揭秘長(zhǎng)租公寓另一個(gè)真相：有人入場(chǎng)就是為了跑路

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“當(dāng)跑路已經(jīng)成為一個(gè)行業(yè)的代名詞時(shí)，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)已經(jīng)具備了涌現(xiàn)世界級(jí)公司的潛質(zhì)。”

這獨(dú)特而樂觀的“名言”來(lái)自一家跑路的長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人。

但跑路、爆雷，這樣的字眼甚至已經(jīng)沒有辦法再刺激萬(wàn)先生的神經(jīng)，去深圳福田區(qū)公安局經(jīng)偵大隊(duì)報(bào)完案的他已經(jīng)沒有任何情緒。

“例行交資料，平淡到我都不記得發(fā)生過”?，F(xiàn)場(chǎng)，辦案人員已見怪不怪，一聽是長(zhǎng)租公寓，便隨手遞來(lái)一張?zhí)峤毁Y料的清單，讓他直接交資料回家等消息。

這些天，在深圳、上海、重慶、長(zhǎng)沙等城市，像萬(wàn)先生這樣奔走于公安局、住建局、街道辦等機(jī)構(gòu)間的租客、業(yè)主、員工，已然是一個(gè)龐大的群體。

把這些人聯(lián)系到一起的，正是長(zhǎng)收短付（即收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）、高收低租（即支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）沉淀資金，疑似跑路的樂居（深圳）公寓管理有限公司（下稱樂居公寓）。

據(jù)樂居公寓員工透露，集團(tuán)實(shí)控人現(xiàn)處鄭州，有員工從深圳奔赴鄭州，與實(shí)控人當(dāng)面對(duì)話，得到的卻是一句“我讓你走不出鄭州”。后者不主動(dòng)、不回應(yīng)，拋出一句“大不了深圳我不要了”。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

“霸氣”突至的單方面解約

一紙租約，三方的工作、生活被徹底打亂。

今年8月24日，萬(wàn)先生與樂居公寓簽訂房屋租賃合同，承租了南山區(qū)西海灣花園一套三居室，租期一年，合同上月租金10300元，與市場(chǎng)租金持平。萬(wàn)先生在業(yè)務(wù)員推銷下選擇了租金年付，減免三個(gè)月房租，押一付九，一共交了103000元，實(shí)際月租金約7725元，比市場(chǎng)租金低約2000元，按照合同是8月31日正式入住，入住后的一個(gè)月一切正常。

國(guó)慶期間，萬(wàn)先生突然收到一條陌生短信，稱其所居住的房屋受樂居公寓方委托，對(duì)方作為第三方代為處理房屋解約事宜。

解約的理由是，樂居公寓方因資金周轉(zhuǎn)問題，已停止向業(yè)主打租金款，已向此房屋業(yè)主提出解約。業(yè)主后期將自行收回房屋，請(qǐng)知曉！

記者在采訪中了解到，第三方代理給出的解決方案十分霸氣，且無(wú)任何商量余地。

方案一：您所居住房屋租金和押金以分期形式退還給您，您這邊退租，解除租約合同。分期方案為1萬(wàn)以下分6期，1萬(wàn)～2萬(wàn)18期，2萬(wàn)～3萬(wàn)24期，3萬(wàn)以上36期。如您同意請(qǐng)回電！

方案二：如不同意分期方案，請(qǐng)您自行采取有效措施處理，我司將不再受理您租住房屋任何事宜，請(qǐng)知曉！ 

“那么大的金額分期返還，誰(shuí)知道能不能返得回來(lái)。”對(duì)于分期返還和經(jīng)營(yíng)不確定性，萬(wàn)先生等租客表示不能接受這樣的方案，他們不相信這個(gè)在上海和深圳連個(gè)辦公地點(diǎn)也沒有的第三方有這樣的資金實(shí)力，并認(rèn)為樂居方面又使出了固定套路搪塞他們。

像萬(wàn)先生一樣，收到樂居公寓單方面“霸氣”解約的租客并不在少數(shù)。截至10月17日，僅在深圳，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)租客已有566人，涉及資金超3246萬(wàn)元。

樂居公寓一位管理層告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這僅僅為其中一部分，9月時(shí)樂居公寓運(yùn)營(yíng)的房源已在千套左右。

“大不了深圳（市場(chǎng)）不要了”

高收低租、長(zhǎng)收短付是很多長(zhǎng)租公寓快速擴(kuò)張的“不二法寶”，現(xiàn)在除收回房屋外，這也成了房東與租客間關(guān)系降至冰點(diǎn)的導(dǎo)火索。業(yè)主指責(zé)租客貪便宜，而租客認(rèn)為業(yè)主高價(jià)出租房子給樂居公寓，并一起詐騙，解決方案始終達(dá)不成一致。

受訪者供圖

張先生是樂居公寓的房東，上半年他因工作變動(dòng)需出國(guó)，便將房子托管給樂居公寓。今年5月，張先生與樂居公寓簽訂房屋管理服務(wù)合同，租期2年，租金月付，每月3500元。而樂居公寓以2580元/月的差價(jià)租給了租客，但一次性收取一年租金。

張先生自9月起就沒再收到房租了，但租客還在住。張先生說(shuō)他與大家訴求一致，“把（樂居公寓的）人抓起來(lái)，把款追回來(lái)，不然房子我肯定要收回來(lái)”。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

實(shí)際上，較早收不到租金的部分樂居公寓房東為及時(shí)止損，已與租客發(fā)生過激烈沖突。有租客向記者展示了其與房東間言辭激烈的爭(zhēng)辯和被強(qiáng)制停水、趕出的照片。

針對(duì)業(yè)主與租客間沖突以及被動(dòng)卷入其中的物業(yè)，深圳市住建局工作人員在接受記者采訪時(shí)稱，若存在租賃糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)了解糾紛的具體情況，盡力做好業(yè)主與租戶之間的糾紛協(xié)調(diào)工作，并上報(bào)給所在社區(qū)和街道辦。

與此同時(shí)，一些租客和房東，本同為受害者，本應(yīng)一致對(duì)外的關(guān)系，卻也因眼前的租金問題“決裂”，運(yùn)營(yíng)方抓住受害者“不耗了”的心理，事情不了了之。

有租客和房東表示維權(quán)成本太高，有時(shí)間折騰還不如去把這個(gè)錢掙回來(lái)，而選擇妥協(xié)，損失共擔(dān)。同樣，樂居公寓員工也因同樣理由選擇放棄了討薪。上述受訪管理層向記者表示，他的同事中已有人“不耗了，退群了”。另一位王姓業(yè)務(wù)員告訴記者，樂居公寓8月就不發(fā)工資了，后來(lái)只發(fā)了個(gè)要求員工配合轉(zhuǎn)型的通知，欠了他1萬(wàn)多元。

“能咋辦？”他反問道。

啟信寶顯示，樂居公寓控股股東為四川友聚好房，王某為實(shí)控人之一。不過近期一連串事件爆發(fā)后，王某等人連辟謠和象征性的回復(fù)都沒有做。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從接近王某的核心人士處獲悉，包括王某等在內(nèi)的核心骨干均有出席內(nèi)部會(huì)議，在回應(yīng)深圳等城市出現(xiàn)的問題時(shí)并沒有拿出具體解決方案，并稱“大不了深圳不要了”。

而就在他們開完會(huì)回到住處時(shí)又接到了另一位實(shí)控人的威脅電話稱，“我讓你走不出鄭州”。

關(guān)聯(lián)公司相同套路急割韭菜

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不止深圳的樂居公寓經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了問題，與之關(guān)聯(lián)的重慶知寓、上海晴巢等均已出現(xiàn)資金鏈問題，涉及業(yè)主、租客、員工超千人。

在上海，租客左伊以押一付三形式租了晴巢公寓的房子，據(jù)其所知大部分人最初都是選擇了這種支付方式，但后期很多業(yè)務(wù)員都鼓動(dòng)租客半年付、年付。左伊計(jì)算了晴巢需返還他的押金租金共計(jì)10650元，按照解約公告，1萬(wàn)內(nèi)6期、1萬(wàn)～2萬(wàn)18期、3萬(wàn)以上36期的返還方案，樂觀情況下，他每月能拿回約600元。

左伊無(wú)奈地說(shuō)，相比一次性交完的1萬(wàn)多塊，600塊顯得格外諷刺，憑什么白用我們的錢那么久？據(jù)其介紹，在上海地區(qū)，他所知道的租金金額最大一筆為85000元，目前晴巢上海的辦公地點(diǎn)已經(jīng)空了，業(yè)務(wù)員已經(jīng)解散，租客也業(yè)主也只能通過電話聯(lián)系和解約。

在重慶，一位將房屋托管給知寓的業(yè)主說(shuō)，知寓9月就不再給他們支付租金了，相關(guān)責(zé)任人無(wú)法聯(lián)系，疑似卷款逃跑。在出事之后他們才了解到，知寓在重慶的擴(kuò)張模式也為高收低租，長(zhǎng)收短付，目前公司已經(jīng)沒有繼續(xù)正常運(yùn)營(yíng)。如今業(yè)主和租客自發(fā)建了群聊組，奔走于各部門希望追回房租、收回房子。

記者了解到，長(zhǎng)沙、蘇州、合肥等地友聚好房旗下的公寓業(yè)務(wù)資金鏈也陷入了困境。

有租客反饋稱，其申請(qǐng)退租14天后租金還沒到賬，也有租客收到房東要求其搬出去的通知。在公司留言區(qū)，業(yè)主和租客們討論最多的則是關(guān)聯(lián)公司跑路、拖欠房租等話題。

從受訪者提供的資料來(lái)看，友聚好房在重慶、上海等地的操作，跟深圳幾乎是一樣的配方，一樣的味道——國(guó)慶前兩天以集團(tuán)名義向外發(fā)布轉(zhuǎn)型通知，緩發(fā)員工工資和業(yè)主房租，隨后趁國(guó)慶長(zhǎng)假跑路，等假期后人們意識(shí)到問題時(shí)，公寓方已人去樓空，“快閃”到連個(gè)面對(duì)面討論解決方案的機(jī)會(huì)都沒給。

左伊提供給記者的一份資料顯示，晴巢8月5日轉(zhuǎn)簽了一批公寓，在快速攬收一批年付、半年付租客后，9月便不再支付員工工資和租金。這使得外界認(rèn)為，樂居、晴巢、知寓等披著“經(jīng)營(yíng)不善急于擴(kuò)張”的外衣，急割韭菜，意在收取年付租金。

上正恒泰律師事務(wù)所鄭重律師表示，長(zhǎng)租短付、高收低租的實(shí)質(zhì)是囤積資金挪作他用或干脆就是詐騙。租客在租房時(shí)，要摒棄貪圖便宜的心理，長(zhǎng)租公司燒錢搶房源的時(shí)代早已不復(fù)存在。如果長(zhǎng)租公司要求一次性支付長(zhǎng)期租金，租客務(wù)必要求取得房東的明確認(rèn)可，確認(rèn)房東是否亦一次性收取該等長(zhǎng)期租金，以免長(zhǎng)租公寓公司突然跑路。

受訪者供圖

長(zhǎng)租公寓也有“割韭菜全套培訓(xùn)”

此前，有業(yè)內(nèi)人士分析長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)模式是，用預(yù)收的租客租金滾雪球，快速擴(kuò)張占領(lǐng)市場(chǎng)份額，以此做一份漂亮的項(xiàng)目書把VC的錢拿到手，再去納斯達(dá)克敲鐘。實(shí)控人想好好經(jīng)營(yíng)，還想去納斯達(dá)克敲個(gè)鐘，已經(jīng)算是有理想有良心的創(chuàng)業(yè)者了。

怕只怕心急的創(chuàng)業(yè)者并不想去敲鐘，只想用同樣的套路，先成立個(gè)公司，以高收低租和長(zhǎng)收短付的經(jīng)營(yíng)模式，高薪招聘業(yè)務(wù)員，快速積累大量房源和租客后，收半年一載的租金，后續(xù)再以經(jīng)營(yíng)不善為由申請(qǐng)公司破產(chǎn)或注銷公司，全身而退。這種做法門檻低，手段隱蔽，模式易復(fù)制，在業(yè)內(nèi)已非常普遍。

深圳近期被集中維權(quán)的美居公寓、小鷹公寓、城城找房等均表現(xiàn)出相同特征，成立時(shí)間短，采用高收低租的運(yùn)營(yíng)模式，附以高薪高傭且無(wú)學(xué)歷門檻的招聘噱頭，快速擴(kuò)張規(guī)模、積累資金后，對(duì)外公告資金鏈困境。

比如美居公寓，記者留意到，其招聘啟事中給出的管家底薪是6000元+單量獎(jiǎng)勵(lì)（1000元/1500元/2000元/單）+50%～85%自營(yíng)獎(jiǎng)勵(lì)+出房現(xiàn)金獎(jiǎng)+租金高額返現(xiàn)，而主管綜合薪資每月可達(dá)到2萬(wàn)～5萬(wàn)元，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，這大大提升了其快速積累房源和獲客集聚資金的效率。

有不愿具名的資深律師向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，業(yè)內(nèi)確實(shí)存在著長(zhǎng)租公寓割韭菜規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的全套培訓(xùn)，在極短時(shí)間內(nèi)完成入場(chǎng)和爆雷。

以友聚好房為例，他們一邊以疫情影響為由，關(guān)閉早期開拓的城市業(yè)務(wù)，另一邊在二線城市重新“開辟疆土”。據(jù)啟信寶，友聚好房成立于去年10月，其旗下經(jīng)營(yíng)的多家公司成立時(shí)間均在疫情爆發(fā)后。

上述接近王某的人士向記者透露稱，深圳、上海的業(yè)務(wù)爆雷后，該實(shí)控團(tuán)隊(duì)近期又成立了新的殼公司。

而近期同樣被維權(quán)的三彩家旗下小鷹公寓、城城找房等當(dāng)事公司，還對(duì)此發(fā)表過他們“獨(dú)特而樂觀”的看法——“當(dāng)跑路已經(jīng)成為一個(gè)行業(yè)的代名詞時(shí)，說(shuō)明這個(gè)行業(yè)已經(jīng)具備了涌現(xiàn)世界級(jí)公司的潛質(zhì)。”

是不是“大不了深圳不要了”的棄城動(dòng)作就能使實(shí)控人全身而退？

靖霖律師事務(wù)所律師堵建軍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的公司，如果在簽訂合同時(shí)就是采取高收低租的方式，那么公司是根本不可能獲利的，也不可能持續(xù)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)楣緩囊婚_始就不具有履行合同的能力，可以推定其具備非法占有的主觀目的。

此種行為模式，符合我國(guó)刑法規(guī)定的明知沒有履行合同的能力，虛構(gòu)事實(shí)，隱瞞真相，使用其他欺騙手段使對(duì)方交付款、物的，屬于合同詐騙，要負(fù)法律責(zé)任。

長(zhǎng)租公寓爆雷后，房東和租客的損失應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？

華商律師事務(wù)所律師周爭(zhēng)鋒認(rèn)為，如業(yè)主和長(zhǎng)租公寓是托管關(guān)系，則損失由業(yè)主承擔(dān)；如果不是，則需要租客承擔(dān)。如能證明長(zhǎng)租公寓只是代理人，則跑路糾紛是代理合同糾紛，不是租賃合同糾紛，業(yè)主需為自己尋找代理人不慎重的行為買單，租賃關(guān)系維持不變，租客繼續(xù)租賃房屋。

政府新規(guī)直指資金監(jiān)管命門

近年來(lái)隨著熱潮退去，長(zhǎng)租公寓倒閉數(shù)量逐年增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年內(nèi)爆雷的長(zhǎng)租公寓數(shù)量就已經(jīng)超過40家。

景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉此前在針對(duì)北京某些長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)租金下降糾紛時(shí)曾指出，原來(lái)在一些長(zhǎng)租公寓的財(cái)務(wù)測(cè)算模型中，默認(rèn)北京每年房租會(huì)上漲10%左右，但疫情造成大量房間空置，租金已經(jīng)沒有強(qiáng)烈的上漲勢(shì)頭，而長(zhǎng)租公寓房源做的都是重新裝修裝配，成本相對(duì)比較高，這導(dǎo)致很多企業(yè)面臨現(xiàn)金流壓力。

實(shí)際上，由租房引起的群體事件已引發(fā)了監(jiān)管層高度關(guān)注。如成都已出臺(tái)的《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》，要求設(shè)立監(jiān)管賬戶，對(duì)承租人向住房租賃企業(yè)支付租金周期超過3個(gè)月的，住房租賃企業(yè)應(yīng)將收取的租金、押金和利用租金貸獲得的資金存入監(jiān)管賬戶。若未開立監(jiān)管賬戶，則相關(guān)住房租賃企業(yè)將被暫停租賃合同網(wǎng)簽備案和發(fā)布房源。

成都優(yōu)客逸家CEO劉翔在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)曾稱，住房租賃資金監(jiān)管，核心就是去掉過度杠桿。如果一些企業(yè)繼續(xù)大量使用過長(zhǎng)周期的預(yù)收加杠桿，那資金監(jiān)管將對(duì)企業(yè)的短期現(xiàn)金流產(chǎn)生很大影響。

對(duì)于改善長(zhǎng)租公寓營(yíng)商環(huán)境，廣東省住房政策首席研究員李宇嘉表示，應(yīng)探索建立租金托管制度，設(shè)立機(jī)構(gòu)租金專用賬戶收付租金，實(shí)行租金銀行托管；動(dòng)態(tài)上報(bào)和監(jiān)測(cè)長(zhǎng)租公寓租金貸的合作方、比例、流向等，租金貸只能用于前期裝修、營(yíng)銷等戰(zhàn)略性投入，不能用于房源擴(kuò)張。此外，監(jiān)管部門應(yīng)明確租金貸準(zhǔn)入規(guī)則，銀行要開發(fā)針對(duì)租客融資的普惠性租金貸產(chǎn)品等。

堵建軍則表示，長(zhǎng)租公司合同詐騙可走刑事訴訟，更有利于挽回被害人的損失。公安機(jī)關(guān)立案后通過追贓程序挽回部分經(jīng)濟(jì)損失，特別是可以追回被轉(zhuǎn)移的贓款，有利于挽回被害人的損失，另一方面可以讓犯罪分子得到應(yīng)有懲罰，維護(hù)社會(huì)公平和正義。

左伊看到，友聚集團(tuán)告業(yè)主書中有這樣一句，“亦希望廣大業(yè)主和租客能在此時(shí)此刻幫助企業(yè)一把，幫助我們年輕人（克服）創(chuàng)業(yè)期間遇到的種種不容易”。但她不解，這樣動(dòng)機(jī)不純、偽裝“創(chuàng)業(yè)失敗”的鍋為什么要讓他們這樣的弱勢(shì)群體來(lái)背。

發(fā)稿前夕，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再次探訪了樂居公寓位于南山區(qū)的辦公地址，如今大門緊閉，房東在門口貼上了與樂居公寓解約協(xié)議的告示，公司牌匾已經(jīng)摘掉，白墻上只留下6個(gè)黑乎乎的空洞，室內(nèi)桌椅落上了灰塵。如果不是散落在地上兩條印有“樂居公寓”的不干膠標(biāo)貼，幾乎看不出這個(gè)公司的印記，但公安機(jī)關(guān)留存的厚厚的報(bào)案回執(zhí)單證明它確確實(shí)實(shí)存在過。

每經(jīng)記者 甄素靜 攝

記者手記| 加強(qiáng)監(jiān)管，讓創(chuàng)業(yè)回歸創(chuàng)業(yè)本質(zhì)

與作為新業(yè)態(tài)剛出現(xiàn)時(shí)的高光環(huán)繞不同，近來(lái)長(zhǎng)租公寓頻登熱搜卻是因?yàn)橛懶?、跑路和爆雷。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)是，去年有53家長(zhǎng)租公寓倒閉，今年長(zhǎng)租公寓倒閉數(shù)量又超過40家，有關(guān)租賃市場(chǎng)的規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)和詐騙，再度成為行業(yè)熱議的新焦點(diǎn)。

深究長(zhǎng)租公寓爆雷的原因，競(jìng)爭(zhēng)激烈、資金鏈斷裂占一大半。但萬(wàn)億規(guī)模的租賃市場(chǎng)，還未培育出獨(dú)角獸的想象空間，給了真假創(chuàng)業(yè)者們?nèi)雸?chǎng)豪賭的動(dòng)力。真創(chuàng)業(yè)者苦苦經(jīng)營(yíng)，夾縫里求生存，而假創(chuàng)業(yè)者卻在一邊炫富，一邊“棄城”重做規(guī)模。

近來(lái)爆雷跑路的公寓均表現(xiàn)出共同特征，利用行業(yè)監(jiān)管空白，在極短的時(shí)間內(nèi)，以高收低租、長(zhǎng)收短付以及高薪高傭快速規(guī)?；l(fā)展，聚攏巨額資金后，對(duì)外公布資金鏈出現(xiàn)問題，或轉(zhuǎn)型或解約；此后，利用業(yè)主跟租客間沖突，轉(zhuǎn)移對(duì)公寓運(yùn)營(yíng)方的注意力，篤定人們有“不想耗” 的心理，認(rèn)為不會(huì)發(fā)生群體性事件，最后不了了之。

假創(chuàng)業(yè)者以創(chuàng)業(yè)為名的斂財(cái)行為，卻要市場(chǎng)來(lái)買單，這樣暗藏陷阱的經(jīng)營(yíng)模式不斷踐踏行業(yè)底線，將行業(yè)信任度降至冰點(diǎn)。

規(guī)范前行，道阻且長(zhǎng)。

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記者：甄素靜

編輯：陳夢(mèng)妤

視覺：帥靈茜

排版：陳夢(mèng)妤 陳彥希