地產(chǎn)股修復(fù) 榮盛發(fā)展或有望迎來(lái)價(jià)值回歸

回顧即將結(jié)束的2020年，A股吹響了牛市的號(hào)角，部分板塊更是輪番上演著波瀾壯闊的行情：申萬(wàn)行業(yè)指數(shù)顯示，家電、汽車(chē)、食品飲料板塊近一年漲幅分別約為25%、40%、75%。而處于“白銀”時(shí)代的房地產(chǎn)板塊，今年以來(lái)表現(xiàn)卻持續(xù)低迷，板塊平均市盈仍為個(gè)位數(shù)。

與二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)相背離的是，從此前各地產(chǎn)企業(yè)公布的今年1~11月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)模仍有增長(zhǎng)，尤其是頭部房企業(yè)績(jī)并未下滑，不利環(huán)境下顯示出較強(qiáng)韌性。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，我國(guó)城鎮(zhèn)化率和行業(yè)集中度仍有顯著提升空間，地產(chǎn)的前景并不悲觀(guān)，經(jīng)過(guò)調(diào)整后，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的一些公司或有望迎來(lái)價(jià)值修復(fù)。以主流房企榮盛發(fā)展為例，近兩年公司在地域布局、土儲(chǔ)方面穩(wěn)步擴(kuò)張，未來(lái)兩年業(yè)績(jī)鎖定性強(qiáng)；而截至12月16日收盤(pán)，其市盈率僅為3.4倍，大大低于行業(yè)水平，估值修復(fù)預(yù)期強(qiáng)烈。

前11月銷(xiāo)售額增長(zhǎng)10.21% 業(yè)績(jī)穩(wěn)健韌性凸顯

榮盛發(fā)展在2018年銷(xiāo)售金額首次突破千億，成為并于2019年繼續(xù)增長(zhǎng)至1154億；2020年遭遇疫情，但榮盛發(fā)展上半年簽約金額和簽約面積仍實(shí)現(xiàn)了分別為2.73%和3.54%的同比增長(zhǎng)。而根據(jù)前11月銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，榮盛發(fā)展1-11月銷(xiāo)售金額達(dá)到1022.42億，同比增長(zhǎng)10.21%，在三十余家同期銷(xiāo)售額破千億的房企中增速靠前，尤為難得。

2019年12月，榮盛發(fā)展銷(xiāo)售額為225.84億元，同比增長(zhǎng)17.51%，也就是說(shuō)，今年12月銷(xiāo)售額即使沒(méi)有增長(zhǎng)，公司完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)也是囊中之物。正如中金公司近期發(fā)布的報(bào)告中指出："三季度榮盛發(fā)展銷(xiāo)售提速，預(yù)計(jì)公司全年在可售貨值的支撐下能夠?qū)崿F(xiàn)1210億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，對(duì)應(yīng)同比增速5%。"機(jī)構(gòu)看好更加彰顯了對(duì)榮盛發(fā)展經(jīng)營(yíng)成效的信心。

從業(yè)績(jī)來(lái)看，2015年榮盛發(fā)展的凈利潤(rùn)為24.28億元，2019年為91.20億元，5年增長(zhǎng)了3.76倍。2020年來(lái)看，半年報(bào)顯示公司凈利為29.5億元，到了三季度則為44億元，可以看出公司走出疫情影響的腳步在加快，整體保持了穩(wěn)健增長(zhǎng)。

業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，榮盛發(fā)展的財(cái)務(wù)狀況也在改善。華西證券在其點(diǎn)評(píng)榮盛發(fā)展三季報(bào)的研究報(bào)告中稱(chēng)，截至報(bào)告期末，公司凈負(fù)債率為88.15%，較去年下降10.42個(gè)百分點(diǎn)，公司財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化。融資方面，公司三季度發(fā)行了10億元和11.20億元3年期一般中期票據(jù)，票面利率分別為7.22%和7.18%。而去年1月和3月公司發(fā)行兩期270天超短期融資券，利率7.30%。隨著公司財(cái)務(wù)狀況持續(xù)優(yōu)化，公司融資成本逐步下行。

分紅大方3.4倍市盈率處于歷史低位

上市13年來(lái)，榮盛發(fā)展在分紅方面在行業(yè)內(nèi)頗為大方，公司每年分紅，至2019年底分紅達(dá)到了103億元，首次突破百億大關(guān)，也超過(guò)歷來(lái)融資總額。按2019年度的分紅水準(zhǔn)，股息率達(dá)到了5.8%，這一水平不但遠(yuǎn)勝銀行理財(cái)，更是跑贏(yíng)了A股絕大多數(shù)企業(yè)。

另外一個(gè)數(shù)據(jù)是ROE，從最近3年的數(shù)據(jù)看，榮盛發(fā)展的ROE水準(zhǔn)穩(wěn)定在20%以上，在這個(gè)被巴菲特視為“好公司”的衡量指標(biāo)上，榮盛發(fā)展無(wú)疑是優(yōu)秀的，顯示了其為股東持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

反觀(guān)二級(jí)市場(chǎng)的表現(xiàn)，榮盛發(fā)展3.4倍的市盈率，不僅是公司歷史上的低位，更處在全市場(chǎng)同業(yè)內(nèi)的低區(qū)間。由于具備較低市盈率和較高股息率，又有著相對(duì)確定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，榮盛發(fā)展具備較強(qiáng)的吸引力。

土儲(chǔ)布局能級(jí)提升 環(huán)京+長(zhǎng)三角多點(diǎn)開(kāi)花

作為河北省走出的第一家上市房企，榮盛發(fā)展立足于環(huán)京區(qū)域向外拓展，已經(jīng)形成了“兩橫、兩縱、三集群”的均衡布局，“兩橫”是指沿著長(zhǎng)江及隴海鐵路沿線(xiàn)的布局，“兩縱”是以京滬、京廣鐵路沿線(xiàn)的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，穩(wěn)步拓展“長(zhǎng)三角城市群”、“珠三角城市群”周邊城市的布局。

從今年的拿地來(lái)看，公司2020年上半年新增規(guī)劃建筑面積467.43萬(wàn)平方米，購(gòu)地金額208.17億元，占當(dāng)期銷(xiāo)售金額的33.4%，占比相較于2019年上升7.3個(gè)百分點(diǎn)，拿地態(tài)度趨于積極。

值得注意的是，榮盛發(fā)展今年加大了對(duì)重慶、合肥和成都等二線(xiàn)城市的拿地力度，年初以來(lái)新增土儲(chǔ)中二線(xiàn)城市占比近一半，顯示出公司拿地城市能級(jí)的提升和布局的優(yōu)化，未來(lái)發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?。另外，榮盛發(fā)展傳統(tǒng)重倉(cāng)地環(huán)京地區(qū)在經(jīng)歷過(guò)去幾年“擠泡沫”后形成新的增量，而同時(shí)，公司在長(zhǎng)三角等市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始發(fā)力，布局更趨優(yōu)化。

根據(jù)公司半年報(bào)，截至2020年上半年，榮盛發(fā)展的土地儲(chǔ)備建筑面積為4036萬(wàn)平方米，基本可以滿(mǎn)足公司3年左右約10%的復(fù)合增長(zhǎng)，這為業(yè)績(jī)持續(xù)提升奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

尤其今年在疫情的影響下，榮盛發(fā)展仍以超乎年初預(yù)期的增長(zhǎng)，證明了其強(qiáng)大的韌性和穩(wěn)健度，成為房企中的優(yōu)秀代表，而面對(duì)低市盈率和高股息率，榮盛發(fā)展的估值或有望迎來(lái)修復(fù)。也因此，近期多家券商表示了對(duì)榮盛發(fā)展的看好，華創(chuàng)證券給予的目標(biāo)價(jià)為13.5元，廣發(fā)證券給予的合理價(jià)值為13.93元，而12月16日公司收盤(pán)價(jià)僅為6.85元，距離以上估值有較大增長(zhǎng)空間。

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