20%以上的投資者，這類產(chǎn)品是滿足不了需求的；其次，對(duì)于偏愛短期交易的投資者，這類產(chǎn)品也同樣不適合，公募REITs整體來看，是一個(gè)投資長期化的產(chǎn)品，這點(diǎn)其實(shí)從其收益屬性也能發(fā)現(xiàn)，其收益來源本身就不是短期行為。

當(dāng)然，這類產(chǎn)品由于剛起步，還不太成熟等原因，可能出現(xiàn)一些交易性的機(jī)會(huì)，比如出現(xiàn)一些折溢價(jià)的情況，但這種交易性機(jī)會(huì)畢竟不是這類產(chǎn)品投資的常態(tài)。

那誰最適合持有公募REITs呢？應(yīng)該說，這類產(chǎn)品整體上還是偏向于風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，同時(shí)又能長期持有，或是可以把它當(dāng)作是自己組合、資產(chǎn)配置一部分的投資者，因?yàn)樗凸善?、債券等其它資產(chǎn)的相關(guān)性比較低。

盈米基金研究院研究員周禹農(nóng)表示："公募REITs適合有一定大類資產(chǎn)配置理念的投資者。國內(nèi)現(xiàn)在流行的大類資產(chǎn)配置主要是通過股債配置控制波動(dòng)，其他大類資產(chǎn)最多到黃金（石油QDII有額度申贖問題，期貨太專業(yè)了，而且黃金不生息更適合短期抗通脹）；結(jié)果是實(shí)際對(duì)沖還有很多能優(yōu)化的余地，低風(fēng)險(xiǎn)債券+高風(fēng)險(xiǎn)股票常見的最優(yōu)解通常是固收+策略，如果有一類和股債無顯著相關(guān)性的大類資產(chǎn)則可以更好分散組合風(fēng)險(xiǎn)。"

周禹農(nóng)告訴記者，"公募REITs也適合以往持有銀行理財(cái)信托計(jì)劃、債基，以及銀行等高派息個(gè)股的中低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者。目前國內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的投資者投資的金融產(chǎn)品底層資產(chǎn)一般有以下幾種：債券、銀行或者鋼鐵等高分紅個(gè)股。債券的問題在于信用事件持續(xù)發(fā)生時(shí)剛兌性喪失，目前銀行理財(cái)已經(jīng)凈值化轉(zhuǎn)型，信托計(jì)劃也時(shí)有發(fā)生暴雷傳聞；銀行、鋼鐵的分紅較為穩(wěn)定，但是一方面估值偏低上行彈性不大，另一方面股票的波動(dòng)性也不小。"

基煜研究團(tuán)隊(duì)也表示："從美國REITs歷史經(jīng)驗(yàn)來看，1988年-2020年6月年化總回報(bào)9.7%，且與債券和股票相關(guān)性較低，能夠較好分散組合風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合REITs流動(dòng)性相對(duì)較差的特點(diǎn)，對(duì)于投資機(jī)構(gòu)來說，更適合于投資周期偏長、有一定現(xiàn)金流要求、能夠投資權(quán)益類資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老金、年金、保險(xiǎn)等偏長期配置的金融機(jī)構(gòu)。對(duì)于個(gè)人投資者而言，公募REITs的投資價(jià)值主要是參與門檻較此前的基礎(chǔ)設(shè)施類投資資產(chǎn)（如信托、ABS等）大為降低，并且具有較為穩(wěn)定的分紅機(jī)制，比較適合投資周期較長且希望有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資者。"

記者：任飛  黃小聰

編輯：葉峰

視覺：鄒利

排版：葉峰 馬原