姐姐出錢(qián)，弟弟出名，房子算誰(shuí)的？法院這樣判……

每經(jīng)編輯 趙慶 何小桃    

借名買(mǎi)房，房子應(yīng)該算誰(shuí)的？廣州市白云區(qū)法院最近公布了一起典型案例。

本應(yīng)是相親相愛(ài)的姐弟兩人，卻因“借名買(mǎi)房”一事對(duì)簿公堂。姐姐認(rèn)為房子是她買(mǎi)的，只是借了弟弟的名字，弟弟認(rèn)為房子就是自己的，是父母為其購(gòu)買(mǎi)的，那“借名買(mǎi)房”的事情真實(shí)有效嗎？房屋的所有權(quán)又歸誰(shuí)呢？法律對(duì)此又是如何界定的呢？

弟弟的名字，姐姐的錢(qián)

阿梅與阿榮是姐弟。2008年，已經(jīng)有兩套房的阿梅看中白云區(qū)某小區(qū)的一套房，便以現(xiàn)金方式向前業(yè)主支付了定金4.37萬(wàn)元。

阿梅表示，因當(dāng)時(shí)弟弟阿榮剛參加工作，且是集體戶口，經(jīng)與父母、阿榮商量之后認(rèn)為以阿榮的名字購(gòu)買(mǎi)房子，既可以解決弟弟落戶、后續(xù)結(jié)婚生子問(wèn)題，又可以解決因限購(gòu)政策無(wú)購(gòu)房資格問(wèn)題。

于是，在口頭征得阿榮同意后，由阿榮與前業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購(gòu)房款為82萬(wàn)元。

2010年9月，房產(chǎn)過(guò)戶登記至阿榮名下并辦理了抵押登記，但房屋的首付款、稅費(fèi)及2013年4月前的房貸均由阿梅支付，此后的房貸則由阿榮自行償還。

2013年5月初，父母要求將房屋給阿榮，阿梅堅(jiān)決不同意，認(rèn)為只是借阿榮的名字買(mǎi)房，房子是自己的，僅同意給父母養(yǎng)老居住。此后，父母又建議將房屋給阿榮，并由阿榮實(shí)際償還房貸。

2020年5月，姐弟雙方矛盾激化，阿梅訴至白云法院，請(qǐng)求法院判令阿榮將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記至其名下，并協(xié)助辦理房產(chǎn)的抵押登記涂銷手續(xù)。

阿梅：

父母長(zhǎng)期無(wú)工作和收入來(lái)源，基本沒(méi)有積蓄，購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)阿榮剛參加工作收入較低，2013年之前的物管費(fèi)、水電煤等費(fèi)用都是我繳納的，且辦理銀行貸款時(shí)預(yù)留的電話也是我的手機(jī)號(hào)。所以，這房屋的所有權(quán)應(yīng)歸我所有。

阿榮：

不同意阿梅的訴請(qǐng)，雙方之間不存在“借名買(mǎi)房”的事實(shí)，房屋是父母為我購(gòu)買(mǎi)的，因阿梅熟悉購(gòu)房流程才委托她辦理購(gòu)房手續(xù)，我是房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，且房屋已登記在我名下。且阿梅當(dāng)時(shí)對(duì)我以及父母負(fù)有一些債務(wù)，部分款項(xiàng)等于是阿梅的出資來(lái)抵償所負(fù)的債務(wù)。阿梅在沒(méi)有證據(jù)證明房屋產(chǎn)權(quán)登記存在錯(cuò)誤的情況下，不能主張房屋過(guò)戶手續(xù)。

圖文無(wú)關(guān)，圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

法院：不認(rèn)定為借名買(mǎi)房

法院認(rèn)為：

阿梅主張其是借用阿榮的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并提起訴訟，則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證證明責(zé)任，以證實(shí)雙方已明確約定房屋是借用出名人即阿榮的名義購(gòu)買(mǎi)，所有權(quán)仍歸屬實(shí)際出資人即阿梅所有。

本案中，雖然阿梅支付了房屋的首付款、相關(guān)稅費(fèi)，并償還了部分房貸，但阿梅提供的微信聊天記錄并未證實(shí)雙方存在借名買(mǎi)房的合意。阿梅與阿榮系姐弟關(guān)系，雙方之間具有較密切的親屬關(guān)系，家庭成員之間為家庭日常生活或一方幫助另一方有資金往來(lái)、經(jīng)濟(jì)資助應(yīng)屬正常，阿梅提交的證據(jù)未能證實(shí)雙方在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)達(dá)成借名買(mǎi)房的合意，且不足以合理排除案款屬于親屬之間基于個(gè)人感情或者親情而資助、贈(zèng)與或借款的可能性，因此在阿梅未能提供借名買(mǎi)房的書(shū)面協(xié)議或其他證據(jù)證實(shí)其主張的情況下，其應(yīng)依法承擔(dān)舉證不能的不利后果。

綜上所述，法院判決駁回阿梅的全部訴訟請(qǐng)求。

宣判后，阿梅沒(méi)有提起上訴，判決發(fā)生法律效力。

法官說(shuō)法

實(shí)踐中，由于購(gòu)房資格限制、逃避債務(wù)等原因，借名買(mǎi)房的情形十分常見(jiàn)。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》及將于2021年1月1日實(shí)施的《民法典》中均對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記及效力作出了規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法是登記，只有經(jīng)過(guò)登記，才能夠發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，才具有發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的外部特征，才能取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公信力。

因此，借名買(mǎi)房的借名人與出名人之間的借名買(mǎi)房協(xié)議，只在其內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，不能據(jù)此認(rèn)定借名人是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)人。借名人可依據(jù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求對(duì)方履行合同約定的法律義務(wù)，而非基于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，兩者有所區(qū)別。

同時(shí)，法官提醒廣大群眾，要嚴(yán)格遵守法律，切莫通過(guò)借名買(mǎi)房鉆空子，規(guī)避國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策，或違規(guī)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房。更要充分認(rèn)識(shí)借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)，防止貪圖眼前利益，最終得不償失。

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