上海樓市“虛火”真相：“馬甲”參與搖號 中介房東聯(lián)手“做價”

每經記者 吳若凡    每經編輯 陳夢妤    

“現(xiàn)在我們店里掛的房源，基本上只剩老破小和一些‘邊角料’了。”

中原地產上海徐匯門店的張經理告訴《每日經濟新聞》記者，經過七八個月的消化，其所在片區(qū)的好房子基本都沒了。

行情好，價格也有底氣。他直言，幾個月前一些客戶還能還價5%左右，現(xiàn)在基本還不了價。很多客戶也直接不還價了，他們更關心的是“房東誠心賣嗎”，因為市場上出現(xiàn)了不少房東“釣魚”的現(xiàn)象。

房源少、買房看房的客戶多，已經是當下上海二手房市場的普遍現(xiàn)象。但真正的戰(zhàn)場不在這里。

近兩個月，上海的新房市場，出現(xiàn)了31個盤售罄、認籌率超過500%的現(xiàn)象。這其中就包括13個“千人搖”樓盤，人氣最足的一個項目，出現(xiàn)了13個人搶一套房的熱鬧場景，而這個項目（首套）驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。

不少網有笑稱，“一夜之間，全國的富人都來上海買房了。”

但記者調查采訪發(fā)現(xiàn)，上海樓市近期突然爆發(fā)，內里有不少是“虛火”。

認多籌、馬甲搖 炒作“新房恐慌”

新房搖號不易，是目前絕大多數(shù)上海購房者的共識。

陳剛連搖了四個盤，每次都是“陪太子讀書”。

他告訴記者，就連一些高價盤，認籌金就達數(shù)百萬的房子，也吸引了大量購房者關注，而且這些人，一個人手上不止一個號（認籌）。

例如徐匯濱江壹號院項目，認籌金高達600萬元，并要求全額付款，但也有購房者認籌了3～4個號的情況。

再如近期上海寶能開盤的一個高端項目，為了最大限度擋掉一大群投資客和“認多籌”的購房者，也將認籌金定在了600萬元高水平，還要求提供700萬元活期存款證明，保證1:1.5的認籌正常比例。

上海一熱銷盤的營銷總告訴記者，目前上海的項目，很多都有“多籌”情況。

某項目認籌現(xiàn)場 每經記者 吳若凡 攝

“認多籌”，即一些購房者為了增加搖號概率，通過假離婚、讓老人參與搖號、讓朋友幫忙搖號等各種方式，增加“人肉馬甲”來爭取更多認籌號，等搖中之后再進行過戶更名。

“所以真實的購買需求可能只有1個，卻有若干認籌者在等待搖號，所以出現(xiàn)了‘千人搖、萬人搶’的局面。”其表示。

那么上海新房難買，真的是因為供應少嗎？

有媒體統(tǒng)計，2021年上海全市會有至少135個新盤入市，至少新增供應近4萬套。新房供給實際上在持續(xù)增加。

“在三條紅線的政策之下，為加大回款，房企的推盤量有增無減。”上述營銷總表示。這也意味著，上海新房的供應，在未來將保持一定程度的穩(wěn)定態(tài)勢。

由此反觀2020年12月認籌數(shù)突然增加形成的“恐慌局面”，有一定炒作成分。

“如今買房的人確實多，但‘多人搶一套’這種現(xiàn)象是不存在的，恐慌心態(tài)更多是人為造成的。”其直言。

房東中介“聯(lián)手” 助長二手房熱潮

新房市場認籌數(shù)突增，二手房“跳漲”產生了很大影響。

張華在2個月前把閘北的一套房賣了。當時賣價在800萬元左右，不曾想一個月后房子已經漲到了900多萬元。

而他關注的前灘學區(qū)房，也是在這一個月漲了200萬元。短短一個月，一進一出，張華相當于損失了300萬元。

更重要的是，他關注的二手房，房價竄漲得很快，房東還多次跳漲，很難買到。

以長寧區(qū)嘉里華庭為例，房源去年4月還賣1700萬元，如今已經漲到了2350萬元，房東還要求美金結賬。也就是說，除了房價本身，下家還要承擔匯率的結算費用，這個成本可謂大增。

張華無奈，已經考慮去新房市場試試運氣。

上海的二手房市場，和張華類似的改善客、剛需客不少，尤其是關注學區(qū)房的購房者。

自上海頒布“學區(qū)新政”，民辦學校也需要搖號，很多新建公辦一貫制學校對口的小區(qū)房價開始瘋長。

在受學區(qū)新政影響最大的浦東，對口浦東明珠A校區(qū)的朱家灘小區(qū)，一套35平方米的小戶型，3個月漲了100多萬元。

中原地產張經理告訴記者，他有一名客戶在浦東看了8套房子，每次都遇到房東跳價。

在教育資源較為均衡的浦西，一些商圈的明星樓盤漲幅也明顯。比如東方劍橋，2個月前136平方米房源，房東1600萬元就愿意出手，還送一個車位。如今房價變成了1630萬元，車位另算。

“房源去化速度也在加快。比如浦西，好戶型去化速度都很快，一些之前剩下的樓層不佳的房源也得到解套。”張經理告訴記者。

但上海二手房真的那么火嗎？

張經理直言，“有些中介協(xié)同房東，通過調高掛牌價、房東跳漲等方式，制造恐慌情緒。只要有人‘上當’，中介和房東就賺了。就算真沒人買，過一段時間再把價格調回去就行了，一本萬利”。

實際上，從數(shù)據(jù)可見，2020年上海二手房的交易處于正常水平。

來自上海中原的數(shù)據(jù)顯示，歷年上海城區(qū)的二手房成交套數(shù)，年均在30萬套左右，月均約3萬套。2020年上海二手房共成交30.2萬套，每月的二手房成交量約3萬套。而今年上海學區(qū)房的漲勢，更多受到政策影響，而非供求格局改變。

“一系列操作，確實讓購房人容易亂了陣腳。”

58安居客研究分院院長張波直言，一套房往往牽扯到兩個家庭6個錢包，是家庭大事。但因為心態(tài)變了，也很容易被誘導，像股市一樣追漲殺跌，變得輕易和草率。

尤其學區(qū)房，是炒作的主要陣地。

上海前灘的火熱，就是因為學區(qū)名額，各類剛需客、投資客涌入，硬生生把前灘的房源單價炒到了陸家嘴濱江豪宅之上。

有機構統(tǒng)計，2020年上海的優(yōu)質雙學區(qū)、九年一貫制學區(qū)房，漲幅已超過20%。

“學區(qū)房具有一定特殊屬性，但大多數(shù)二手房不具備這樣的屬性。如果僅僅因為房東跳價，就被牽動不再淡定，很容易高價接盤。”上述業(yè)內人士直言。

剛需同場競技 上海房價“車輪滾動”

在當前的上海樓市，投資客量大，自住買房客的規(guī)模也不小。

在張波看來，無論是符合購房資格的人群，還是拆遷解放的購房需求，亦或境外留學的人群回流，都沉淀為購房力量。

“在一定的供需失衡之中，新盤價格集體上漲，帶動周圍二手房回漲，新房和二手房相互促動。所以說是‘需求側增長明顯’，極大帶動了上海樓市的熱度。”

張波告訴記者，2020年上海多個城區(qū)的限價新房項目入市，導致改善型集中爆發(fā)，同時引發(fā)二手房市場掛牌量激增。

一時間房產需求開始滾動，比如大量首套自住者承接了房東的二手房源，這些房東成為新房改善市場的主力。

隨之市場上出現(xiàn)的“資產保值論”、“疫情推動論”、“學區(qū)炒作論”等，則都加速著這一車輪的滾動。

不可否認，這些人群里有炒房者，但絕大多數(shù)都是改善型或首套自住型人群，他們也是上海樓市價和量的支撐力。

在張波看來，上海房價的推動，除了投資者，更多也來源于真實住房需求。但近期市場的炒作，部分存在非理性現(xiàn)象，還需要重點監(jiān)管。

封面圖片來源：每經記者 吳若凡 攝