“地王”“馬甲”“53%”，西安樓市誰(shuí)在帶節(jié)奏？

每經(jīng)記者 任鋼    每經(jīng)編輯 畢華章

西安樓市的一季度，是以3月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅全國(guó)第二結(jié)尾的。

這并不出人預(yù)料。

畢竟西安有搖號(hào)政策以來(lái)，一共才出了五個(gè)“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目，四次出現(xiàn)在今年一季度，三次出現(xiàn)在3月，市場(chǎng)熱度可見一般。

再加上一些自媒體與房產(chǎn)中介的炒作，市場(chǎng)上追漲的情緒異常高漲。果然，更嚴(yán)格的限購(gòu)政策接踵而至，也在一季度的結(jié)尾搶先發(fā)布。

但熱度背后，總需要冷靜地思考：為何在經(jīng)過(guò)前些年那輪補(bǔ)漲后，西安房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭沒(méi)有減弱？

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）注意到一個(gè)數(shù)據(jù)：今年截至4月19日，西安成交宅地的樓面均價(jià)是5058元/㎡，而去年全年的均價(jià)是3315元/㎡，比上年漲了53%。

或許這可以部分解釋西安房?jī)r(jià)今年猛漲的原因。

（注：如非特別說(shuō)明，文中樓面均價(jià)計(jì)算未含配建費(fèi)用。）

土地溢價(jià)率漲了2.5倍 

“面粉”更貴了。

面粉貴，面包就貴。西安當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。

根據(jù)中指研究院土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年截至4月19日，西安共推出宅地48宗，成交44宗，成交樓面均價(jià)達(dá)到了罕見的5058元/㎡，平均溢價(jià)率更是達(dá)到了58.75%。

乍一看，成交樓面均價(jià)5000多，也算能夠接受，畢竟近兩年媒體的報(bào)道，成交樓面均價(jià)過(guò)萬(wàn)的地塊已經(jīng)不在少數(shù)。

但如果看一下去年全年的成交樓面均價(jià)——3315元/㎡，就知道今年地價(jià)有多貴。

這并不是說(shuō)地賣得本身很貴，今年推出的48宗地，掛牌均價(jià)僅為3272元/㎡，與去年全年平均值2848/㎡相比，只增長(zhǎng)了14.89%。

所以，貴就貴在了實(shí)際成交價(jià)上，也即開發(fā)商多輪競(jìng)拍后，實(shí)際拍得的價(jià)格。

西安2016年以來(lái)住宅用地市場(chǎng)情況〡中國(guó)指數(shù)研究院·土地云

去年全年的平均溢價(jià)率是16.27%，今年截至4月19日，是58.75%，溢價(jià)率漲了2.5倍。

什么原因？土地供應(yīng)不足。

一共48宗地，分月來(lái)看，1月推地6宗，成交5宗；2月推地6宗，成交2宗；3月推地12宗，成交11宗；4月截至19日推地24宗，成交26宗。

雖然4月明顯供應(yīng)增加，但整個(gè)一季度的供應(yīng)量才與4月等量，顯然一季度供應(yīng)緊張。

而且去年突遭疫情，西安一季度的土地供應(yīng)也有20宗，相比之下，今年一季度的24宗供應(yīng)并不算多。

再加上今年2月成交的兩宗地，其中一宗就是曲江新區(qū)三兆村旁的西安“新地王”，2.4萬(wàn)的樓面均價(jià)（含配建成本），一下便將西安牛年樓市的預(yù)期和熱度拉到了高點(diǎn)。

兩個(gè)標(biāo)志性土拍事件 

說(shuō)說(shuō)曲江新區(qū)的這個(gè)“地王”，事實(shí)上很有標(biāo)志意義。

土拍發(fā)生在春節(jié)收假后的第二天，因此很多自媒體將之稱為西安牛年第一拍。結(jié)果第一拍，拍出個(gè)“地王”。

地塊位于曲江新區(qū)二期，凈用地面積約117畝，起拍價(jià)格14.47億元，最高限價(jià)21.5億元，若報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)，轉(zhuǎn)競(jìng)無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積，競(jìng)配面積多者為最終競(jìng)得人。

結(jié)果，西安曲江上和置業(yè)有限公司，戰(zhàn)勝華僑城、融創(chuàng)、萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)、招商等一眾大牌房企，以“總地價(jià)21.5億元+無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬(wàn)平方米”競(jìng)得該宗宅地，土地單價(jià)1839萬(wàn)元/畝，樓面均價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率48.56%。

如果再加上公租房配建費(fèi)用、無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積成本，該地塊實(shí)際樓面地價(jià)超2.4萬(wàn)元/㎡。

西安曲江上和置業(yè)有限公司所拍地塊

2.4萬(wàn)什么概念，與該地相鄰的中海曲江大城在去年12月的備案價(jià)均價(jià)還不到2萬(wàn)元每平米，這里的樓面價(jià)已超過(guò)臨近產(chǎn)品售價(jià)。

這自然成為媒體、中介以及開發(fā)商熱炒的對(duì)象。

喊得最響的聲音自然是傳達(dá)“預(yù)期”，“地價(jià)都賣這么貴了，房?jī)r(jià)還會(huì)便宜嗎？”

誰(shuí)讓這是“第一拍”呢。本來(lái)開年往往是購(gòu)房者的觀望期，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，如果有風(fēng)向會(huì)在年初有所表現(xiàn)，結(jié)果土拍市場(chǎng)搶先發(fā)力，直接帶起了“節(jié)奏”。

對(duì)了，西安曲江上和置業(yè)有限公司也有地方國(guó)資背景。

為什么說(shuō)“也”，因?yàn)?020年的“地王”，綜合樓面均價(jià)1.5萬(wàn)（含配建費(fèi)用）的高新軟件新城74畝地塊，摘地的也是有地方國(guó)資背景的高科房產(chǎn)。

另一土拍事件，發(fā)生在今年4月初，不過(guò)也有典型意義——西安首宗以“搖號(hào)”方式拍賣的地塊成交。

公開信息顯示，在139輪網(wǎng)上報(bào)價(jià)熔斷后，4月9日52家企業(yè)參與了現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，其中，中海地產(chǎn)攜24個(gè)子公司，華潤(rùn)置地?cái)y20個(gè)子公司參與。最終，該宗地通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，由華潤(rùn)競(jìng)得，樓面地價(jià)11730元/㎡。

房企穿二十多個(gè)“馬甲”搶地也是不容易。

土地供應(yīng)量年均增長(zhǎng)20%以上 

兩件事放在一起看，不難發(fā)現(xiàn)：西安地價(jià)越來(lái)越貴，拿地越來(lái)越難。

所以，有的本地民營(yíng)房企就消失在了新一輪的競(jìng)爭(zhēng)大潮中，有的就選擇去西安郊縣甚至周邊城市，比如去藍(lán)田、周至?，F(xiàn)在市面上能看到經(jīng)常參與拿地廝殺的，就是有地方國(guó)資背景的本地房企以及一線品牌房企。

這個(gè)現(xiàn)象不是今年才有的，只是今年開年以后尤為突出。

西安市統(tǒng)計(jì)局今年3月發(fā)布了一份報(bào)告，《2020年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2021年展望》，其中專門提到西安土地購(gòu)置費(fèi)較快增長(zhǎng)，開發(fā)投資構(gòu)成不合理的問(wèn)題：

2020年，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.5%，其中建安投資增速僅為0.5%，較上年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)；而同期土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)22.5%，同比提高29.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市開發(fā)投資增速4.8個(gè)百分點(diǎn)。

土地購(gòu)置費(fèi)占全部開發(fā)投資的比重為24.5%，較上年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)主要依靠土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)的局面不盡合理。

解決的辦法也很簡(jiǎn)單，就是增加供給，尤其是宅地的供給。

 

西安某在建樓盤：每經(jīng)記者 任鋼 攝

報(bào)告同時(shí)提出建議：

進(jìn)一步改革和完善土地供給制度，落實(shí)新增常住人口與土地掛鉤的政策。針對(duì)我市房?jī)r(jià)上漲壓力大的現(xiàn)狀，合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，合理確定保障房和商品住房占比，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。

在常住人口多、置業(yè)需求大的區(qū)域，側(cè)重性地增加住宅供地，同時(shí)加緊地鐵建設(shè)，將更多的住房置業(yè)需求外溢至西咸新區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣等衛(wèi)星城市，拉大城市骨架。

改變正在發(fā)生。

在西安最新的3·30調(diào)控政策中，排在第一條的便是建立完善房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，核心內(nèi)容包括全市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長(zhǎng)20%以上；全市商品住宅、共有產(chǎn)權(quán)住房用地均實(shí)行“限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)”出讓；每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國(guó)有建設(shè)用地公開出讓。

每一項(xiàng)都是在給西安土地市場(chǎng)降溫、去火。

進(jìn)入二季度，新政正式開始實(shí)施，希望西安的土拍市場(chǎng)就此能夠“緩口氣”，別再給中介賣房貢獻(xiàn)素材了。

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