上寓掌舵人杜穎穎：以精細化運營打磨長租公寓的“海派模式”

在有溫度的上海喝一杯有腔調(diào)的咖啡，上寓把海派精致生活融入了公寓日常。

近日，曾在上海人生活中風靡了五十多年的網(wǎng)紅鐵罐——“上海牌咖啡”以另一種形式被魔都上班族捧在了手里。“為住客打造精致的生活，才是一家海派城市公寓的初心。”上坤上寓事業(yè)部總經(jīng)理杜穎穎這樣描述上坤上寓多年的堅持。

區(qū)別于傳統(tǒng)的長租公寓活動，上寓此次以“上海牌咖啡”為主題，創(chuàng)造了公寓界海派新潮流。只要是上坤上寓的租戶就可以免費獲得一杯由上寓提供的“上?？Х?rdquo;。

活動現(xiàn)場圖

曾是游泳冠軍的杜穎穎，談及運動員經(jīng)歷對職業(yè)生涯的影響時強調(diào)了兩個關(guān)鍵詞——好勝心和韌性，“好勝心是推動上寓不斷向前發(fā)展的驅(qū)動力，韌性讓自己面對不利因素時能夠平靜地面對。”杜穎穎說。

長租公寓發(fā)展的“海派智慧”

這不是上坤上寓第一次舉辦個性潮流的活動，每一次開放式的活動，總能吸引到園區(qū)內(nèi)其他各式各樣的人群參與其中。“在這次10月的上海牌咖啡活動之后，我們今年還會相繼開展以‘海派愛情公寓’‘小資寵物社交’‘爆笑脫口秀’等主題活動。這是我們公寓海派特色的內(nèi)容，也是迎合當下客群對精致時尚生活的需求”，杜穎穎如是說。

2014年-2015年前后，一線城市長租公寓剛剛出現(xiàn)品牌化的苗頭，也是杜穎穎正式涉足公寓業(yè)務(wù)的開始。2014年底，某市政人才公寓項目的運營需要企業(yè)支持，正在試水存量物業(yè)商業(yè)運營的杜穎穎決定大膽嘗試，隨后上坤乘勝追擊，又拿下了寶山區(qū)2.5萬方體量的工改項目，作為人才公寓運營。自此，杜穎穎帶領(lǐng)團隊進入了公寓行業(yè)，上坤集團也正式成立了公寓業(yè)務(wù)事業(yè)部。

上寓實景圖

短短5年間，長租公寓的發(fā)展已是翻天覆地，房企爭相入局，一時間，規(guī)模與速度成為賽道上的標準。

但海派作風的上寓，還是在聲聲發(fā)令槍下穩(wěn)住了腳步。“2017、2018年是整個公寓行業(yè)高速發(fā)展的時期，這也意味著資方的沖擊對上寓的影響還是比較大的，我們差不多有一年半時間選擇了不拿項目、穩(wěn)步經(jīng)營，直到2018年陸續(xù)恢復到每年30%-35%的穩(wěn)定增長。”杜穎穎坦言。

她強調(diào)，長租公寓本質(zhì)上是“微利”的良性循環(huán)，必須以“精細化”代替“快周轉(zhuǎn)”的打法。

從項目獲取到投資策略，運動員的“好勝心”和上海人的“穩(wěn)”相互交織，形成了上寓獨特的海派發(fā)展模式?；谕袠I(yè)中少有的“自循環(huán)”特殊競爭力，上寓在決策期上內(nèi)部架構(gòu)扁平化，一個項目7天內(nèi)決定是否要拿、90天內(nèi)完成整體裝修改造、90天內(nèi)完成90%的出租率，同時，項目的選擇又必須嚴格遵守靠近地鐵，步行5分鐘解決衣食住行、運動、娛樂的需求。

穩(wěn)扎穩(wěn)打或許換不來速度和規(guī)模，但在風險面前卻體現(xiàn)出可貴。2020年初疫情襲來，整個租賃行業(yè)出租率下滑嚴重，但上寓在精細化運營的支撐下實現(xiàn)迅速回暖，疫情帶來的招租缺口完全回補，并且從5月起，所有在營門店出租率均回升至95%，甚至多家門店達到100%滿租。

“大家長”式的精細化運營

經(jīng)過6年的打磨，上坤上寓的管理規(guī)模達到了2500間左右，每年服務(wù)的租戶約3萬人次，并依托3大核心業(yè)務(wù)，承擔公寓服務(wù)商、社區(qū)運營者、項目合作方三重角色，目前已布局上海5大核心區(qū)。

“說到精細，她們都叫我‘大家長’。”杜穎穎笑道，“大到上寓新項目的選址，推動上寓資本化的融資，小到公寓里一塊開關(guān)面板的選擇，我都會親自過問。”

這與上坤創(chuàng)始人朱靜每周固定用1.5小時，親自挑選房屋建材一樣，杜穎穎對于長租公寓的成本控制、裝修細節(jié)都會親力親為、“精打細算”。在戶型創(chuàng)新上，她堅持要讓租來的房子更有靈魂：以低租金多功能打造高性價比、高利用率的居所，即使是15㎡的房間也可以做到“麻雀雖小五臟俱全”；在裝修上，堅持選擇通過健康環(huán)保認證的環(huán)保材料，減少或杜絕在空氣流通較差的房間使用醇酸油漆的數(shù)量，同時嚴控施工工藝，降低生活噪音，改善結(jié)構(gòu)造成的空氣流通不暢等。

時髦的杜穎穎還決定在公寓中采用裝配式家居，一方面解決傳統(tǒng)裝修中的工期不確定、質(zhì)量難保證等問題；另一方面解決現(xiàn)場人力主導的裝修現(xiàn)場操作模式，緩解了對人力的數(shù)量和質(zhì)量要求。

有精致生活的上寓

“既然是家長，我就要考慮每一個住戶是否住得舒適，上寓為他們的生活增加一點精致的同時把他們的生活成本降下來，也減輕一些租戶的生活壓力。”

杜穎穎說，上海是一個對生活品質(zhì)有追求的城市，這種追求我希望帶給所有住客。多年來為了不做“偽精致”，只做“細節(jié)控”，上寓在產(chǎn)品設(shè)計上既考慮人性化使用，又進行科學的布局，根據(jù)不同的功能進行區(qū)域劃分，使得睡眠、洗浴、烹調(diào)等空間協(xié)調(diào)又不顯雜亂。

這次“上海牌咖啡”的活動，也是上寓以細節(jié)“激活”忙碌的魔都年輕人心中隱藏的精致情懷。

上寓生活酷

在特色服務(wù)方面，去年，上寓創(chuàng)想生活品牌館“上寓生活酷”正式開放，致力于以多元化業(yè)態(tài)創(chuàng)造美好生活服務(wù)場景，服務(wù)城市青年便利生活。

針對當下年輕人的生活和娛樂習慣，上寓今年還推出了“上寓生活酷2.0”服務(wù)，其中包含4大特色主題和3大公益項目。4大特色主題分為：極愛寵物、極夢影咖、極力籃球、極速電競，為不管是愛寵養(yǎng)寵，還是電競或電影迷的上寓租戶提供更豐富的生活場景；3大公益項目分為：寓才計劃、暖心捐贈、YOUNG計劃，為了成為溫暖傳遞的橋梁，與更多人接力讓愛蔓延的同時培養(yǎng)能快樂成長、身心健康對社會有益的青年群體。

加大輕資產(chǎn)步伐 后疫情時代的新機遇

談及長租公寓未來的發(fā)展，杜穎穎坦言，“經(jīng)過疫情，我覺得我看得更開了一點。”

疫情突襲，長租公寓行業(yè)受影響嚴重、頭部房企開始收縮戰(zhàn)線，讓她更堅定了先要“活下去”的信念，同時也激發(fā)了上寓的韌性。過去，上寓的項目中輕資產(chǎn)比例大約占六成至七成，但隨著輕資產(chǎn)布局窗口期到來，上寓開始借機獲取新的輕資產(chǎn)項目，到今年年底之前，輕資產(chǎn)項目的投資比例還會加大。

在新項目獲取上，“算賬”是第一步。在精細化運營下，算清成本并非難事，加上固定的利潤率，就是上寓獲取項目的價格底線。哪怕項目再好、機會再大，算不過帳就堅決不拿。目前，上寓的輕資產(chǎn)項目獲取租金成本小于70%，裝修改造成本比行業(yè)低12%-15%，運營成本控制在收入的9%-10%。

對于2020年的年度目標，杜穎穎直言，今年上寓的投資數(shù)量不變，維持在10個項目、2000間左右，通過增強運營管理實力，提升市場租戶的滿意度、打造更有成效的管理后臺和品牌，上寓目前租金比周邊公寓價格高100元/月，這與上坤“產(chǎn)品適度領(lǐng)先，效率優(yōu)先”的發(fā)展理念不謀而合。

并且，一貫穩(wěn)健的上寓暫無奔赴資本市場的計劃，而是以發(fā)債的形式獲取資金，杜穎穎透露，基于穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績，上寓獲取資金的成本有望控制在4個點以內(nèi)，可以說是非常便宜的現(xiàn)金流。

“畢竟這是個全新的行業(yè)，誰能笑到最后，誰也不知道，唯有謹慎前行。”杜穎穎說。