每經熱評｜紅線監(jiān)管下 高負債房企如何穩(wěn)著陸?

每經評論員 薛暉

近日，同策研究院發(fā)布報告稱，今年9月，40家典型上市房企完成融資額共計402.14億元，環(huán)比大幅下滑51.4%。顯而易見，受“三道紅線”影響，一些觸線房企，已經開始大幅減少融資，以降低負債水平。

所謂“三道紅線”，簡單來說就是：1.剔除預收款后的資產負債率大于70%;2.凈負債率大于100%;3.現(xiàn)金短債比小于1倍。不難看出，監(jiān)管層劃出的紅線，實際上也是企業(yè)金融安全的底線。無論踩上哪一條紅線，都會讓企業(yè)資金鏈斷裂風險大增。

目前，監(jiān)管又有加碼趨勢。有消息稱，對房企負債率的監(jiān)控，不僅包括表內，還要擴大到表外。之前一些激進的開發(fā)商可以用財技美化報表，如果前述消息屬實，則意味著，未來這條路可能走不通了。

監(jiān)管加碼之下，開發(fā)商壓力大增，這是因為房企遠沒有大眾印象中那么富有。此前網上關于滬上拼單名媛的報道引人熱議，殊不知在地產圈“拼單名媛”式的偽富貴早已是公開的秘密。表面上是某一家財大氣粗的開發(fā)商高價搶下一塊珍稀地塊，但私底下，該項目卻可能是由多家開發(fā)商或機構入股——購地款是大家湊的。

對于高負債房企，能否平穩(wěn)著陸是最迫切的問題。實際上，從去年開始，一些知名房企已開始出現(xiàn)債務違約，有些企業(yè)迫不得已尋求戰(zhàn)投甚至賣身自救，如福晟和泰禾等。凡此種種，正是監(jiān)管層下決心加碼監(jiān)管的原因。

誠然，大多數(shù)房企也在為降低負債水平作出主動的努力。最常見的操作是：分拆旗下物業(yè)公司上市、引入戰(zhàn)投、配股融資。

但這幾招的適用范圍有限。能夠將物業(yè)拆分上市的企業(yè)并不多，而且港交所那邊已排了長隊，遠水難解近渴。引入戰(zhàn)投則既要對賭又要對眼——在過去兩年中，已發(fā)生多起虎頭蛇尾甚至反目成仇的案例。至于配股融資，雖然看上去最簡便易行，但能操作的企業(yè)更少。因為配股的前提是大股東手上有足夠的股權，否則股份一稀釋，企業(yè)控制權就不穩(wěn)了。既便如此，僅上半年，已有富力、金茂、恒大等多家房企走上了這條路，其中有央企背景的中國金茂已是近三年來的第三次配股融資。

然而，對于降負最能夠立竿見影的一招——降價促銷，卻鮮有房企實施。降價才是硬道理，這是房企的共識。恒大從年初以來，已進行兩次降價促銷，成為頭部房企銷售增速最快的企業(yè)。從上市房企年報可以看出，多數(shù)企業(yè)的凈利潤率在10%至20%之間，仍屬于高利潤，讓利促銷仍有一定的空間。但實際情況是，恒大率先降價的舉措并沒有更多品牌開發(fā)商跟風效仿。貝殼研究院近日報告稱，TOP50房企絕大多數(shù)不愿效仿恒大打價格戰(zhàn)。

究其原因，無非是企業(yè)認為降價促銷會犧牲利潤。其中隱含著一個判斷和期望是，只要開發(fā)商抱團堅持，房價就不會跌，房企的利潤水平就能保持。此僥幸心理從三年前調控之初一直延續(xù)到今天。然而三年過去了，房住不炒的指導思想從未動搖。既便今年受疫情影響，GDP一度負增長，房地產調控一點也沒有放松的意思?，F(xiàn)在，疫情得到控制，GDP增速回正，就更沒有放松調控的理由了。

如今，在不斷加碼的紅線監(jiān)管下，能否有更多的房企拋棄幻象和僥幸心理，以順應市場的有效行動真正降低負債水平，平穩(wěn)著陸，仍需觀察。