樓市還未到天花板，房企如何穿越“紅線”和周期發(fā)展？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

進(jìn)入2021年，中國(guó)房地產(chǎn)仍將繼續(xù)在分化中發(fā)展，土地、資金等各類資源向頭部企業(yè)集中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？在規(guī)模與降杠桿之間怎樣均衡？

3月23日，2021觀點(diǎn)年度論壇在大灣區(qū)核心城市之一的廣州舉行。論壇上，與會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)界大拿、房企領(lǐng)航者、金融投行高層等齊聚一堂，試圖為行業(yè)撫平“焦灼”的漣漪，共同明晰前路。

每日經(jīng)濟(jì)新聞副總經(jīng)理、華南中心總經(jīng)理?xiàng)顒拊谥罗o時(shí)表示，如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)是行業(yè)和企業(yè)都需要面臨的，在精細(xì)化管理和高效率運(yùn)營(yíng)的時(shí)代如何進(jìn)一步激活行業(yè)和企業(yè)的自身內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，是大家需要討論和解決的問(wèn)題。正如論壇主題“地產(chǎn)向陽(yáng) 持續(xù)的力量”，希望通過(guò)活動(dòng)嘉賓的探討，看到這個(gè)行業(yè)未來(lái)更加健康和更具韌性的發(fā)展。

房地產(chǎn)市場(chǎng)還未到天花板

焦灼或許來(lái)源于對(duì)行業(yè)既定運(yùn)行邏輯面臨變化的不安，以及對(duì)前路的未知。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在論壇開(kāi)始時(shí)，回顧了上個(gè)五年房地產(chǎn)的收獲，試著給迷茫中的行業(yè)以確定性。

他認(rèn)為，2020年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不僅戰(zhàn)勝了前所未有的新冠肺炎疫情的影響，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生改善做出了貢獻(xiàn)。而接下來(lái)的五年房地產(chǎn)發(fā)展仍有不少機(jī)遇，主要體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化、改善性需求、物業(yè)服務(wù)業(yè)等。“從市場(chǎng)的需求看，上述三部分的累計(jì)規(guī)模仍然是很大的。”

抱有相似看法的還有國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華。在“觀點(diǎn)鏗鏘行”討論中，他指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有到天花板，不管哪一個(gè)角度來(lái)看都至少還有十年以上的增長(zhǎng)期。

不過(guò)他提醒在座的嘉賓需要時(shí)刻清醒，邱曉華為現(xiàn)階段畫(huà)像分析稱，2021年開(kāi)始中國(guó)已經(jīng)轉(zhuǎn)到一個(gè)新的階段，是時(shí)候和以往的階段說(shuō)一點(diǎn)告別和再見(jiàn)的話。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，又何嘗不是？雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支撐點(diǎn)，但是當(dāng)前同樣進(jìn)入了“新階段”。邱曉華嘗試將其通俗化，“房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的時(shí)代結(jié)束了，用通俗的話說(shuō)黃金增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去了，不可能再有每年20%、30%的投資、銷售增長(zhǎng)”。

和過(guò)往作別，首先要適應(yīng)的就不再是規(guī)模為先，福信集團(tuán)董事長(zhǎng)/總裁、大唐地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳迪談及規(guī)模時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)不是越大越好，而是要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，精細(xì)化管理。

堅(jiān)信行業(yè)空間仍存的還有陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人吳建斌。他指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束，城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，改善性住房的需要依然存在，所以市場(chǎng)的潛力還是非常大的。“起碼未來(lái)的十年或者二十年，我相信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有得做，但是在當(dāng)下確實(shí)看到很迷茫。”

“三道紅線”是房企分水嶺

“三道紅線”是本次論壇中被大多數(shù)嘉賓反復(fù)提及、強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容，論壇的主題其實(shí)也寓意，房企可以穿越紅線，跨過(guò)周期。

建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉在主題討論會(huì)中對(duì)“穿越”做了深刻解讀，他分享稱：“穿越是向后的穿越，這種穿越具有一種前瞻性。何謂穿越？更多是一種平平安安順利地度過(guò)，但是我們無(wú)法完全擺脫影響。”

從實(shí)操層面，中城投資董事、總裁應(yīng)華提供了三個(gè)“穿越紅線”的方案：一是有能力的房企要積極發(fā)債，也就是利用好信用；第二，抓自己的經(jīng)營(yíng)效率，力求回款更多；第三則是依賴股權(quán)融資，也就是說(shuō)可以考慮同股同權(quán)的合作伙伴以及在股權(quán)方面能夠給到資金的供應(yīng)商。

在早前的主題演講中，吳建斌曾對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)投融資進(jìn)行解讀，其中一個(gè)就包括“三道紅線”。吳建斌強(qiáng)調(diào)，“三道紅線”其實(shí)是一個(gè)分水嶺，之前是野蠻的，高速推動(dòng)的，現(xiàn)在則是問(wèn)經(jīng)營(yíng)管理要效益。“是倒逼我們行業(yè)在進(jìn)步，倒逼我們房企不得不做的就是要把自己的負(fù)債率降下來(lái)。”

另外對(duì)于行業(yè)內(nèi)所稱的兩道紅線，即銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，吳建斌建議房企想要獲得按揭，就需要跟銀行建立很好的關(guān)系。同時(shí)地理位置的選擇很重要，一線城市、二線城市獲得按揭的幾率會(huì)比較高，三四五線城市的機(jī)會(huì)會(huì)比較低，這是目前的現(xiàn)實(shí)。

在投融資方面，吳建斌認(rèn)為，應(yīng)該處理好機(jī)會(huì)主義與和長(zhǎng)期主義的關(guān)系，從投資的源頭做起。住宅開(kāi)發(fā)的航道仍然是很寬的，但是在哪里儲(chǔ)地，這才是關(guān)鍵。當(dāng)下最核心的還是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流管理，房企需要把其擺在第一位，“因?yàn)槟阋先兰t線的紅線，能讓你渡過(guò)困難就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，如果沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流未來(lái)幾年是很困難的。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)