“樓市低迷城市”專題 | 太原：新房?jī)r(jià)格連跌9個(gè)月后回正，庫(kù)存去化周期超20個(gè)月

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了9個(gè)月的連跌后，太原新房?jī)r(jià)格終于在上月迎來(lái)了微漲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月，太原新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比下降1.1%；二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.7%。盡管新房?jī)r(jià)格有所回升，但二手房?jī)r(jià)降幅仍在擴(kuò)大。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了2020年成交量、成交單價(jià)雙雙下跌后，太原新房市場(chǎng)開始逐步回溫，有部分樓盤開始悄悄漲價(jià)；但即便如此，存量巨大的二手房市場(chǎng)依然在走下坡路，價(jià)格已連續(xù)下跌11個(gè)月。

在同策研究院高級(jí)分析師李霄霄看來(lái)，“太原前期大體量開發(fā)，城市商品住宅庫(kù)存量依然很大，近兩年市場(chǎng)始終處于供大于求的狀態(tài)。而房?jī)r(jià)的持續(xù)陰跌也會(huì)打擊購(gòu)房者的購(gòu)房積極性。”

太原汾河兩岸的樓盤項(xiàng)目  圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

銷售承壓，庫(kù)存去化超20個(gè)月

2020年，太原樓市量?jī)r(jià)齊跌。公開數(shù)據(jù)顯示，2020年太原商品房市場(chǎng)成交面積為752.78萬(wàn)平方米，同比下降4.5%；成交單價(jià)為11723元/平方米，同比下降7.7%。

盡管在2020年“金九銀十”期間開發(fā)商祭出史無(wú)前例的降價(jià)牌，如萬(wàn)達(dá)class在10月底開盤推出團(tuán)購(gòu)起價(jià)9500元/平方米的區(qū)域最低價(jià)，但以價(jià)換量的太原新房?jī)r(jià)格仍未能逃脫當(dāng)年10月環(huán)比下跌0.3%的局面。

反映在房?jī)r(jià)上變化上，太原住宅成交均價(jià)2020年1月為1.23萬(wàn)元/平方米，12月降至1.1萬(wàn)元/平方米。

面對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，太原市部分區(qū)域也開始了積極救市。如太原市萬(wàn)柏林區(qū)就在今年年初出臺(tái)了《萬(wàn)柏林區(qū)人才購(gòu)房補(bǔ)貼申領(lǐng)辦法（實(shí)行）》，對(duì)黨政人才、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才、專業(yè)技術(shù)人才等6類符合條件的購(gòu)房人，2月20日至3月31日在萬(wàn)柏林區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買五證齊全的新建普通商品住房，一次性補(bǔ)貼5萬(wàn)元。

在一系列救市措施下，進(jìn)入2021年，太原樓市下行狀況得以緩解，開始出現(xiàn)回升。作為太原市置業(yè)的熱門板塊，晉源區(qū)環(huán)湖板塊受政策利好和晉陽(yáng)湖景觀資源雙向驅(qū)動(dòng)，吸引了包括保利、萬(wàn)科、陽(yáng)光城等大批品牌開發(fā)商在此扎堆落子。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份咨詢了晉源區(qū)環(huán)湖板塊的熱門項(xiàng)目太原保利•西湖林語(yǔ)。該項(xiàng)目置業(yè)顧問王蘭（化名）表示，“由于疫情影響， 2020年太原新房?jī)r(jià)格確實(shí)下降了不少，特別是去年下半年價(jià)格下降得比較多，我們項(xiàng)目也在去年價(jià)格有所下降。”

“從今年春節(jié)后開始，整個(gè)市場(chǎng)已有所回暖。”據(jù)王蘭介紹，今年1月份項(xiàng)目在售的8棟、12棟房源均價(jià)在13500元/平方米左右。現(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)有了一定漲幅，南區(qū)價(jià)格是13000元/平方米，北區(qū)價(jià)格為14500元/平方米，如果參加團(tuán)購(gòu)總價(jià)會(huì)再優(yōu)惠2-3萬(wàn)元。“當(dāng)然跟2018、2019年太原樓市情況相比，目前市場(chǎng)還有一段差距。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，太原新建商品住宅價(jià)格從2020年1月的環(huán)比下跌0.6%4到達(dá)6月的上漲0.6%。但從2020年下半年開始，價(jià)格指數(shù)從6月的0.6%漲幅高位持續(xù)下跌6個(gè)月，回落至12月下跌0.2%。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)有所回升，今年4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅為0.2%。

據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)最新數(shù)據(jù)，今年4月，太原最新房?jī)r(jià)為11604元/平方米。

盡管在價(jià)格方面有所回升，但成交依然乏力。朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月太原住宅市場(chǎng)成交量環(huán)比下降11%，同比下降4%，成交主力面積段集中在80-100平方米和120-140平方米，首置首改項(xiàng)目仍是市場(chǎng)成交主力。

新盤入市后去化不力，造成太原樓市庫(kù)存堆積。《中國(guó)百城住宅庫(kù)存數(shù)據(jù)》顯示，截至2021年4月，太原新房市場(chǎng)存銷比為20.1個(gè)月。

“受棚改貨幣化的拆遷推動(dòng)，太原迎來(lái)了一輪房?jī)r(jià)上漲。但隨著政策的限制，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐和新增人口不足的情況下，太原房?jī)r(jià)上漲乏力。”李霄霄表示，實(shí)際上，大部分增加人口的住房需求在以往年份已經(jīng)通過不同的方式釋放出來(lái)，而隨著近幾年太原新增土地供應(yīng)增多，接下來(lái)還將有更多新房項(xiàng)目入場(chǎng)。“太原房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍然存在下降的壓力，尤其是過去一年瘋狂賣地的片區(qū)”。

事實(shí)上，在煤炭鋼鐵等重工業(yè)經(jīng)濟(jì)滑坡之后，太原乃至山西一直沒有新的突破，人口增長(zhǎng)緩慢。截至2020年底，太原常住人口446萬(wàn)，在周邊省會(huì)和中部六省中均處于墊底位置，甚至不及山西地級(jí)市運(yùn)城人口多。近4年，太原人口增量?jī)H14萬(wàn)，在全國(guó)各大城市中也處于倒數(shù)位置。

房?jī)r(jià)倒掛，最高價(jià)差達(dá)3000元

除了新房外，太原二手房市場(chǎng)繼續(xù)承壓。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，截至目前太原二手房掛牌房源已達(dá)29074套，不過連續(xù)數(shù)月，每天的成交量?jī)H維持在15-20套左右。

“相比于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)沒什么優(yōu)勢(shì)。”晉源區(qū)德佑一門店中介人員趙成（化名）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了前期所繳納費(fèi)用比較多以外，價(jià)格上目前二手房業(yè)主把控價(jià)格，大部分都不愿意降價(jià)，“更多人愿意買新房，而不是二手房”。

在趙成看來(lái)，目前太原市新房項(xiàng)目已經(jīng)修到了繞城高速附近，市中心的新房項(xiàng)目則越來(lái)越少；另一方面，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重。

他舉例道，位于西中環(huán)的萬(wàn)科•藍(lán)山目前在售二手房?jī)r(jià)格為13000元/平方米，而新房?jī)r(jià)格一般則維持在9800-11000元/平方米，價(jià)差最高達(dá)到了3000元/平方米。“當(dāng)然，這也有一個(gè)原因——項(xiàng)目是萬(wàn)科開發(fā)的，樓盤本身相對(duì)比較保值。即便是在去年幾乎所有項(xiàng)目都在降價(jià)時(shí)，只有萬(wàn)科的樓盤沒降，反而還漲價(jià)了。”

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

“目前我們門店二手房帶看量比較少，每天基本就1-2組，一個(gè)月成交量也不過4-5套，大家主要精力還是在推新房。”趙成告訴記者。

從2020年下半年開始，太原六區(qū)待售二手房數(shù)量持續(xù)增加。不過，盡管太原二手房市場(chǎng)整體承壓，但在政策、交通、學(xué)區(qū)等因素影響下，個(gè)別區(qū)域區(qū)表現(xiàn)依舊活躍，如小店真武路、北中環(huán)、杏花嶺勝利東街等板塊，部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)二手房仍有較大需求量，成交量也相對(duì)較大。

“從目前我所帶二手房客戶需求來(lái)看，相當(dāng)一部分業(yè)主更看重小區(qū)的學(xué)校、地鐵等配套附加值；另外，業(yè)主選購(gòu)二手房也進(jìn)入品牌時(shí)代，品牌開發(fā)商、好品質(zhì)的房子才能增值保值，持續(xù)不斷吸引有購(gòu)買力的接盤人。”趙宇說(shuō)。

土地市場(chǎng)，高溫之后轉(zhuǎn)入低迷

值得一提的是，盡管2020年太原新房和二手房市場(chǎng)成交情況均不理想，但全年土地市場(chǎng)的成交數(shù)量、成交面積和成交金額卻均創(chuàng)新高。

房天下統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年太原（六城區(qū)）土地市場(chǎng)成交面積986.8萬(wàn)平方米，較2019年上漲12.58%；成交金額517.9264億元，較2019年增加2.9%。

其中，2020年5月13日，中海以22.025億元的價(jià)格斬獲河西污水廠編號(hào)SP-2019地塊；保利24.815億元競(jìng)得污水處理廠編號(hào)SP-2018地塊，樓面價(jià)分別為8739元/平方米和8627.7元/平方米，創(chuàng)太原樓面價(jià)新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，在國(guó)內(nèi)30個(gè)典型城市中，有一半的城市2019年供應(yīng)的土地去化周期（2019年的宅地土拍量/近三年住宅年銷售量）超1.5年。一般來(lái)說(shuō)，超過一年半就意味著當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)存在過量風(fēng)險(xiǎn)。而太原3.1年的土地去化周期屬于存在嚴(yán)重過剩風(fēng)險(xiǎn)（超3年），僅次于福州的3.6年。

經(jīng)歷了2020年的土地市場(chǎng)高溫后，尤其是樓市持續(xù)一年的量?jī)r(jià)齊跌后，2021年太原土地市場(chǎng)歸于平靜。朗潤(rùn)智業(yè)統(tǒng)計(jì)據(jù)顯示，今年一季度，太原共供應(yīng)14宗地塊，其中商住用地10宗，供應(yīng)面積26.69萬(wàn)平方米；共成交9宗地塊，成交面積18.28萬(wàn)平方米。

如在本月8日的太原土拍中，萬(wàn)柏林區(qū)麗華北一宗編號(hào)為SP-2111的地塊，總面積23655.47平方米（約35畝），起始總價(jià)達(dá)4.188億元，起始樓面價(jià)為6105元/平方米，為近5年來(lái)太原含住宅地塊單宗最高起始樓面價(jià)。參與本次土拍的僅有保利和中海兩家房企，最終該地塊流拍。

“全國(guó)一季度的土地成交受春節(jié)淡季影響，市場(chǎng)比較低迷。而就太原市場(chǎng)來(lái)看，長(zhǎng)達(dá)一年多的量?jī)r(jià)下降，影響到房企的拿地?zé)崆椋瑑?yōu)勢(shì)地塊供應(yīng)嚴(yán)重不足，土地成交狀況緊跟樓市態(tài)勢(shì)不溫不火。”

李霄霄分析認(rèn)為，目前房企資金面比較緊張，品牌房企更傾向于快周轉(zhuǎn)而不是像以往那樣大量囤地占用資金，具有需求支撐、流速比較快的市場(chǎng)更受房企關(guān)注。在這種情況下，太原短期供大于求的狀態(tài)如果不能扭轉(zhuǎn)，房企拍地也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)