豪擲2.3億，溢價率147% 上市不足4個月的均瑤健康擬在上?！百I房”

每經(jīng)記者 陳晴    每經(jīng)編輯 梁梟    

如今距離今年8月份上市不到4個月時間，湖北企業(yè)均瑤健康（605388，SH）第一個大動作就是“買房”，而且是在上海。

12月6日下午，均瑤健康發(fā)布公告稱，公司擬購買控股股東上海均瑤（集團）有限公司（以下簡稱均瑤集團）位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)的房產(chǎn)，交易價格暫定為23094.88萬元。以上述交易價格計算，交易溢價率達到147%。

不僅如此，均瑤健康還表示，公司擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)作為重要戰(zhàn)略布局。以上這些布局對公司未來發(fā)展有何影響？

標(biāo)的資產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)處于抵押狀態(tài)

均瑤健康注冊地址位于湖北宜昌，于今年8月份上市。12月6日下午，均瑤健康推出公司上市以來的第一個大動作——購買辦公用房。

公告顯示，均瑤健康擬設(shè)立全資子公司上海璟瑞企業(yè)管理有限公司，購買控股股東均瑤集團位于中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)康橋東路2弄1號房屋、對應(yīng)土地使用權(quán)及配套設(shè)備作為公司協(xié)同辦公場所、數(shù)據(jù)中心、研發(fā)中心及培訓(xùn)的場所。

根據(jù)公告，本次交易標(biāo)的評估值為25414萬元，交易價格暫定為23094.88萬元。相比標(biāo)的資產(chǎn)賬面值9339.18萬元，以23094.88萬元交易價格計算，溢價率約147%。

那么，上述評估值和交易價格是如何確定的？均瑤健康公告中稱，交易價格是以評估價格為基礎(chǔ)，綜合考慮周邊可比房產(chǎn)價格等因素，均瑤集團予以折扣協(xié)商確定。

具體來說，此次交易的標(biāo)的資產(chǎn)共37套辦公類房地產(chǎn)，各樓層面積共7217.15平方米。均瑤集團向主管部門遞交的備案核準價為36000元/平方米，關(guān)聯(lián)交易定價在交易標(biāo)的備案價格的基礎(chǔ)上，參考評估價格予以九折優(yōu)惠，均價約為32000元/平方米，交易總價約為23094.88萬元。由此均瑤健康也表示：“同一供需圈范圍內(nèi)樓盤均價為35600元/平方米，本次交易價格對比周邊可比房產(chǎn)價格具有明顯價格優(yōu)勢。”

上述35600元/平方米均價數(shù)據(jù)，系評估人員參考盛榮路288弄1號1617室等三個案例（交易單價為35916元/平方米～40089元/平方米）的平均數(shù)據(jù)得來。值得注意的是，上述三個案例房屋土地剩余使用年限均為43或44年，而作為本次交易標(biāo)的資產(chǎn)之一的康橋東路2弄1號601室土地剩余使用年限只有21年，土地剩余使用年限只有三個參考案例房產(chǎn)的不到一半。

標(biāo)的資產(chǎn)均價參考案例情況 圖片來源：均瑤健康公告截圖

為何標(biāo)的資產(chǎn)之一康橋東路2弄1號601室土地剩余使用年限只有21年，標(biāo)的資產(chǎn)37套房屋土地剩余使用年限是不是都只有21年呢？就相關(guān)問題，今日（12月7日），《每日經(jīng)濟新聞》記者致電均瑤健康并發(fā)送采訪郵件，但截至發(fā)稿未獲得相關(guān)回應(yīng)。

均瑤健康公告還顯示，截至目前，此次交易標(biāo)的資產(chǎn)及相應(yīng)土地使用權(quán)因貸款抵押給上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司溫州分行。

擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)作為重要戰(zhàn)略布局

作為一家注冊地址位于湖北的上市公司，均瑤健康卻擬大手筆斥資2.3億元在上海“買房”？對此，均瑤健康公告中表示，在上海買房“旨在緩解公司及其子公司現(xiàn)有辦公條件與業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃不能匹配的矛盾，并為公司實施數(shù)據(jù)化業(yè)務(wù)流程管理、新拓業(yè)務(wù)種類及開展線上經(jīng)營業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略規(guī)劃提供空間支持”。

公開資料顯示，均瑤健康目前主營含乳飲料中常溫乳酸菌飲品的研發(fā)、生產(chǎn)和銷售。不過眼下，公司欲發(fā)力礦泉水業(yè)務(wù)。12月6日下午，公司同時公告稱，擬開展礦泉水新業(yè)務(wù)作為“重要戰(zhàn)略布局”。

均瑤健康還表示，公司擬設(shè)立上海均瑤天然礦泉水有限公司（暫定名，具體以工商核準為準，注冊資本不超過9000萬元），以尋求新的業(yè)務(wù)增長點，進一步拓寬公司產(chǎn)品線，提高公司競爭力。

值得注意的是，今年8月，均瑤健康進行IPO網(wǎng)上路演活動時，公司董事長王均豪表示，公司中長期戰(zhàn)略目標(biāo)為“將公司的含乳飲品打造為含乳飲品行業(yè)第一品牌，在全國含乳飲品行業(yè)占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位”。

時隔僅僅4個月，公司又宣布拓展礦泉水業(yè)務(wù)，這是否意味著公司此前的戰(zhàn)略目標(biāo)已改變？截至發(fā)稿記者亦未獲得公司方面回應(yīng)。

今年8月IPO路演時，均瑤健康董事、總經(jīng)理許彪曾介紹，歐睿國際數(shù)據(jù)顯示，2019年在中國大陸地區(qū)常溫乳酸菌飲品市場按零售額統(tǒng)計的銷售額中，公司產(chǎn)品排名領(lǐng)先，市場占有率約為15.1%。不過許彪也坦言，目前含乳飲料，尤其是常溫乳酸菌飲品行業(yè)競爭格局尚未完全形成，存在品牌多、市場集中度低等特點，競爭較為激烈。均瑤健康的競爭對手主要包括光明乳業(yè)、伊利股份，以及東君乳業(yè)（禹城）有限公司、福建好彩頭食品股份有限公司、小洋人生物乳業(yè)集團、東營一大早乳業(yè)有限公司等。

此時進軍礦泉水業(yè)務(wù)，均瑤健康是不是抓住了一個好時機呢？今日（12月7日）接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，中國食品產(chǎn)業(yè)分析師朱丹蓬對此不太樂觀。他表示，為了增強競爭力、加固和拓寬護城河，很多頭部企業(yè)或者上市公司都在嘗試多品牌、多品類、多場景、多渠道、多消費人群布局。但相比其他同行企業(yè)，從體量上看，均瑤健康目前仍屬中型企業(yè)。主業(yè)還不夠強的情況下，如果副業(yè)太多、戰(zhàn)線拉得太長，對公司整體運營會將會是較大的挑戰(zhàn)。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)