總理報(bào)告關(guān)心大城市住房問題 行業(yè)專家們這樣分析和解讀

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)代表國(guó)務(wù)院，向十三屆全國(guó)人大四次會(huì)議作政府工作報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱報(bào)告）。在2021年的重點(diǎn)工作中，報(bào)告指出，保障好群眾住房需求，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法,切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

報(bào)告的亮點(diǎn)在于，繼2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出后，“解決好大城市住房突出問題”再次出現(xiàn)在2021年政府工作報(bào)告中。事實(shí)上，在本次兩會(huì)前后，一線城市以及重點(diǎn)省會(huì)城市，如上海、杭州等已陸續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。同時(shí)，濟(jì)南、南京最近兩天連續(xù)出臺(tái)土地政策要求，增加住宅用地、租賃住房土地供給。

與此同時(shí)，報(bào)告對(duì)住房租賃市場(chǎng)著墨頗多。可以預(yù)見，今年的租賃市場(chǎng)將備受重視與關(guān)注。

看點(diǎn)一：房住不炒仍是基調(diào)

今年的政府工作報(bào)告對(duì)于房住不炒定位與2020年基本一致。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月，各地房地產(chǎn)調(diào)控井噴，單月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)45次。2021年年內(nèi)，累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)87次。

報(bào)告在回顧2020年工作時(shí)也指出，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

專家觀點(diǎn)：

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：房住不炒依然是頂層設(shè)計(jì)，是不可動(dòng)搖的制度之綱，“三穩(wěn)”是政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，也是各地“一城一策”長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，2021年房地產(chǎn)調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，各地基于國(guó)家的指導(dǎo)精神，小步快跑、靈活適度調(diào)整自己的調(diào)控政策，有保有壓（打擊投機(jī)、支持自?。吒泳?xì)化，強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性、整體性，避免碎片化，金融、土地和住房政策一攬子推進(jìn)，這在上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市近期的調(diào)控政策上，體現(xiàn)得很明顯。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂：2020年以來(lái)，投資驅(qū)動(dòng)下的經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，帶動(dòng)一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過快上漲，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。在房住不炒、“三穩(wěn)”要求下，大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)因城施策，通過加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段抑制房?jī)r(jià)非理性上漲，保護(hù)剛需購(gòu)房，抑制投資購(gòu)房，打擊投機(jī)炒房。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶：房住不炒總基調(diào)不變，短期調(diào)控政策仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，整個(gè)政策環(huán)境的松緊程度仍將體現(xiàn)在因城施策方面。

今年以來(lái)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了去年下半年的熱度，項(xiàng)目認(rèn)籌率高、“打新熱”不斷、高價(jià)地頻出，市場(chǎng)情緒出現(xiàn)明顯不穩(wěn)波動(dòng)，導(dǎo)致調(diào)控政策迅速啟動(dòng)。一線城市的調(diào)控政策為其他城市提供了范本，短期內(nèi)土地市場(chǎng)熱度較高、房?jī)r(jià)存在較大上漲預(yù)期的城市，仍將繼續(xù)加碼調(diào)控政策，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的“金三銀四”，或是熱點(diǎn)城市的政策高發(fā)期。

看點(diǎn)二：解決好大城市住房突出問題，緩解新市民、青年人等住房困難

事實(shí)上，在本次兩會(huì)前后，一線城市以及重點(diǎn)省會(huì)城市，如上海、杭州、深圳、東莞等熱點(diǎn)城市都陸續(xù)升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。中指院報(bào)告指出，2月，在貨幣環(huán)境逐漸溫和回歸的背景下，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度不減。深圳限制“假離婚”購(gòu)房，東莞發(fā)布六大措施，抑制投機(jī)炒房，遏制房?jī)r(jià)過快上漲；北京、廣州等城市嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

解決好大城市住房突出問題與緩解新市民、青年人等住房困難相輔相成。正如一線城市、重點(diǎn)城市發(fā)布樓市調(diào)控的同時(shí)，也會(huì)推出相應(yīng)人才政策，加強(qiáng)對(duì)人才的吸引力。

中指院認(rèn)為，在部分城市收緊樓市調(diào)控政策，嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，部分城市出臺(tái)人口、人才政策，加大城市對(duì)人才的吸引力，促進(jìn)城市長(zhǎng)期健康發(fā)展。

同時(shí)，在住房供應(yīng)上，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

新市民回應(yīng)：

十年深漂小徐（未買房）：看到總理提出要盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，希望盡快有實(shí)際的行動(dòng)。比如深圳的安居房、人才房建設(shè)已經(jīng)搞了好幾年，去年出讓的居住用地接近一半被深圳市人才安居集團(tuán)買走，希望能夠盡快建成投入市場(chǎng)，分配過程公開透明。畢竟，作為一名十年深漂，我在輪候庫(kù)的排名還是20多萬(wàn)名。

專家觀點(diǎn)：

李宇嘉：這是國(guó)家第三次提出解決好大城市的住房問題。這次會(huì)議從土地、金融、建設(shè)、供應(yīng)類型等方面，提出了一攬子系統(tǒng)性計(jì)劃予以保障。人口流入大城市，調(diào)控的重點(diǎn)開始轉(zhuǎn)向大城市，這是樓市調(diào)控的主要矛盾。因此，近期土地供應(yīng)兩個(gè)集中、融資三道紅線、房貸“五類分檔”，都是從源頭上增加供應(yīng)的同時(shí)，控制成本，控制房?jī)r(jià)過快上漲。

未來(lái)，大城市土地、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)全面調(diào)整。土地方面，單列租賃供地計(jì)劃、保障房用地應(yīng)保盡保，在這個(gè)基礎(chǔ)上，增加商品房供地并向新城（比如上海）、熱點(diǎn)區(qū)域傾斜（比如廣州）；住房方面，公租房、政策性租賃住房、長(zhǎng)租房、共有產(chǎn)權(quán)等體系已經(jīng)完善，解決不同類型的住房保障需求。

新市民、青年人的住房需求有多層次，一是保障新市民和為社會(huì)提供基礎(chǔ)公共服務(wù)人群，他們對(duì)于低租金、小戶型的租賃需求，這就是政策性租賃住房的需求；其次，是新就業(yè)大學(xué)生對(duì)于秩序規(guī)范的租賃需求，這就是長(zhǎng)租需求；第三，是夾心層的租購(gòu)需求，包括政策性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：此次政策明確，通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。從這里可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點(diǎn)鋪開的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問題的重要角色。這也是后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在地產(chǎn)開發(fā)等方面所需要注意的。

而為了實(shí)現(xiàn)此類產(chǎn)品的供給，此次政策明確三種方式和支持，即增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)，體現(xiàn)了土地、財(cái)政、規(guī)劃等方面給予的支持，具有非常好的導(dǎo)向。

許小樂：報(bào)告聚焦改善新市民和年輕人的住房問題。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展，大量新市民涌入城市，這些群體為城市發(fā)展提供了巨大紅利，但我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)化租賃住房以及政府提供的保障性租賃住房難以滿足該類人群的租賃需求，特特別是小戶型、低租金的租賃住房相對(duì)缺乏。

目前我國(guó)有約2億新市民，由于普遍收入較低，租賃需求主要以小戶型、低租金為主，而市場(chǎng)供給的主體是60～90平方米、租金3000元以上的兩居室，保障性租賃住房供給更少。新市民、年輕人等特別是從事基本公共服務(wù)的群體難以在現(xiàn)有市場(chǎng)上找到合適房源。報(bào)告明確了解決新市民和年輕人的住房問題，住房條件將得到有效改善。

曹晶晶：經(jīng)過過去幾年的發(fā)展，租賃市場(chǎng)也暴露出一些不良問題，政府監(jiān)管范圍和力度偏弱，租賃住房的供應(yīng)量不足，供應(yīng)方、運(yùn)營(yíng)方的積極性不高，租賃雙方的權(quán)益有待獲得更好保障，租賃各個(gè)環(huán)節(jié)亦需要進(jìn)一步打通，將“灰色地帶”透明化。

租賃住房的建設(shè)，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，也將起到積極作用。

看點(diǎn)三：規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)

租售并舉是未來(lái)大趨勢(shì)，去年多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)暴雷，也暴露出長(zhǎng)租房市場(chǎng)亟待規(guī)范發(fā)展。報(bào)告同時(shí)也指出，要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

新市民回應(yīng)：

廣漂小王（租房5年）：我現(xiàn)在租房遇到的問題是找房很困難，看到長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷，不太敢租。還有就是長(zhǎng)租公寓的租金、水電、管理費(fèi)都很高，每個(gè)月下來(lái)要好多幾百。城中村的房子缺乏統(tǒng)一管理，怕不安全。商品房個(gè)人房東太看運(yùn)氣，有的房東一下子漲價(jià)很多，或是東西壞了不給修，或是想轉(zhuǎn)租逼我們搬走。希望以后在租房秩序管理上能有提升，保障我們的基本需求。

專家觀點(diǎn)：

李宇嘉：重點(diǎn)是要解決長(zhǎng)租公寓高成本、高稅收的問題。商品住房方面，2021年繼續(xù)鼓勵(lì)規(guī)?；》孔赓U發(fā)展，重點(diǎn)解決長(zhǎng)租公寓、租房企業(yè)高成本、高稅收的問題，這是2020年長(zhǎng)租公寓陷入困境的主要原因，也是委員代表在此領(lǐng)域提得比較多的?？梢?，國(guó)家培育住房租賃市場(chǎng)，打造租購(gòu)并舉住房新制度的決心比較大，未來(lái)將有相關(guān)政策措施落地。

嚴(yán)躍進(jìn)：后續(xù)租賃市場(chǎng)將繼續(xù)發(fā)力。在這個(gè)領(lǐng)域有三層含義：第一，租賃住房的發(fā)展，其目標(biāo)是要解決兩類群體的住房需求，即新市民和青年人，這也是后續(xù)租賃產(chǎn)品開發(fā)和經(jīng)營(yíng)可以關(guān)注的目標(biāo)群。第二，租賃市場(chǎng)的發(fā)展將更聚焦長(zhǎng)租房市場(chǎng)，后續(xù)或也形成長(zhǎng)租房的各類配套政策。第三，此次政策比較明確提及租房稅費(fèi)降低的內(nèi)容，也使得后續(xù)租賃市場(chǎng)業(yè)務(wù)發(fā)展可以減負(fù)，這也是相關(guān)企業(yè)和租房者可以重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

許小樂：租賃住房將更多發(fā)揮保障功能，政策性租賃住房成為發(fā)展重點(diǎn)。通過發(fā)展政策性租賃住房，未來(lái)租賃型住房保障房源供給將逐步由政府供給轉(zhuǎn)為多元化主體供給，并逐步形成成熟的住房租賃市場(chǎng)。保障對(duì)象覆蓋范圍更為全面和精準(zhǔn)，形成更為完善的住房保障體系。同時(shí)，隨著政策性租賃住房的推進(jìn)，租賃型保障性住房保障方式將由供給端轉(zhuǎn)向需求端。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)