多元化資優(yōu)生：雅居樂地產(chǎn)銷售創(chuàng)新高 多元化業(yè)務(wù)營收破百億

在房企都在探索多元化突圍路徑時，2020年度財報季，雅居樂多元化業(yè)務(wù)交出了破百億的成績，成為多元發(fā)展的資優(yōu)生之一。3月23日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（3383，HK）發(fā)布2020年全年業(yè)績公告。2020年，雅居樂集團(tuán)營業(yè)額突破802億元（人民幣，下同），同比增長33.2%；毛利達(dá)241億元，同比增長31.3%；毛利率保持穩(wěn)定，為30%；凈利潤122億元，核心凈利潤111億元，分別同比增長32.7%和31.2%；股東應(yīng)占凈利潤、股東應(yīng)占核心凈利潤為94.75億元、83.46億元，分別同比增長26.1%和23.3%

不僅地產(chǎn)主業(yè)銷售創(chuàng)下1381.9億元的歷史新高，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)也已然成為強勁的業(yè)績增長新引擎。2020年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)收入為107億元，同比增長達(dá)76%，占雅居樂整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點。

雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績發(fā)布會上表示，2020年，雅居樂業(yè)績創(chuàng)下歷史高峰，各項財務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)都不錯，總資產(chǎn)、負(fù)債率有明顯改善，多元化業(yè)務(wù)的收入和利潤貢獻(xiàn)也表現(xiàn)突出，“希望未來三年收入能有兩位數(shù)的增幅，毛利率能夠確保30%左右。”

地產(chǎn)業(yè)務(wù)再創(chuàng)新高

隨著第二季度疫情得到控制，市場逐漸復(fù)蘇回暖并趨向平穩(wěn)發(fā)展。雅居樂抓住機遇，發(fā)揮布局優(yōu)勢，持續(xù)推動區(qū)域“線上+線下”多元化營銷策略，實現(xiàn)銷售業(yè)績大幅增長，并創(chuàng)下歷史新高。

截至2020年12月31日，雅居樂地產(chǎn)主業(yè)累計實現(xiàn)預(yù)售金額達(dá)1381.9億元，同比增長17.1%，超額完成1200億元的年度目標(biāo)，完成率達(dá)115.2%；累計預(yù)售建筑面積為1025萬平方米，較2019年增長15.0%，預(yù)售均價為13482元/平方米。

報告顯示，雅居樂2020年全年預(yù)售貢獻(xiàn)來自逾80個城市216個項目，其中新開售項目46個，華南、華東、海南及云南、華北等區(qū)域均有貢獻(xiàn)，布局成果顯現(xiàn)。

從城市群看，雅居樂戰(zhàn)略深耕城市群珠三角和長三角，占預(yù)售面積的近55%，業(yè)績貢獻(xiàn)強勁；中西部區(qū)域預(yù)售面積占比為15.6%；京津冀、成渝占比分別達(dá)到了6.8%、4.6%?？傮w而言，銷售業(yè)績的表現(xiàn)符合近幾年雅居樂推行的“2+3+ N”的戰(zhàn)略布局，符合市場預(yù)期。

雅居樂2020年在土地市場的拿地策略也遵循“2+3+N”戰(zhàn)略布局。2020年，雅居樂通過多元渠道擴充低成本優(yōu)質(zhì)土儲，通過招拍掛、勾地、產(chǎn)城融合、收并購/股權(quán)合作、城市更新等方式新增40個優(yōu)質(zhì)項目，預(yù)計總建筑面積達(dá)836萬平方米，總土地金額為357億元，平均土地成本為4270元/平方米，可售貨值達(dá)1413億元，地房比低至25%，為未來利潤穩(wěn)定增長提供保障。

其中，戰(zhàn)略深耕城市群2020年新購?fù)恋卣伎偨ㄖ娣e49.1%；標(biāo)準(zhǔn)聚焦城市群新購?fù)恋卣伎偨ㄖ娣e34.7%，機會關(guān)注城市群占16.1%。

雅居樂的戰(zhàn)略布局在去年也得到進(jìn)一步優(yōu)化，聚焦優(yōu)勢區(qū)域。其中，在粵港澳大灣區(qū)的土儲達(dá)1354萬平方米，占總土儲的25.5%。隨著中央政府對推進(jìn)大灣區(qū)建設(shè)的具體實施意見及行動計劃的加速落地，雅居樂將進(jìn)一步受惠于該區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

此外，雅居樂在長三角累計開發(fā)項目超50個，擁有達(dá)694萬平方米的土地儲備，占總土儲的13.1%，未來還將持續(xù)拓展長三角的市場占有率。兩大重點城市群將為雅居樂提供持續(xù)而穩(wěn)定的收入。

截至2020年12月31日，雅居樂土地儲備達(dá)5301萬平方米。同時，通過在產(chǎn)城融合和城市更新上的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計鎖定建筑面積超過3400萬平方米的優(yōu)質(zhì)土地資源，未來轉(zhuǎn)化為土儲后將形成強勁增長后勁。

雅居樂管理層在2020年業(yè)績發(fā)布會上介紹稱，關(guān)于2021年的拿地計劃，公司將堅持“多方式拿地、拿好地、不拿錯地”，總投資預(yù)計在400億元左右。2021年雅居樂地產(chǎn)銷售目標(biāo)為1500億元。

多元業(yè)務(wù)引領(lǐng)風(fēng)騷

經(jīng)過多年的深耕發(fā)展，雅居樂的多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)格外亮眼。2020年，雅居樂繼續(xù)堅持“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運營模式，旗下物業(yè)管理、雅城、環(huán)保、房管、城市更新等業(yè)務(wù)百花齊放，持續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，駛?cè)朐鲩L快車道。2020年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)收入為107億元，占雅居樂整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點；毛利29億元，同比增長45%，復(fù)合增長率達(dá)到38%。

其中，雅生活集團(tuán)通過“內(nèi)生+外延”雙輪驅(qū)動，助力規(guī)模強勢增長，并進(jìn)一步深化全業(yè)態(tài)、全產(chǎn)業(yè)鏈布局。2020年全年營收同比大增96%達(dá)100.3億元，成為行業(yè)內(nèi)首批年收入突破百億的物業(yè)企業(yè)。

截至2020年12月31日，雅生活在管面積及合約面積分別為3.75億平方米及5.23億平方米，同比分別增長112.3%、74.9%；若計入咨詢顧問及參股公司合約面積，在管面積、合約面積則分別突破5.69億平方米、7.18億平方米。

雅城集團(tuán)聚焦綠色生態(tài)景觀服務(wù)與智慧裝飾家居服務(wù)兩大業(yè)務(wù)，致力于成為中國卓越的“綠色生態(tài)人居服務(wù)商”。

截至2020年12月31日，雅城業(yè)務(wù)覆蓋中國31個省份的203個城市。2020年，雅城業(yè)務(wù)的營業(yè)額及毛利分別為71.7億元及16.6億元，同比分別增長41%、28%，年復(fù)合增長率均達(dá)43%。

雅居樂集團(tuán)董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績發(fā)布會上表示，雅居樂對多元化業(yè)務(wù)有更高的期待，希望多元化業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)占比在2021年達(dá)到20%，2022年、2023年達(dá)到30%以上。

財務(wù)優(yōu)化行穩(wěn)致遠(yuǎn)

在各業(yè)務(wù)板塊創(chuàng)新高的同時，雅居樂的各項財務(wù)核心指標(biāo)也表現(xiàn)亮眼，這展露出雅居樂實現(xiàn)的是高質(zhì)量增長，也將為未來三年的增長目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。

在財務(wù)管控方面，雅居樂繼續(xù)保持穩(wěn)健勢頭，2020年，雅居樂獲得境內(nèi)三大評級機構(gòu)維持AAA主體信用評級、境外國際評級機構(gòu)分別維持Ba2及BB的主體信用評級，表明評級機構(gòu)對雅居樂業(yè)務(wù)前景十分信任。有息負(fù)債978億元，其中境內(nèi)債占比57.5%，境外占比42.5%；一年內(nèi)到期短債同比下降8.8%至386億元，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。平均融資成本較2019年下降0.54個百分點至6.56%，融資成本進(jìn)一步降低。

報告期內(nèi)，雅居樂擁有現(xiàn)金及銀行存款總額508.65億元，同比增加19.5%；總授信額度達(dá)1710億元，同比增加6.9%，其中未使用授信額度880億元，同比增加8.6%，現(xiàn)金及授信儲備充裕，流動性良好。

截至2020年12月31日，雅居樂凈負(fù)債率持續(xù)下降至61.0%，較2019年下降21.8個百分點，持續(xù)低于行業(yè)平均水平；現(xiàn)金短債比持續(xù)上升，從2019年的1.0升至1.3；兩項指標(biāo)持續(xù)符合監(jiān)管要求。剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率降至71.9%；經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正達(dá)33億元，各項指標(biāo)改善明顯。

雅居樂管理層透露，雅居樂的三個財務(wù)監(jiān)管指標(biāo)都在持續(xù)改善中，資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計將在今年年內(nèi)符合紅線標(biāo)準(zhǔn)要求。

雅居樂2020年業(yè)績發(fā)布后，已有11家大型機構(gòu)陸續(xù)發(fā)布研究報告，予以雅居樂“買入”評級，并紛紛上調(diào)目標(biāo)價，最高上調(diào)至18.14港元，對雅居樂整體業(yè)績表現(xiàn)和未來發(fā)展前景表示出一致認(rèn)可。文/邱三金