“三道紅線”令表外債務(wù)亦無所遁形，房企融資遭腰斬后將何去何從？

每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 魏文藝    

盡管針對房企的融資新規(guī)醞釀許久才最終落地，房地產(chǎn)商們看似有足夠的時間來應(yīng)對，但財技高超的他們卻沒有估計到這一次監(jiān)管的力度會如此嚴厲。

加杠桿擴規(guī)模，看來是沒法用也用不上了。從監(jiān)管層最近釋放的消息來看，房企融資的預(yù)期，仍將是保證行業(yè)平穩(wěn)向前。

據(jù)央行貨幣政策司司長孫國峰在近期的新聞發(fā)布會上表示，建立（融資新規(guī)）制度的目的，在于增強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場化、規(guī)則化和透明度，促進房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排自身的經(jīng)營活動和融資行為，同時也矯正一些企業(yè)盲目擴張的經(jīng)營行為，增強房地產(chǎn)企業(yè)自身的抗風險能力。

受到融資新規(guī)的影響，房企的融資規(guī)模降至低位。據(jù)同策研究院監(jiān)控，今年9月，40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計402.14億元，環(huán)比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

但這僅僅是開始。業(yè)界普遍都認為，未來房企在融資方面，會普遍謹慎，更不敢盲目。“未來較長一段時間內(nèi)，都會是（規(guī)模收縮）。” 明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

融資規(guī)模持續(xù)收縮

時至今日，沒有哪家房企再會小看融資新規(guī)的威力。萬科董事會主席郁亮發(fā)出的信號是，“三道紅線”實施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)。在這一階段，房企和制造業(yè)一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應(yīng)環(huán)境變化，并繼續(xù)進化出新物種。

行業(yè)的邏輯是逐漸推進的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

從監(jiān)管層最近下發(fā)的要求房企提交的負債監(jiān)測表來看，房企的表外融資也將被納入監(jiān)管范圍。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者獲得的表格，其中表三要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項目、明股實債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等，這部分通常是房企“財務(wù)操作”機動性較大的部分，房企的表外負債因此將無所遁形。

2020年1-9月40家典型上市房企融資情況 數(shù)據(jù)來源：同策研究院

艾振強說，一些房企賬面上看起來負債率不是很高，但是通過地產(chǎn)信托等方式在表外有大量負債，這是個很大的風險。“所以有時候你會發(fā)現(xiàn)，一家公司他的負債跟手里的資產(chǎn)比好像也沒那么高，但實際上他已經(jīng)岌岌可危了，就是表外還有一堆債務(wù)。”

從數(shù)據(jù)面來看，融資新規(guī)的效果已經(jīng)在房企的融資規(guī)模上有較為明顯的體現(xiàn)。無論是債券發(fā)行還是信托融資，似乎都不靈了。據(jù)同策研究院的數(shù)據(jù)，2020年9月，40家房企債權(quán)融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環(huán)比減少36.40%（8月債權(quán)融資總額618.19億元）。

據(jù)申萬宏源固收研究最近的一份報告，從發(fā)行規(guī)模上來看，9月份房地產(chǎn)類信托規(guī)模由上月的770億元下降至425億元，環(huán)比下降45%；投資在房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量由407只下降至239只。

而過往房企境內(nèi)渠道被嚴控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據(jù)久期財經(jīng)，2020年9月，地產(chǎn)板塊的發(fā)行量有明顯的下降，9月當月，地產(chǎn)離岸債規(guī)模為38.33億美元，環(huán)比下降了36.42%，同比下降近30%。

“今年的確受了一些影響。一個是批文沒有之前給的那么多了，一個是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國內(nèi)對房企融資的監(jiān)管是很嚴格的。” 中達證券研究院院長申思聰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

高超“財技”失效之后

“三道紅線”之后，房企都在融資工具的使用上都變得小心謹慎了。當債券融資和信托融資以及各種各樣的融資花招都用不上的時候，房企之中誰在裸泳，一目了然。

中長期來看，投資端減少投入、銷售端增加收入當為上策。但眼下的情況，房企顧不上太多了，畢竟其他渠道，真的很難帶來資金，所以許多房企紛紛IPO或者配股融資，都是為了渡過資金饑渴的階段。

在其他融資渠道都遇冷的情況下，房企的股權(quán)融資反倒一枝獨秀，據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2020年前9個月，房企通過股權(quán)融資獲得的資金為1077.64億元，同比上漲134.18％。

透過稀釋實控人的持股比例來獲得資金，在房地產(chǎn)行業(yè)并不常用。中國恒大近期啟動了一次配股融資募得43億港元，而這家龍頭房企的上一次配股還要追溯到2015年——配售股份絕對不是能夠輕易做出的選擇。

房企常見的融資方式 資料來源：同策研究院

林立在一家小型房企的總部工作，他所在的房企正在聯(lián)交所IPO的過程中。對房企的融資，他感同身受：“整個融資環(huán)境挺緊張的，各個渠道都在收窄，現(xiàn)在等于是將大部分希望都放在IPO上了。如果不行，我們做好了要勒緊褲帶過日子的準備。”

確切來講，融資新規(guī)的來臨，讓許多房企都有些措手不及，但不得不去面對。在短暫清掃戰(zhàn)場之后，持久仗就要開打了。許峰在一家TOP5房企投資部工作，因為總部近期降低了投資規(guī)模，他的工作就不僅是投資拓展，還要反思回顧。

“感覺好像更忙了。雖然地是少拿了，但是工作是真的沒停過，最近總是在看之前的投資是不是合理，反正各種事情。”許峰說。

從長遠來看，融資新規(guī)期望達到的效果，也正是在于讓房企能夠提升抵御風險的能力。孫國峰指出，從整體上看，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響積極正面。下一步，將會同住建部和其他相關(guān)部門，跟蹤評估執(zhí)行效果，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

而國際投行給出的評價，也都十分正面。隨著開發(fā)商加快收入確認和債務(wù)增長放緩，穆迪在近期發(fā)布的一份報告中指出，中國房企融資新規(guī)實施后，將在未來2~3年改善開發(fā)商的信用質(zhì)量中國房地產(chǎn)開發(fā)商的杠桿水平有望改善，預(yù)計多數(shù)中國受評開發(fā)商的債務(wù)增速將在2021年放緩至5%~10%。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)