一線商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查 | 上海商業(yè)地產(chǎn)“冬去春來(lái)”，新老地標(biāo)“蛻殼”謀新路

每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“冬去春來(lái)”，這可能是上海不少商業(yè)經(jīng)營(yíng)者在今年2月最深的感觸。

雖然在2020年經(jīng)歷了疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的巨大挑戰(zhàn)，但一番磨礪之下，不少商業(yè)運(yùn)營(yíng)者破舊立新，通過(guò)在線營(yíng)銷、直播等新渠道與線下消費(fèi)結(jié)合等各種探索，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的回正。

來(lái)自上海市商務(wù)委的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年春節(jié)期間，南京東路、南京西路、陸家嘴、徐家匯、五角場(chǎng)、虹橋商務(wù)區(qū)等13個(gè)重點(diǎn)商圈48家百貨或購(gòu)物中心客流量343.4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)2.3倍；世茂廣場(chǎng)、新世界城、徐家匯商城、港匯恒隆、東方商廈等春節(jié)假期的合計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)50%以上。

不過(guò)值得一提的是，在新的商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)中，商業(yè)地產(chǎn)不可避免面臨新一輪重組調(diào)整。那么后疫情時(shí)期上海的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展，將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了上海新老商業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目——豫園和新世界，還原今年上海商業(yè)地產(chǎn)的真實(shí)表現(xiàn)。

真文化還是假噱頭？百年老店的新思考

從滬上赫赫有名的南翔饅頭，到集本幫菜之大成的上海老飯店、綠波廊，抑或聞名遐邇的杭幫菜名店松鶴樓，豫園不僅匯集了上海眾多的“老字號(hào)”，更是上海人心目中“年味”的代表地之一。

對(duì)老一輩上海人而言，豫園是他們最常逛的商業(yè)城；在新一代人眼中，這里也是上海老商業(yè)的標(biāo)志之一。

雖然是工作日，但當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走進(jìn)豫園，發(fā)現(xiàn)無(wú)論是商場(chǎng)里還是老街邊，均可用人潮洶涌來(lái)形容。

豫園大街上來(lái)往的行人 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

即使這種已經(jīng)在當(dāng)?shù)厝搜壑谐蔀槌鞘袠?biāo)識(shí)的商業(yè)體，也免不了受到2020年疫情的沖擊。

“疫情的來(lái)襲讓人始料未及，豫園一度關(guān)閉了不少商鋪，對(duì)于零售和餐飲直接影響很大。”豫園文化商業(yè)集團(tuán)副總裁、黨委書記陳繼東告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年一路走來(lái)非常艱辛，主要困難是沒有客流。

“最困難的時(shí)候，豫園甚至一度成為‘空城’，最低谷的時(shí)候一天人流不到300。要知道，往常豫園一天的客流將近10萬(wàn)。”陳繼東感嘆道。

不過(guò)伴隨國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，豫園也在傳統(tǒng)和現(xiàn)代的有機(jī)結(jié)合中，找到了自己的“春天”。

陳繼東告訴記者，今年以來(lái)豫園的客流逐步恢復(fù)常態(tài)，2月份甚至已經(jīng)超過(guò)了2019年的客流數(shù)據(jù)，日客流量達(dá)到17萬(wàn)多人次，最高的一天突破了18萬(wàn)人次。

能夠在今年順利恢復(fù)，陳繼東認(rèn)為，一方面豫園的防疫措施很到位，能達(dá)到正常運(yùn)作的條件。“舉一個(gè)例子，豫園商城在每個(gè)主入口，都設(shè)置紅外線體溫檢測(cè)儀器，各出入口都有工作人員進(jìn)行體溫檢測(cè)。我們能夠在疫情常態(tài)化的環(huán)境中，承接住客流的回彈。”

另一方面，豫園著手打造的“文化夜經(jīng)濟(jì)活動(dòng)”，對(duì)人流的帶動(dòng)、消費(fèi)流的提振很有用。在這些引流活動(dòng)帶動(dòng)下，今年豫園的各個(gè)板塊均有所增長(zhǎng)，銷售額同比增加了四成。

“同時(shí)，作為豫園的管理運(yùn)營(yíng)方，我們還會(huì)從服務(wù)、產(chǎn)品理念方面和所有商家進(jìn)行座談，共同探討如何再次獲取客流。也會(huì)適時(shí)適度給予商戶租金上的減免。”陳繼東相信，待到春暖花開時(shí)節(jié)，豫園能夠恢復(fù)十里洋場(chǎng)的繁華盛景，2021年的業(yè)績(jī)也肯定會(huì)好于去年。

但面對(duì)疫情之后的新商業(yè)運(yùn)營(yíng)生態(tài)，尤其是線上線下渠道的打通以及新營(yíng)銷方式的探索，陳繼東認(rèn)為，豫園還有很多問(wèn)題要思考。

“疫情之后，消費(fèi)者對(duì)健康意義的認(rèn)知度從根本上發(fā)生了變化，因此，如何在有限的空間里做出讓消費(fèi)者滿意的產(chǎn)品，是下一步要思考的方向。”陳繼東告訴記者，今年豫園將對(duì)老街進(jìn)行深度的業(yè)態(tài)升級(jí)，比如還原三十年代老上海特色街區(qū)，增加了廣告位、產(chǎn)品和消費(fèi)者的互動(dòng)性，增加地面陳設(shè)以及產(chǎn)品的豐富性。

設(shè)計(jì)理念創(chuàng)意好，消費(fèi)場(chǎng)景對(duì)接好，使豫園成為既有產(chǎn)品、又有文化，還有歷史淵源的地方。打好文化牌將成為豫園的潛力。張繼東表示，如何讓老字號(hào)做出新時(shí)尚和新創(chuàng)意，讓商場(chǎng)由原先的“為賣而賣”轉(zhuǎn)而變成“引導(dǎo)消費(fèi)”，在商業(yè)日益同質(zhì)化的當(dāng)下顯得尤為重要。

據(jù)其透露，目前豫園商城已進(jìn)行二期規(guī)劃設(shè)計(jì)，“大豫園文化片區(qū)”將是一個(gè)重點(diǎn)且具有攻擊力的“武器”。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析認(rèn)為，豫園本身具有濃厚的文化歷史底蘊(yùn)，這是其他商業(yè)綜合體無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，但其新動(dòng)作給其他商業(yè)體提供了不少有益借鑒。比如做老街的改造和商鋪升級(jí)，和商業(yè)中心做出不一樣的體驗(yàn)感，這體現(xiàn)了吸引當(dāng)下主力消費(fèi)人群進(jìn)行深層消費(fèi)才是當(dāng)務(wù)之急。

潮流還是玩票？新地標(biāo)開始“重啟”

作為上海百年商業(yè)的后起之秀，新天地已經(jīng)成為上海潮流商業(yè)的一座地標(biāo)。

瑞安賦予了上海新天地商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，也保留了其獨(dú)特的上海歷史文化風(fēng)貌，中西融合、古今相融，也使其成為商業(yè)界的一個(gè)典范。

在新天地，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，即便當(dāng)天的天氣有些陰沉，現(xiàn)場(chǎng)來(lái)來(lái)往往的人流仍不少，街道兩邊全是聊天喝下午茶的游客和白領(lǐng)們。記者隨機(jī)問(wèn)了一位消費(fèi)者，對(duì)方表示自己就是附近的上班族，和同事來(lái)喝下午茶。

上海新天地人流如織 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝

即使新天地一直是游客們的熱門打卡地，2020年的疫情也給了其措不及防的一擊。彼時(shí)，新天地的人流一度減少到每天2萬(wàn)人次左右，甚至直接影響到實(shí)體商業(yè)的生存。

不過(guò)自2020年下半年以來(lái)，新天地的銷售額已經(jīng)有所回正，去年Q4銷售額同比增長(zhǎng)了27%。去年12月時(shí)尚I的開業(yè)更將其銷售額同比推漲55%，重裝開業(yè)的主力店銷售額同比翻番。今年春節(jié)期間，上海新天地銷售額更同比上漲超過(guò)50%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月14日新天地的客流就近10萬(wàn)人次。小到街頭小吃，大到米其林、南里食集，適合不同人群的社交場(chǎng)景，讓人們能夠在新天地停留了更長(zhǎng)的時(shí)間。

為何能夠如此快速地恢復(fù)？瑞安方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在去年的疫情之下，瑞安調(diào)整了全年運(yùn)營(yíng)策略，開始主動(dòng)以消費(fèi)造節(jié)，推動(dòng)全時(shí)消費(fèi)，以此來(lái)振興消費(fèi)信心。同時(shí)，還全力拓展線上渠道，比如集結(jié)了近百個(gè)設(shè)計(jì)師品牌開通線上直播帶貨。

“體驗(yàn)式消費(fèi)在疫情期間迎來(lái)了一次全新的革命。”瑞安方面指出，新的需求以及人們對(duì)衛(wèi)生環(huán)境的重視，引導(dǎo)商業(yè)體重塑空間環(huán)境?，F(xiàn)在，街區(qū)式開放型的購(gòu)物中心更受消費(fèi)者喜歡，對(duì)封閉式空間環(huán)境的改善提出了新的要求。

據(jù)了解，新天地在2020年11月對(duì)原來(lái)的南里商場(chǎng)進(jìn)行全面升級(jí)，并投入試運(yùn)營(yíng)。其中值得一提的是，新天地發(fā)布了沉浸式美食社交平臺(tái)Foodie Social南里食集，區(qū)域占地3000平方米，其中30%為區(qū)域、城市首店，這是上海新天地板塊繼新天地廣場(chǎng)（原淮海太平洋百貨）之后又一存量煥新項(xiàng)目。

新天地相關(guān)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人告訴記者，疫情防控常態(tài)化之后，絕大部分消費(fèi)者會(huì)重新審視生活中的本質(zhì)需求，傾向選擇能提供安心、健康、高品質(zhì)、可持續(xù)性產(chǎn)品和服務(wù)的商業(yè)場(chǎng)所。

張波指出，新天地的應(yīng)對(duì)方式有自己的特點(diǎn)，如加強(qiáng)“首店”等稀缺性資源帶來(lái)的新穎性和吸引力，會(huì)不斷吸引人流；通過(guò)業(yè)態(tài)來(lái)調(diào)整客群，增加粘性客戶。疫情過(guò)后實(shí)體商業(yè)將出現(xiàn)新一輪的重組調(diào)整，業(yè)態(tài)方面也將迎來(lái)變革，不少商業(yè)業(yè)態(tài)將面臨清零或重啟。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡 攝