每經熱評｜剛需買房資格定在35歲以下 為啥不合理？

每經特約評論員 李宇嘉

近日，合肥樓市新政中關于“剛需35歲限制”的政策條款引起了巨大爭議。爭議的觸發(fā)點在于，將剛需資格與“35歲以下”捆綁，將加劇社會對于“35歲以上人群”的焦慮情緒。近年來，不少單位招聘、考錄都要求“年齡限35歲以下”，而“35歲以上”人群在找工作、換工作、穩(wěn)工作都方面面臨壓力。久而久之，“35歲以上人群”被貼上中年危機和事業(yè)危機的標簽。

此政策條款一出，給人的直觀印象是，剛需買房資格也限在“35歲以下”，再次觸碰到社會的敏感神經。

“一刀切”政策不合理

首先看看合肥的政策，所謂“35歲以下”剛需資格，源自合肥4月5日發(fā)布的《關于進一步促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確，登記購房人數(shù)與可售房源數(shù)之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，實行搖號銷售，開發(fā)商提供不低于30%的房源用于剛需購房。剛需購房人須滿足若干條件，比如符合合肥住房限購政策，購房人及其家庭成員在市區(qū)范圍內無自有產權住房，登記購房之日前3年內擁有市區(qū)連續(xù)繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明，還有一條就是，購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下。

客觀講，保護剛需購房，抑制不合理購房和投資炒房的思路是對的。就拿合肥來說，近些年房價快速上漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，相比2015年，2020年合肥新房價格指數(shù)上漲66.6%，比南京和廈門漲幅都高。

今年一季度，合肥新房、二手房價格漲幅排前列，學區(qū)房價格漲幅明顯。4月5日的樓市新政中，合肥對新盤啟動了價格引導，并確保剛需人群優(yōu)先購房的權利，夯實“房住不炒”的理念，整體思路并沒有毛病。但問題是，“一刀切”地將剛需與非剛需（合肥政策中稱之為“普通購房者”）的年齡限制在35歲以下，從公共政策的角度看，政策有點簡單化或人性化不足。

當然，“35歲以下”只是剛需界定的四條件之一，此限制大概率不會在實操中影響非剛需購房。因為，非剛需依然可購買不需要搖號銷售的樓盤，需要搖號銷售的樓盤中，非剛需依然可參與剛需30%以外剩下的70%份額房源的搖號購買。

根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》，30個樣本城市里，購房者主力軍為80后，集中在29歲到38歲，平均購房年齡為33.2歲。也就是，首次購房的年齡基本在35歲以內，政策有一定合理性。

但是，從公共政策包容性、精細化、人性化的角度來看，合肥此舉顯得粗陋了。貝殼的調研結果是基于2020年的數(shù)據(jù)得到的。前幾年，各類調研報告的大數(shù)據(jù)顯示，我國首次購房年齡在27歲~30歲。近些年，包括合肥在內的熱點城市房價明顯上漲，剛需買房的年齡明顯推后。未來，我國不斷夯實“房住不炒”、鼓勵“租購并舉”住房制度建設，這一年齡可能還要往后推。

因此，將剛需與非剛需的界定“一刀切”地斷在“35歲”，很難經得住推敲，政策顯得有點粗糙和隨意。退一步講，即便剛需基本在35歲以下，合肥此舉豈不是鼓勵大家都要在35歲之前買房？問題是，國家近年來一直提倡“先租后買”、梯度消費、漸進改善需求。去年底以來，國家還不斷強調“促進住房健康消費發(fā)展”，希望通過租賃市場建設，解決年輕人的住房問題。

照此看，健康的住房消費，應該是不超前購房，先租后買，等到積蓄夠了，再去從容地買房。這樣，我們的內需和消費才能壯大，才不至于出現(xiàn)買房擠出消費的現(xiàn)象，“內循環(huán)”的發(fā)展新格局才能形成。而且，在漸進實現(xiàn)“租購同權”的情況下，有一部分人會長期租房。因此，將剛需與非剛需的界定“一刀切”地斷在“35歲”，就顯得非常的短期化和不合理。

出臺調控政策要謹慎

本質上，合肥是希望購房政策不要“一刀切”，而要精細化，但好心辦了壞事。對于如何界定剛需、保護剛需，當?shù)毓芾聿块T應該認真地做大數(shù)據(jù)研究、政策推敲，并基于此，在普通住房供應（中小戶型、中低價位）、保障性住房供應、租賃住房供應上，做系統(tǒng)化的中長期規(guī)劃和計劃，并通過年度的供地落實、住房建設和供應分配上，將前瞻性的工作部署扎扎實實地落實。

另外，剛需與非剛需的界定“一刀切”地斷在“35歲”，還彰顯了地方吸收紅利人口的動機。當下，各大城市都在爭奪紅利人口，也就是能夠貢獻勞動力、聰明才智和稅收的人口。年輕人群，代表著充沛的勞動力、就業(yè)的“紅利”。如果老年人多，城市面臨老齡化問題，醫(yī)療、養(yǎng)老等方面的需求更加突出。合肥此舉，盡管并沒有這種政策意圖，但客觀上形成了只圖“人口紅利”、不管負面效應的印象，甚至排斥中年勞動者，產生“甩包袱”的效應。

在強調治理體系和治理能力現(xiàn)代化的當下，在樓市治理告別簡單的行政干預調控，走向民生導向和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”協(xié)調融合的當下，調控政策的制定和出臺要慎之又慎，做好論證和評估。在政策指導上，不僅要精細化、精準調控、嚴禁“一刀切”，作為公共政策，樓市調控更要強調包容性、公平性、科學性、非歧視性、非隨意性，以滿足眾多購房者的民生期待。

（作者為廣東省住房政策研究中心首席研究員）