上海學(xué)區(qū)房新政寓意“菜中”的春天？業(yè)內(nèi)：熱門學(xué)區(qū)房或降溫 理性擇校置業(yè)

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“新政讓我想起一個故事：

某天晚上，有兩個人在樹林里過夜。突然樹林里突然跑出一頭熊來，緊急之中，兩個人中一個卻忙著穿球鞋。一個人對他說：你把球鞋穿上有什么用？我們反正跑不過熊啊！忙著穿球鞋的人說：我是要跑過你！”

3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》）。一位堅定的“雞血派”家長在新政消息出臺后感概地表達(dá)了以上觀點。

根據(jù)新政：

委屬市實驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數(shù)的65%，原則上按人數(shù)比例分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

關(guān)于上海學(xué)區(qū)房，幾天前有一篇刷屏的文章《在上海買下一套學(xué)區(qū)房，一切才剛開始》，其中提到，2020年～2021年，上海正式實施中小學(xué)“公民同招”，學(xué)區(qū)房經(jīng)歷快速上漲，最狂熱的時候，一套破舊的“老公房”單價直逼湯臣一品。

到了情況無法改變的時候，一些家長開始尋求精神上的安慰。他們更愿意聊一些網(wǎng)絡(luò)上的故事，比如一群碼農(nóng)用力“雞娃”，孩子們成績提升，活生生把一所普通學(xué)校“雞”成了區(qū)重點。

這一次的政策，在家長和潛在剛需客眼中，已是上海教育格局的顛覆性轉(zhuǎn)變。

超溢價學(xué)區(qū)房支撐不再

“全覆蓋”、“所有不擇生源的學(xué)校”，意味著頂級公辦初中和不入流的“菜中”，站在了同一起跑線——名額分配面前。而決定名額數(shù)量的，不再是區(qū)統(tǒng)考成績和生源口碑，也不再是初中有沒有親爹（同集團(tuán)高中），而是學(xué)生人數(shù)。

多年來，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)三個學(xué)區(qū)相對熱的區(qū)域/板塊進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，這三個區(qū)域/板塊的價格在2019年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現(xiàn)價格明顯上漲，同時市場開始出現(xiàn)一房難求、哄抬房價、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

而黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房則相對保持了平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學(xué)籍對口升學(xué)，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對口”政策，這意味著買到相應(yīng)的初中學(xué)區(qū)房即可入學(xué)，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房價高熱。

最瘋狂的表現(xiàn)莫過于浦東梅園街道，建成于1985年的老破小由于對口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房價每年入學(xué)季之前都會迎來一波上漲，從未出現(xiàn)過跌勢。

本輪上漲從2020年5月開始發(fā)酵，并在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達(dá)43%。

上海全市二手房行情也在學(xué)區(qū)房的助推下走高，2020年4月～2021年1月連續(xù)10個月保持2.4萬套~4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月，此后121樓市新政疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

而在新政公布后，包括“建平西”在內(nèi)的一大批“頭部初中”+“航母型”初中學(xué)區(qū)，成為新政下最不具備競爭優(yōu)勢的學(xué)校。

新政出臺當(dāng)晚，上海各大論壇和學(xué)區(qū)房微信群開始炸鍋。易居研究院指出，隨著316上海教委政策的出臺，政策組合拳效應(yīng)體現(xiàn)，熱點區(qū)域的學(xué)區(qū)房有降溫跡象，各類虛高房價現(xiàn)象也將繼續(xù)減少。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“新政策從教育資源均衡的角度出發(fā)，能夠使得家長理性擇校和置業(yè)，部分熱點學(xué)區(qū)房后續(xù)確實會降溫，或者說強勢的地位會略有下滑。這也就體現(xiàn)為認(rèn)購的溢價率會下降，相關(guān)購房成本也會下調(diào)。”

相應(yīng)地，這一次，中介們的朋友圈集體“啞火”。

掐滅“初中學(xué)區(qū)房”火苗

自主招生少了、校內(nèi)內(nèi)卷更嚴(yán)重了，雞血濃度最高的民辦（目前初一初二在讀）成了最擁擠的賽道。文章開頭“我只要跑過你”，充分反應(yīng)了當(dāng)下的“內(nèi)卷”。

反而大家口中的“菜中”，迎來了春天。

對學(xué)情非常了解的網(wǎng)友在上海本地論壇吐槽：“浦東某中學(xué)某年只有8人有資格中考，但按照新規(guī)可以分到5個市重點到校名額。8人中考，5個市重點名額，可以上熱搜了。”

“應(yīng)該避免去尖子扎堆的學(xué)校才對。”一位家長由衷地說。

“可以預(yù)期，當(dāng)每所初中都有機會升入優(yōu)質(zhì)高中的制度建立，不少家長就會考慮家門口的學(xué)校，而不必再舍近求遠(yuǎn)追求擇校，‘不能對口好初中孩子就徹底掉隊’的焦慮情緒也會大大減緩，單為擇校而選擇居住地的行為會少很多。”

上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院教授、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰在接受媒體采訪時認(rèn)為，如此一來，剛被一些房產(chǎn)中介和自媒體炒作起來的所謂“初中學(xué)區(qū)房”概念將在很大程度上被掐滅。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝