浐灞觀(guān)瀾天下困局：業(yè)主7年自救，法院全樓查封，“工程隊(duì)”背著開(kāi)發(fā)商給業(yè)主發(fā)鑰匙……

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 賀娟娟

快10年了，位于浐灞生態(tài)區(qū)桃花潭公園西邊的觀(guān)瀾天下項(xiàng)目，每隔一段時(shí)間就會(huì)登上當(dāng)?shù)氐拿襟w。

有時(shí)是開(kāi)發(fā)商抱怨業(yè)主未按時(shí)繳納房款，有時(shí)是業(yè)主指責(zé)開(kāi)發(fā)商違約漲價(jià)，有時(shí)則是第三方起訴，項(xiàng)目樓盤(pán)被法院查封，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商雙雙陷入困境……

總之，就是一個(gè)爛尾盤(pán)里業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾與糾葛。

這個(gè)項(xiàng)目，1#樓最為特殊，是原陜西省質(zhì)監(jiān)局（機(jī)構(gòu)改革后，已并入陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局，以下簡(jiǎn)稱(chēng)質(zhì)監(jiān)局）的團(tuán)購(gòu)房。

2014年，全省質(zhì)監(jiān)系統(tǒng)有300多人在這里團(tuán)購(gòu)了房子，只有1#樓是開(kāi)發(fā)商完全按照質(zhì)監(jiān)局的建設(shè)要求“定制”的。

預(yù)期很好，也算是給職工謀福利，但當(dāng)時(shí)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境正在發(fā)生變化，協(xié)議簽訂不久后，開(kāi)發(fā)商資金鏈就斷了，觀(guān)瀾天下項(xiàng)目全部停工。

1#樓自然也停了。之后就是業(yè)主們漫長(zhǎng)的維權(quán)。

好在，經(jīng)過(guò)多方努力，業(yè)主兩次自救，去年底1#樓終于建成了，一些業(yè)主還拿到了鑰匙，甚至開(kāi)始裝修了，但法院突如其來(lái)的查封公告，讓觀(guān)瀾天下1#樓業(yè)主的自救又陷入了僵局……

質(zhì)監(jiān)局“定制”團(tuán)購(gòu)房爛尾 

2011年，浐灞生態(tài)區(qū)蔣家灣村拆遷改造，接手的是西安本土開(kāi)發(fā)商西安世紀(jì)熙源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)世紀(jì)熙源）。公司實(shí)控人已經(jīng)在西安東郊開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目，有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)。

蔣家灣村拆遷后，世紀(jì)熙源要打造的樓盤(pán)叫觀(guān)瀾天下，項(xiàng)目將建設(shè)12棟樓，其中1棟安置樓，9棟商業(yè)住宅樓以及2棟綜合商業(yè)樓。

那時(shí)的政策，開(kāi)發(fā)商可以邊建邊賣(mài)，到2014年回遷樓建成，有三棟商品房都已經(jīng)或接近封頂，當(dāng)然房子也賣(mài)出了不少。

質(zhì)監(jiān)局就是在觀(guān)瀾天下安置樓封頂前夕，找到的世紀(jì)熙源，雙方在2014年2月農(nóng)歷新年后不久，簽訂了團(tuán)購(gòu)合同。

在當(dāng)時(shí)，企事業(yè)單位找開(kāi)發(fā)商團(tuán)購(gòu)房子，給員工謀福利的事在西安很是普遍，低于市場(chǎng)均價(jià)數(shù)百元甚至上千元的價(jià)格也是企事業(yè)單位職工紛紛參與團(tuán)購(gòu)的重要原因。

況且觀(guān)瀾天下的品質(zhì)并不差，位于浐河西岸的坡地上，不遠(yuǎn)處就是桃花潭濕地公園。

觀(guān)瀾天下不遠(yuǎn)處便是桃花潭濕地公園〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

最主要的是，合同價(jià)格只有4200元/平方米，當(dāng)時(shí)周邊項(xiàng)目均價(jià)都在5000元/平方米以上，參與團(tuán)購(gòu)的職工可以在項(xiàng)目2#、3#、4#、5#、6#樓里所剩商品房中隨便選，且開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為質(zhì)監(jiān)局職工“定制”1#樓。

質(zhì)監(jiān)局機(jī)關(guān)工會(huì)與世紀(jì)熙源簽訂的團(tuán)購(gòu)商品房項(xiàng)目合同第二款寫(xiě)道，乙方（世紀(jì)熙源）在國(guó)家規(guī)定及行業(yè)規(guī)定允許的范圍內(nèi)，根據(jù)甲方要求（質(zhì)監(jiān)局機(jī)關(guān)工會(huì)），依約對(duì)團(tuán)售商品房項(xiàng)目進(jìn)行定向設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足甲方提出并經(jīng)雙方確定的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、平面設(shè)計(jì)、交樓標(biāo)準(zhǔn)等方面的要求。

而且合同中對(duì)1#的戶(hù)型、面積、樓層以及具體的施工標(biāo)準(zhǔn)及品牌都有明確規(guī)定，交房日期為2015年12月31日。

世紀(jì)熙源股東之一的嚴(yán)兵忠告訴粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj），“所有設(shè)計(jì)方案都是按他們（質(zhì)監(jiān)局）來(lái)的，最開(kāi)始我們?cè)O(shè)計(jì)都好了，他們不滿(mǎn)意，按他們做的。我們當(dāng)時(shí)就想盡快回款。”

按照嚴(yán)兵忠的說(shuō)法，開(kāi)發(fā)商前期將大部分資金全部投入到拆遷補(bǔ)償及安置房建設(shè)，后來(lái)小區(qū)“現(xiàn)蓋現(xiàn)賣(mài)，現(xiàn)辦手續(xù)”，團(tuán)購(gòu)就是想盡快回籠資金完成項(xiàng)目建設(shè)。

觀(guān)瀾天下實(shí)景〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

但2014年，正是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的時(shí)候。

根據(jù)克爾瑞《2014年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，當(dāng)年西安商品住宅成交均價(jià)為6588元/平方米，較2013年下降了4.4%，較2012年下降了4.2%，價(jià)格已經(jīng)跌回到2011年的水平。

同時(shí)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的供過(guò)于求，供求比達(dá)到了1.44，房企普遍去庫(kù)存壓力增大。

嚴(yán)兵忠表示，當(dāng)時(shí)大部分業(yè)主都是分期付款，但因?yàn)槭袌?chǎng)低迷，業(yè)主觀(guān)望情緒明顯，2014年底項(xiàng)目封頂后回款率并不高。“我們這邊打了好多電話(huà)，他們就是沒(méi)來(lái)交錢(qián)。當(dāng)時(shí)確實(shí)房?jī)r(jià)很低，行業(yè)到了低谷，他們不想交。”

再加上政策環(huán)境變化，開(kāi)發(fā)商貸款困難，隨后資金鏈斷裂，項(xiàng)目陷入停滯。

當(dāng)時(shí)是2014年年底，1#樓剛剛封頂。

業(yè)主籌資自救卻再陷困局 

雖然整個(gè)觀(guān)瀾天下的業(yè)主都在維權(quán)，但1#樓業(yè)主卻“自成一派”。

報(bào)名觀(guān)瀾天下團(tuán)購(gòu)的陜西省質(zhì)檢系統(tǒng)職工有300多人，除了省局，還涉及陜西省多個(gè)地市的市局，有的職工又將團(tuán)購(gòu)名額轉(zhuǎn)讓他人，實(shí)際參與團(tuán)購(gòu)的業(yè)主來(lái)自全國(guó)多個(gè)地市。

單看1#樓，一共24層，兩梯四戶(hù)，除了一樓的商鋪，一共184戶(hù)全部是團(tuán)購(gòu)業(yè)主。

“質(zhì)監(jiān)局這個(gè)樓給人尷尬的地方在哪，（其他業(yè)主）都覺(jué)得你有錢(qián)，你有地位，人家就不理你，所以就分成兩派了，其他團(tuán)購(gòu)的跟著小區(qū)大群，1#樓單獨(dú)成了個(gè)群。”老劉是1#樓2單元的業(yè)主，妻子在質(zhì)檢局工作，因?yàn)榇饲百|(zhì)監(jiān)局要求職工不能維權(quán)，老劉就替妻子出面，最后還成了業(yè)主代表。

觀(guān)瀾天下1#樓〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

和其他爛尾樓盤(pán)業(yè)主維權(quán)采取的方式大同小異，找地方政府，找房管局，對(duì)了，因?yàn)槭菆F(tuán)購(gòu)房，老劉他們還找過(guò)質(zhì)監(jiān)局。

事實(shí)上，都收效甚微，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)，項(xiàng)目就是推進(jìn)不下去。

2017年，業(yè)主們想到了籌款自救。

當(dāng)年10月16日，1#樓業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、施工方、資金托管方（質(zhì)監(jiān)局下屬協(xié)會(huì)）簽署了觀(guān)瀾天下《一號(hào)樓自救資金托管及建設(shè)協(xié)議》。

協(xié)議約定，以購(gòu)房款尾款30%作為自救資金，用于1#樓后期建設(shè)工程款，不足部分由開(kāi)發(fā)商支付。承建商根據(jù)施工進(jìn)度向業(yè)主方申請(qǐng)撥款。

大部分業(yè)主都支持自救方案。

截至2017年11月，業(yè)主共籌集到自救款750余萬(wàn)元，支付工程款270萬(wàn)元，1#樓二次結(jié)構(gòu)基本完成。但此時(shí)業(yè)主方與承建商卻出現(xiàn)矛盾，雙方對(duì)撥款進(jìn)度存在異議。

按老劉的說(shuō)法，“自救款700多萬(wàn)是在質(zhì)監(jiān)局，沒(méi)在開(kāi)發(fā)商那，你蓋多少，給你撥多少錢(qián)。撥到270多萬(wàn)，對(duì)方就耍怪，就不好好蓋，要錢(qián)，馬上要過(guò)年。但質(zhì)監(jiān)局就覺(jué)得你沒(méi)蓋好，憑啥要錢(qián)，最后就停了，一直停‘死’了。”

觀(guān)瀾天下售樓處〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

一位觀(guān)瀾天下售樓部工作人員則表示，“二次結(jié)構(gòu)是穿插完成的，不是光砌墻，同時(shí)還進(jìn)行其他的，不能你付了砌墻款，就不管其他的了。當(dāng)時(shí)如果順利，樓早都起來(lái)了。”

嚴(yán)兵忠補(bǔ)充道：“有些人想的是把施工隊(duì)踢出去，自己找人蓋樓，換施工隊(duì)。他們意思是，我拿我的錢(qián)蓋房，我想用我的施工隊(duì)。結(jié)果自救失敗了，人家施工隊(duì)也不干了。”

當(dāng)時(shí)還有媒體報(bào)道，有塔吊公司阻攔施工，種種原因之下，1#樓業(yè)主的第一次自救以失敗告終。

2018年，開(kāi)發(fā)商向除查封房屋以及1#樓外的所有業(yè)主發(fā)出漲價(jià)通知，要求將房款漲到5500元/平方米。

次年4月，漲價(jià)通知也發(fā)給了1#樓業(yè)主，這次更夸張，開(kāi)發(fā)商要求漲價(jià)到6500元/平方米，如果業(yè)主不接受漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商將全額退回房款并在原房屋面積基礎(chǔ)上每平方米支付2000元補(bǔ)償款。限期30天。

漲價(jià)再次點(diǎn)燃了業(yè)主憤怒的情緒，新一輪維權(quán)又開(kāi)始了……

剩余房款到底交給誰(shuí)？ 

2020年初，幾位業(yè)主找到參與觀(guān)瀾天下8#樓自救的承建商——陜西新城建建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新城建）的負(fù)責(zé)人代海林，希望他能接手1#樓未完的工程。

“因?yàn)榍懊娴?#樓就是我自救交工了，后面幾個(gè)業(yè)主代表跟我好說(shuō)歹說(shuō)，讓我給他自救。”代海林告訴粉巷財(cái)經(jīng)。

在經(jīng)過(guò)業(yè)主方與開(kāi)發(fā)商以及原承建商多輪談判后，2020年8月，陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局工會(huì)（原省質(zhì)監(jiān)局工會(huì)）與世紀(jì)熙源簽訂了《團(tuán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議》。接著，陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局工會(huì)、新城建以及開(kāi)發(fā)商又簽訂了一份《一號(hào)樓建設(shè)三方協(xié)議》。

左：團(tuán)購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，右：一號(hào)樓建設(shè)三方協(xié)議〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

兩份協(xié)議概括下來(lái)有以下幾個(gè)要點(diǎn)：

接受開(kāi)發(fā)商“漲價(jià)”，繳全款的業(yè)主和參加自救的業(yè)主購(gòu)房?jī)r(jià)格調(diào)整為5800元/平方米，其他沒(méi)有繳清房款及未參加自救的業(yè)主為6500元/平方米。

新城建開(kāi)出的工程款是2300萬(wàn)，業(yè)主方拿出第一次自救剩余的400多萬(wàn)作為啟動(dòng)資金，剩余工程款由承建方先行墊付。

完工后如果開(kāi)發(fā)商能為業(yè)主辦理網(wǎng)簽，剩余工程款從收繳房款的監(jiān)管賬戶(hù)支付；如不能辦理網(wǎng)簽，業(yè)主按漲價(jià)前原合同購(gòu)房?jī)r(jià)繳納購(gòu)房尾款給施工方，保證施工方利益不受損失。

協(xié)議簽訂后，2020年9月新城建進(jìn)場(chǎng)施工，12月下旬，1#樓基本建設(shè)完成。

因?yàn)榇藭r(shí)開(kāi)發(fā)商仍未取得預(yù)售證，按照協(xié)議，購(gòu)房尾款應(yīng)該交給承建商新城建。

12月26日，開(kāi)發(fā)商世紀(jì)熙源出具了委托書(shū)，委托新城建下屬西安得陽(yáng)廣告裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)得陽(yáng)廣告）收繳1#樓業(yè)主（不含10-19層）的購(gòu)房尾款。

得陽(yáng)廣告也向1#樓業(yè)主發(fā)出通知，“經(jīng)我公司與陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局溝通，為了避免法院查封，保障交房順利進(jìn)行，特制定如下交房方案。”

概括起來(lái)就是，1#樓（除10-19層）有尾款的業(yè)主在指定時(shí)間把錢(qián)交到得陽(yáng)廣告賬戶(hù)；10-19層業(yè)主，由陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局收尾款，得陽(yáng)廣告收到尾款后發(fā)鑰匙。

10-19層特殊在，2019年就已經(jīng)被法院查封。老劉說(shuō)，“這樣就把開(kāi)發(fā)商撇開(kāi)了。”

業(yè)主維權(quán)產(chǎn)生意見(jiàn)分歧〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

但就在交錢(qián)的當(dāng)口，業(yè)主們卻有了分歧。

“開(kāi)發(fā)商委托承建商來(lái)收款，發(fā)鑰匙，但是有一部分人覺(jué)得給承建商交錢(qián)不保險(xiǎn)，要把錢(qián)交給質(zhì)監(jiān)局，等于是要把質(zhì)監(jiān)局綁到這個(gè)戰(zhàn)車(chē)上。”老劉說(shuō)，“把錢(qián)交到質(zhì)監(jiān)局的一些人，想讓質(zhì)監(jiān)局跟承建商抗衡，提出要拿到三書(shū)一表，消防驗(yàn)收等。”

另一位拿到鑰匙的業(yè)主代表也證實(shí)了這一點(diǎn)，“當(dāng)時(shí)很多業(yè)主不想加錢(qián)。開(kāi)始開(kāi)會(huì)簽字他們都同意加錢(qián)，實(shí)際上心里不想加錢(qián)，之后又說(shuō)把錢(qián)給工程隊(duì)，工程隊(duì)就跑了或者質(zhì)量不行。把好多人勸到局里交錢(qián)，局里還出了個(gè)東西，錢(qián)不交到局里，不算團(tuán)購(gòu)。好多業(yè)主害怕不算團(tuán)購(gòu)，最后大部分人把錢(qián)交到那（質(zhì)監(jiān)局監(jiān)管賬戶(hù)）了。”

最終，在年前的這次交房中，只有23戶(hù)把錢(qián)直接交給了新城建并拿到了鑰匙，開(kāi)發(fā)商也為這些業(yè)主辦理了裝修手續(xù)。

法院查封后承建商仍在給業(yè)主交鑰匙 

事情在農(nóng)歷新年前突然起了變化。

2021年2月3日，西安市中級(jí)人民法院發(fā)出查封公告，因執(zhí)行此前承建商與世紀(jì)熙源的合同糾紛，依法查封了1#樓1-9層與20-24層房屋。

也就是說(shuō)，算上2019年就被查封的10-19層，1#號(hào)樓整棟皆被查封了。

雖然，過(guò)完年又有49戶(hù)業(yè)主通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)將錢(qián)轉(zhuǎn)給了承建商，并從承建商處拿到了鑰匙，但開(kāi)發(fā)商對(duì)這一行為并不認(rèn)可，也拒絕為這些業(yè)主辦理收房及裝修手續(xù)。

“他們年前交這一批，我覺(jué)得是正確的，因?yàn)橘~戶(hù)是開(kāi)發(fā)商承認(rèn)的，就可以辦正常手續(xù)。后面的人把錢(qián)給質(zhì)檢局賬戶(hù)，就不合適。” 嚴(yán)兵忠告訴粉巷財(cái)經(jīng)，“40多戶(hù)，是質(zhì)監(jiān)局跟施工隊(duì)協(xié)商的，沒(méi)通過(guò)開(kāi)發(fā)商。不給辦（裝修手續(xù)），（因?yàn)椋┠闶琴I(mǎi)的開(kāi)發(fā)商的房，不是買(mǎi)的質(zhì)監(jiān)局的房，交給質(zhì)監(jiān)局有啥用。質(zhì)監(jiān)局把錢(qián)給施工隊(duì)，你能把房住進(jìn)去嗎？開(kāi)發(fā)商這邊沒(méi)開(kāi)票，這算房款嗎？”

查封公告〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

嚴(yán)兵忠表示，法院查封后，目前只能維持現(xiàn)狀。

5月11日，西安市中院已經(jīng)開(kāi)始介入調(diào)查承建商私自給49戶(hù)業(yè)主發(fā)鑰匙事件，并傳喚了承建商代表代海林。

代海林稱(chēng)，“我們有三方協(xié)議，還有漲價(jià)協(xié)議，（后來(lái)）這800多萬(wàn)不是收來(lái)還債務(wù)人的錢(qián)，這是前期我公司墊進(jìn)去的，應(yīng)該給我們付的，我們要付勞務(wù)費(fèi)、工人工資。”

代海林表示，算上監(jiān)管賬戶(hù)原有的400多萬(wàn)，年前交房業(yè)主的200多萬(wàn)房款，以及后來(lái)49戶(hù)交來(lái)的800多萬(wàn)房款，目前收到的工程款有1000多萬(wàn)，仍有部分墊資款沒(méi)有收回。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，嚴(yán)格從法律的角度上講，承建商給業(yè)主發(fā)鑰匙的行為確實(shí)違法，關(guān)鍵點(diǎn)在于這個(gè)樓在沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，沒(méi)有通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的情況下依法是不能交房的，哪怕是開(kāi)發(fā)商直接交房也是違法的。只是現(xiàn)實(shí)生活中，尤其是爛尾樓，房子能達(dá)到入住條件就已經(jīng)很不錯(cuò)了，至于手續(xù)是否合法很多業(yè)主并不太關(guān)注，畢竟需要及時(shí)止損。

部分業(yè)主拿到房屋鑰匙〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

對(duì)于法院查封是否影響業(yè)主收房的問(wèn)題，王玉臣稱(chēng)，“一般會(huì)影響到業(yè)主的收房。不過(guò)，有個(gè)細(xì)節(jié)問(wèn)題，如果法院并未對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查封，比如張貼封條，僅僅只是對(duì)產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了查封，對(duì)于不知情的業(yè)主依約收房，未必就是違法的。如果現(xiàn)場(chǎng)法院并沒(méi)有張貼封條，我覺(jué)得正在裝修的業(yè)主不需要停工。尤其是對(duì)查封并不知情的業(yè)主，應(yīng)該不算違法。”

目前，一共有72戶(hù)業(yè)主拿到了鑰匙，年前就拿到鑰匙的老劉，房子已經(jīng)快裝修完了，但年后的49戶(hù)業(yè)主，雖然拿到了鑰匙，但無(wú)法正常收房。

老劉告訴粉巷財(cái)經(jīng)，“如果年前把鑰匙拿完，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)辦法了，那時(shí)候我們房子拿了，錢(qián)（還未補(bǔ)交的漲價(jià)款）也在我們手里，開(kāi)發(fā)商必須把預(yù)售證拿下，把手續(xù)辦好，我們?cè)俳o你交錢(qián)，不然給你不交。”

嚴(yán)兵忠后來(lái)聽(tīng)到這一說(shuō)法，直說(shuō)“不可能。”

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