金輝控股通過港交所聆訊，計劃募集資金超31億港元

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

港股將再添一家內(nèi)房股。

10月16日早間，港交所披露信息顯示，金輝控股（集團）有限公司（以下簡稱金輝控股）已通過上市聆訊，預(yù)期將于10月29日在港股正式掛牌上市。

值得一提的是，這家業(yè)務(wù)集中于二三線城市物業(yè)開發(fā)的房企一直頗為神秘，從港股到A股再到港股，終于完成了長達7年的上市之路。完成上市后，金輝控股的下一步舉措已經(jīng)呼之欲出。

募資超31億港元

早在7年前，金輝控股便向港交所遞交上市申請書，卻因申請狀態(tài)失效而終止；2016年，金輝控股開始謀求在A股上市，無果；4年之后，金輝控股終于即將在港交所實現(xiàn)上市。

金輝控股此次IPO發(fā)行價格區(qū)間為每股3.50~4.50港元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模6億股，可超額配售不超過0.9億股，最高募集資金31.05億港元。

上市募得資金約60%將用于為物業(yè)開發(fā)項目的建設(shè)撥資，約30%將部分用于償還項目開發(fā)的部分現(xiàn)有信托貸款，約10%將用于一般業(yè)務(wù)運營及運營資金。

招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股的年收入分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，復(fù)合年增長率為48.5%。據(jù)金輝控股此前發(fā)布的半年報，2020年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入109.72億元。

2017年、2018年及2019年，金輝控股的年內(nèi)利潤分別為22億元、22億元及26億元，復(fù)合年增長率為10.0%。截至2019年及2020年4月30日，金輝控股的溢利分別為5.3億元及1.82億元。

毛利方面，2017年至2019年，金輝控股毛利分別為37.92億元、48.26億元、56.62億元，復(fù)合年增長率為22.2%。

負債方面，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年4月30日，金輝控股的借款總額，由計息銀行貸款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、公司債券及資產(chǎn)抵押證券組成，分別為340億元、431億元、490億元及525億元。

2017年、2018年、2019年及截至2020年4月30日，金輝控股扣除合約負債后的資產(chǎn)負債率分別為54.8%、50.7%、47.7%、46.6%。

截至2020年4月30日，金輝的資產(chǎn)負債率（按總負債減合約負債除以總資產(chǎn)減合約負債計算）為77.1%，凈資產(chǎn)負債比率為1.8倍；現(xiàn)金及銀行結(jié)余除以計息銀行及其他借款、公司債券、優(yōu)先票據(jù)及資產(chǎn)抵押證券的即期部分的比率為0.61倍。

此前，聯(lián)合評級國際有限公司將金輝的國際長期發(fā)行人評級上調(diào)至‘BB’，展望穩(wěn)定。

著力二三線城市

近年來，金輝控股發(fā)展穩(wěn)健。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，在今年前9月房企業(yè)績排行榜上，金輝控股位居第43名。

截至今年7月底，金輝控股擁有160個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目， 覆蓋31個城市，重點聚焦在長三角、環(huán)渤海、華南、西南的及西北等五大區(qū)域。

不過，和其他產(chǎn)品線豐富且致力于一線二線熱點城市的房企不同，金輝控股的開發(fā)相對集中，其明確表示“我們戰(zhàn)略性地專注于為首置及首改客戶提供優(yōu)質(zhì)且多樣化的住宅物業(yè)”。

進而在地域分布上也大多位于二三線城市為主。截至今年7月31日，金輝控股總土地儲備為2908.2萬平方米，其中二線城市和核心三線城市土地儲備占比為93.3%。

金輝在2020年1~9月房企銷售榜上排在第43位 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

對此，金輝控股有自己的理由：“近年來，一線城市的城市化進程高峰期已過，由于城市開發(fā)現(xiàn)狀及政策管控，大城市城區(qū)優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)已經(jīng)很有限，地產(chǎn)開發(fā)逐漸向大城市周邊及鄰近區(qū)域延伸。與此同時，二線城市城市化速度則不斷提升，重演一線城市的發(fā)展過程。聚焦二線省會城市，成為新常態(tài)下地產(chǎn)企業(yè)尋找增量的一個較為精準(zhǔn)的選擇。”

招股書顯示，目前金輝控股項目的可出售面積集中在福建和廣東的華南區(qū)域，截至2020年7月31日，華南區(qū)域可供出售面積達到49萬平方米，居于各區(qū)域首位。

不過未來一段時間，金輝控股的業(yè)績更多的會由西北區(qū)域貢獻，包括陜西、河南兩省。招股書顯示，西北區(qū)域未來開發(fā)的估計面積達到了約300萬平方米。

物業(yè)與地產(chǎn)剝離

招股書顯示，2020年金輝控股的物業(yè)管理服務(wù)收入為0，而2019年該項尚有5.1億元的收入。這是因為，金輝已經(jīng)完成了物業(yè)業(yè)務(wù)同地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離。

金輝控股在招股書中表示，“為將我們的資源主要投入物業(yè)開發(fā)及銷售中，作為重組的一部分，我們出售了物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)，并于2019年12月完成該項出售。因此，我們于截至2020年4月30日止4個月并無錄得任何物業(yè)管理服務(wù)收入。”

此前承擔(dān)金輝控股項目物業(yè)業(yè)務(wù)的是該公司的子公司北京金輝錦江，成立于2002年8月20日。2019年12月23日，金輝以2700萬元將其出售給了福州金惠物業(yè)管理有限公司（以下簡稱金惠物業(yè)）。

值得注意的是，金惠物業(yè)仍舊被林金輝董事長林定強夫婦全資所有。也就是說，金輝物業(yè)業(yè)務(wù)仍舊牢牢被林氏控制。

之所以剝離物業(yè)業(yè)務(wù)必定和近期的物業(yè)企業(yè)上市潮相關(guān)，可以推測，金輝控股將物業(yè)公司出售是為了計劃單獨上市。

接近金輝控股的人士也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“金輝控股的物業(yè)公司有上市計劃，但是還沒有具體時間表。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)