回望2020·區(qū)域樓市| 深圳賣(mài)出了近5年最多的房子 宅地供應(yīng)量超過(guò)往三年總和

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

2020年，“分化”是樓市最重要的關(guān)鍵詞，南北分化，城市分化，即便是同一個(gè)城市，內(nèi)部分化也十分嚴(yán)重。深圳樓市從疫情復(fù)蘇之初的千萬(wàn)豪宅秒光開(kāi)始，也揭開(kāi)了奔忙、陡轉(zhuǎn)和屢創(chuàng)新高的一年。

從時(shí)間上看，分化的另一個(gè)節(jié)點(diǎn)是7月15日調(diào)控新政（下稱715調(diào)控）。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，715調(diào)控前，深圳二手成交創(chuàng)新高，達(dá)21317套，但調(diào)控政策頒布后的8月，二手房成交量大幅下滑，深圳樓市新房供應(yīng)爆發(fā)，衍生出了打新、代持等樓市熱相。

王念是此前接受過(guò)記者采訪的一位購(gòu)房者，715調(diào)控前賣(mài)掉在深圳的唯一住房，此后在新房市場(chǎng)上兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)未能如愿，最終焦慮式入手改善型二手房；欣欣是逐利而行的購(gòu)房者，下半年為購(gòu)新房使出所有辦法；某TOP20房企，在土拍市場(chǎng)觀戰(zhàn)良久后，終于與深圳本土房企合作，落子深圳。

2020年，深圳新房、二手房和土地交易量創(chuàng)下五年新高，他們均貢獻(xiàn)了一己之力。

二手成交“過(guò)山車(chē)式”創(chuàng)新高

在疫情和調(diào)控政策雙重影響下，深圳的二手房成交能走出獨(dú)立行情，超出大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士意料。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年深圳二手房網(wǎng)簽（含自助）120295套，同比增長(zhǎng)17.3%。如剔除自助網(wǎng)簽的部分，2020年網(wǎng)簽量更是創(chuàng)下近五年新高。

圖片來(lái)源：深房中協(xié)

不過(guò)深圳的二手房成交并非全年處在高位，仍表現(xiàn)出強(qiáng)烈的政策市，715調(diào)控前后二手房成交量猶如過(guò)山車(chē)。2020年2月市場(chǎng)處于全年低位水平，成交量不超過(guò)2000套，3、4月份復(fù)工后，市場(chǎng)迅速回暖；7月創(chuàng)下月度網(wǎng)簽量的歷史高點(diǎn)，達(dá)到了21317套。

但715調(diào)控落地，大量購(gòu)房者因資格受限暫緩購(gòu)房計(jì)劃，成交量陡轉(zhuǎn)直下。2020年10月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)陡降至5725套；11月，隨著網(wǎng)紅盤(pán)打新結(jié)束和對(duì)后市樂(lè)觀預(yù)期，需求回歸至二手房，成交開(kāi)始逐步企穩(wěn)，市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，去年12月月度網(wǎng)簽量突破了“一萬(wàn)大關(guān)”，在歷史同期也屬罕見(jiàn)。

“深圳的市場(chǎng)，在其他城市不敢想象”，一位資深中介門(mén)店店主如是說(shuō)，“去年年初，從開(kāi)場(chǎng)豪宅秒光，到被媒體報(bào)道經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市、代持打新等，可以看出深圳樓市的強(qiáng)勁韌性。715前從外地投資客通過(guò)所謂房學(xué)院奔涌而來(lái)，有人悶聲發(fā)大財(cái)，有人錢(qián)房?jī)煽?，深圳樓市這一年用光怪陸離形容并不為過(guò)。”

新房成交先抑后揚(yáng)

如果說(shuō)2020年上半年是二手房的主戰(zhàn)場(chǎng)，715調(diào)控后，深圳樓市的熱度無(wú)縫銜接至新房，打新再度成為熱詞，同時(shí)衍生出的代持等市場(chǎng)亂象再度引發(fā)監(jiān)管層高度關(guān)注。

據(jù)深圳市住建局公布數(shù)據(jù)，2020年深圳新房共成交45384套，相比2019年成交套數(shù)上漲19.8%，創(chuàng)2016年以來(lái)的新高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市住建局

不過(guò)，值得注意的是，購(gòu)房需求雖保持增長(zhǎng)，但總成交面積相較2019年仍有小幅下滑。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，2020年深圳一手住宅成交量達(dá)507萬(wàn)平方米，較2019年下滑20%。第一太平戴維斯認(rèn)為，雖然715調(diào)控將部分置業(yè)需求由二手房轉(zhuǎn)移至新房，但對(duì)購(gòu)房者資質(zhì)提出了更嚴(yán)的要求。

與二手房成交先揚(yáng)后抑不同，新房有其獨(dú)立的供應(yīng)節(jié)奏，三、四季度是新房集中供應(yīng)期。去年年初受疫情影響，新房項(xiàng)目的批售進(jìn)度放緩，但進(jìn)入下半年，尤其是715新政之后，供應(yīng)持續(xù)放量。據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2020年8月新房成交量突破4000套，11月更是創(chuàng)下近七年來(lái)同期新高，達(dá)6296套。

從關(guān)注熱度上看，西部是2020年深圳樓市絕對(duì)明星，但僅就成交而言，供應(yīng)量較大的東部并未示弱。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，與2019年同期對(duì)比，2020年包括一二手交易在內(nèi)的住宅成交總量增幅超過(guò)50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。

政策幾無(wú)松綁可能

2020年深圳樓市不僅新房、二手房成交創(chuàng)新高，居住用地也在放量供應(yīng)，全年供應(yīng)地塊超過(guò)往3年總和。與此同時(shí)，深圳停止了公寓審批用地，這也成為不少業(yè)內(nèi)人士看穩(wěn)深圳樓市的重要支撐觀點(diǎn)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，2020年深圳共出讓31宗住宅用地，其中14宗人才房和17宗商品房，共收金800億元。

對(duì)于樓市未來(lái)走勢(shì)，第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部主管謝靖宇表示，深圳停止公寓用地審批，在有限的土地資源之下，政府加快批復(fù)預(yù)售項(xiàng)目，供應(yīng)增加，深圳的政策及經(jīng)濟(jì)基本面均表現(xiàn)積極，需求仍將維持增長(zhǎng)，但715調(diào)控后，新政對(duì)需求的減弱及延遲作用持續(xù)，未來(lái)市場(chǎng)仍以穩(wěn)基調(diào)為主。

“深圳等城市暴漲，但有些城市跌回四年前。”明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)表示，全國(guó)樓市在分化：在市場(chǎng)分化基礎(chǔ)上，行業(yè)馬太效應(yīng)加劇，房企分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者掉隊(duì)，集中度快速提升；從業(yè)者分化，越是高層，薪酬漲得越快，基層則要慢得多。

深房中協(xié)認(rèn)為，深圳樓市具有非常強(qiáng)的敏感性，除宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)大幅衰退外，政策松綁的幾率幾乎可以忽略不計(jì)，因此大概率會(huì)呈現(xiàn)高位震蕩與調(diào)整的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)反復(fù)博弈會(huì)階段性地上演。

“在全國(guó)樓市復(fù)蘇中深圳反彈表現(xiàn)無(wú)疑是突出的。”戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，短期內(nèi)大幅增加的土地供應(yīng)以及可預(yù)期的多渠道供給將一定程度緩和市場(chǎng)對(duì)供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)，新建商品房銷(xiāo)售均價(jià)持穩(wěn)將是大勢(shì)所趨，而更直接反映房?jī)r(jià)波動(dòng)的二手住宅價(jià)格漲幅或有所放緩。

（文中王念、欣欣均為化名）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝